ANÁLISIS DE LAS NORMAS APLICABLES EN MATERIA DE SUBDIVISIÓN O RELOTIFICACIÓN EN EL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA SUR

ANÁLISIS DE LAS NORMAS APLICABLES EN MATERIA DE SUBDIVISIÓN O RELOTIFICACIÓN EN EL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA SUR

I.- NORMAS BÁSICAS

a. La Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Baja California Sur es la norma superior en materia de desarrollo urbano y asentamientos humanos; tiene por objeto regular todas las actividades gubernamentales y particulares relacionadas con:

1. Urbanización, lotificación, asentamientos humanos y zonificación;

2. El establecimiento de normas secundarias sobre las materias reguladas por la ley;

3. Las autoridades y sus competencias; y,

4. La participación social en materia de asentamientos humanos.

Lo anterior implica que toda norma secundaria, reglamento, disposición administrativa o técnica y cualquier acto administrativo que aplique cualquiera de las autoridades competentes en las materias de la ley, tendrá que fundamentarse en las normas establecidas por la misma debiendo constar por escrito.

b. El artículo 2 contiene el glosario de términos de la ley, de los cuáles para efectos de este estudio nos conviene dominar los siguientes:

1. XXVI.- SUBDIVISIÓN.- La partición de un predio cuya superficie no debe seccionarse mediante vías públicas para formar unidades o manzanas.

2. XXVII.- RELOTIFICACIÓN.- La actividad tendiente a modificar el estado actual de un predio, manzana o fraccionamiento en cuanto a dimensión y superficie de los mismos o sus lotes.

3. XXVIII.- FRACCIONAMIENTO.- Todo terreno urbano o rústico, con superficie mayor de quince mil metros cuadrados que, en todo o en parte, sea objeto de urbanización, dividiéndolo en lotes para cualquiera de los fines señalados en el artículo 59 de esta ley, contando como elemento esencial la realización de una o más vías públicas.

4. XXXI.- LOTIFICACION.- Seccionamiento o fracción mínima en los que puede subdividirse un predio, de conformidad a las dimensiones que señalen, el reglamento de fraccionamientos y los planes y programas de Desarrollo Urbano.

5. XXXII.- VÍA PÚBLICA.- Todo espacio de uso común que por la costumbre o disposición de la autoridad competente se encuentre destinado al libre tránsito, de conformidad con esta ley y demás leyes y reglamentos de la materia, así como todo inmueble que de hecho se utilice para este fin. Es característica propia de la vía pública el servir para la aireación, iluminación, asoleamiento de los edificios que la limiten, para dar acceso a los predios colindantes, para alojar cualquier instalación de una obra pública o de un servicio público.

c. La ley de Desarrollo Urbano señala en su artículo 6 que el ejercicio del derecho de propiedad, el de posesión o cualquier otro derecho derivado de la tenencia de áreas o predios inscritos en el Registro Público de la Propiedad, están sujetos a los planes o programas de desarrollo urbano, a los programas de establecimiento de provisiones, usos, reservas y destinos. Por su parte el artículo 7 establece la obligación para que en los actos y contratos traslativos de dominio se establezcan cláusulas relativas a la utilización de áreas y predios conforme a lo previsto por los planes o programas de desarrollo urbano en lo que se refiere al establecimiento de provisiones, usos, reservas y destinos que de ellas se deriven, cuya no inclusión puede producir consecuencias de nulidad relativa y la prohibición de ser inscritas en el Registro Público de la Propiedad según las reglas que establecen los artículo 54 y 57 de la misma ley:

ARTÍCULO 54. Las áreas y predios comprendidos en las zonas de reserva territorial podrán ser utilizadas por sus propietarios en forma que no presenten obstáculo al futuro aprovechamiento determinado por las correspondientes asignaciones de usos y destinos que señale el plan o programa de desarrollo urbano respectivo.

ARTÍCULO 57.- Todos los actos, convenios y contratos relativos a la propiedad, posesión o cualquier otro derecho relacionado con el uso, goce y disfrute de predios, deberán contener las cláusulas relativas a la utilización de áreas y predios, conforme a las asignaciones correspondientes.

Las cláusulas que contravengan las asignaciones de provisiones, usos, reservas y destinos, inscritas en el catastro y en el registro público de la propiedad y del comercio, serán nulas, y solo serán convalidables mediante la declaración expresa del propietario del inmueble por la que se obligue a la observancia de los planes o programas correspondientes.

Los notarios públicos solo podrán autorizar las escrituras públicas en las que se cumpla lo dispuesto en el artículo 54 y demás relativos de la ley general de asentamientos humanos y en las que se mencione el certificado del registro público de la propiedad y del comercio sobre existencia o inexistencia de las asignaciones.

Las dependencias municipales, al expedir documentación relativa a predios, deberán mencionar la existencia, en su caso, de asignaciones que afecten al predio del que se trate.

d. Como autoridad responsable, la propia ley le delega a la Secretaría de Planeación Urbana e Infraestructura del Estado las funciones del Gobernador del Estado en materia de asentamientos humanos, y le establece el ejercicio de diversas funciones, entre las cuáles, para efectos de este análisis nos interesa la que señala el artículo 12 en su fracción XV que señala lo siguiente:

XV.- Previo a la autorización que corresponde otorgar a los ayuntamientos, emitir dictamen técnico dentro del plazo de quince días hábiles, sobre la procedencia en relación a las solicitudes que ante estos deban de presentarse para autorizar fraccionamientos, condominios horizontales, desarrollos turísticos y urbanos en general, que impacten a nivel regional o subregional la estructura urbana, al medio ambiente o que se ubiquen fuera de los límites de los centros de población, o que afecten los accesos a las playas.

e. El artículo 13 señala la competencia del gobierno municipal en las materias reguladas por la ley, de las cuáles nos interesa destacar las siguientes:

III. Administrar la zonificación prevista en los planes o programas municipales de desarrollo urbano, de centros de población y los demás que de estos se deriven;

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