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Línea Jurisprudencial "renovación De Contrato De Arrendamiento De Local Comercial, Desde El Punto De Vista De La Jurisprudencia"


Enviado por   •  9 de Abril de 2014  •  6.477 Palabras (26 Páginas)  •  1.554 Visitas

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LINEA JURISPRUDENCIAL

“renovación de contrato de arrendamiento de local comercial,

Desde el punto de vista de la jurisprudencia”

TABLA DE CONTENIDO

1. Introducción.

2. Objetivo.

3. Establecimiento de local comercial

3.1 Noción de establecimiento de comercio.

3.2 Elementos de establecimiento de comercio.

3.3 Naturaleza jurídica de establecimiento de comercio.

4. Arrendamiento en materia comercial

4.1 Aspectos generales.

4.2 Renovación de contratos.

4.3 Plazo de la renovación.

4.4 Cesión y subarriendo.

4.5 Arrendamiento de las entidades públicas de locales comerciales.

5. Línea jurisprudencial

5.1 Noción de la línea jurisprudencial (Dr. Diego Eduardo Lopez Medina).

5.2 Línea jurisprudencial:

““renovación de contrato de arrendamiento de local comercial”

Desde el punto de vista de la jurisprudencia”

6. Conclusiones

Variable No 1.

No es absoluto el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial

7. Bibliiografia

3. ESTABLECIMIENTO DE LOCAL COMERCIAL

3.1 Noción de establecimiento de comercio

Para empezar a dar definiciones de contrato de arrendamiento de local comercial, es importante primero dar la noción de establecimiento de comercio, conocido también como fondo de comercio o la hacienda, ha sido considerado como (el conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa) , podemos observar en esta definición que al establecimiento se le asigna una función de medio para alcanzar un fin; es un instrumento sin el cual el empresario no puede realizar la actividad que se propone (la empresa). De la definición se destaca las siguientes expresiones:

 Conjunto de bienes

 Organizados por el empresario

 Fines de la empresa

Conjunto de bienes: se traduce en que los elementos que integran el establecimiento además de diversos y heterogéneos son variables y sustituibles pero por su naturaleza cumplen una función común que es la de permanecer unidos. Una vinculación coherente de los bienes singulares acompañada de excelente calidad de los mismos y de una buena ubicación del local genera un plus- valor que se traduce en la misma existencia del establecimiento .

Organizados por el empresario: Los bienes por si solos no cumplen una función; se requiere además, una estructura empresarial, organizacional, acompañada del dinamismo, del carisma, de la honradez comercial, de la habilidad, de la iniciativa e inventativa del empresario. Solo así se logra tener y retener una clientela, contar con buenos proveedores, mantener trabajadores leales y con sentido de pertenencia ser distribuidor de marcas reconocidas etc. .

De lo anterior se concluye que el empresario debe tener una estructura bien organizada contando con personas con calidad humana para el buen funcionamiento del establecimiento de comercio.

Fines de la empresa: Es la actividad, es decir, la producción de bienes o servicios (fabrica), la transformación de materia prima, la comercialización, la administración de bienes, la custodia de bienes, o la prestación de servicio.

Las anteriores expresiones son básicas y se deben tener en cuenta al momento de dar una definición de establecimiento de comercio y empresa

3.2 Elementos de establecimiento de comercio:

Ya anteriormente hecha una definición de establecimiento de comercio daremos ahora a conocer cuáles son los elementos que lo integran

Al respecto el artículo 516 del código de comercio preceptúa:

Salvo estipulación en contrario, se entiende que forman parte de un establecimiento de comercio:

1) La enseña o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios;

2) Los derechos del empresario sobre las invenciones o creaciones industriales o artísticas que se utilicen en las actividades del establecimiento;

3) Las mercancías en almacén o en proceso de elaboración, los créditos y los demás valores similares;

4) El mobiliario y las instalaciones;

5) Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario;

6) El derecho a impedir la desviación de la clientela y a la protección de la fama comercial, y

7) Los derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades propias del establecimiento, siempre que no provengan de contratos celebrados exclusivamente en consideración al titular de dicho establecimiento.

La enseñanza o nombre comercial: de conformidad con lo establecido en el artículo 190 de la decisión 486 de la comisión de la comunidad andina, se entenderá por nombre comercial cualquier signo que se identifique a una entidad económica, a una empresa, o a un establecimiento mercantil .

Los derechos del empresario sobre las invenciones o creaciones industriales o artísticas que se utilicen en las actividades del establecimiento: Incluye los inventos patentados por el empresario que guarde relación con el giro ordinario de los negocios que se realizan en el establecimiento.

Las mercancías en almacén o en proceso de elaboración, los créditos y los demás valores similares: las mercancías son todos los objetos destinados a la venta. Son consideradas como cosas fungibles que varían de un momento a otro. Asimismo se entiende pertenecer al establecimiento los dineros depositados en cuentas corrientes o de ahorros o a término, así como lo que haya sido comprado por medio de cartas de crédito.

Los créditos y demás valores similares se refiere a todas las obligaciones que se hayan contraído por el dueño del establecimiento a favor de terceros (proveedores, arrendador, entidades financieras, etc.) o por terceros a favor del empresario (la cartera por ejemplo) en desarrollo de las actividades propias del mismo, es decir, por el giro ordinario de los negocios que se verifican con o a través del establecimiento y que consten en los libros obligatorios de contabilidad .

El mobiliario y las instalaciones: Los muebles comprenden todos los objetos que sirven para la explotación de la empresa (maquinaria, herramienta, muebles y enseres, plantas telefónicas, computadores, etc.), es difícil distinguir entre muebles y mercancías, debido a que el comerciante utiliza para la explotación de su actividad objetos parecidos a los que reserva para la venta.

Las instalaciones comprenden las mejoras y la decoración hechas, los muebles adheridos empotrados (vitrinas, armarios, cajas de seguridad, puertas blindadas, avisos, etc.,), instalaciones eléctricas, de teléfonos, para computadores entre otros.

Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario: esto significa que coincide en una sola persona la propiedad sobre el local y sobre el establecimiento, por lo tanto si se enajena el establecimiento el propietario estará obligado a arrendarle el local al adquiriente, garantizándole así estabilidad, continuidad con el negocio y continuar con la clientela que normalmente concurre al establecimiento. Pero si el propietario (enajenante) del establecimiento no es dueño del local lo que se da es la cesión automática de la posición del arrendatario, sin que se requiera de la aceptación del propietario del local o arrendador.

El derecho a impedir la desviación de la clientela y a la protección de la fama comercial: El concepto de clientela hace referencia a las personas que mantienen una relación comercial con un empresario, en determinado establecimiento, en forma más o menos continua. "se considera desleal toda conducta que tenga como objeto o como efecto desviar la clientela de la actividad, prestaciones mercantiles o establecimientos ajenos siempre que sea contraria a las sanas costumbres mercantiles o a los usos honestos en materia industrial o comercial”.

Los derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades propias del establecimiento, siempre que no provengan de contratos celebrados exclusivamente en consideración al titular de dicho establecimiento: podemos citar como ejemplo de derechos, las autorizaciones administrativas, licencias de explotación, rutas asignadas, ciertos contratos de suministro, licencias de explotación, rutas asignadas, ciertos contratos de suministro, los contratos de transporte en una empresa de transporte, los contratos de trabajo, entre otros.

Como obligaciones del empresario que se ceden con el establecimiento podemos citar aquellas de no hacer, como la de abstenerse de realizar la actividad en una zona diferente a la señalada en el contrato de agencia entre otras .

3.3 Naturaleza Jurídica De Establecimiento De Comercio

Una vez dada la noción de establecimiento de comercio y definida cada uno de sus elementos entremos a definir su naturaleza jurídica.

El hecho de que el conjunto de bienes que forman el establecimiento de comercio sea tratado como una unidad económica ha generado discrepancias en la doctrina al momento de definir su naturaleza jurídica. Las principales tendencias oscilan entre quienes lo consideran sujeto de derechos y de quienes lo configuran como un objeto de derecho.

A continuación se darán a conocer varias doctrinas que han tratado de dar cuenta de la naturaleza jurídica del establecimiento de comercio:

El establecimiento como “un sujeto de derecho”

Consideran que el establecimiento de comercio está dotado de personalidad jurídica propia, diferente a la del empresario (persona natural o jurídica), que realiza la actividad, con todos los atributos (nombre, capacidad, domicilio, patrimonio, etc.); el propietario- empresario solo es un empleado más del establecimiento.

Las críticas a esta teoría apuntaron principalmente al hecho de que el establecimiento queda a disposición del empresario titular, quien podría disponer de él a su arbitrio, por lo tanto, se trata de un objeto y no de un sujeto, no podría el empresario enajenar su establecimiento pues estaría enajenándose así mismo

Establecimiento como “objeto de derecho”

Las patrimonialisticas identificaron al establecimiento como el patrimonio comercial, como un conjunto de cosas (versitas) no ligadas entre si materialmente a las que se les da un tratamiento jurídico (uni), es decir “universitas”

Aunque existen dudas acerca de si las universalidades constituyen realmente una nueva cosa o siguen siendo jurídicamente una pluralidad de cosas, aun cuando la conexión económica de esta influya en su tratamiento jurídico la doctrina y la jurisprudencia han definido el concepto de establecimiento como universalidad (universitas) pero con discrepancias conceptuales acerca de si se trata de universitas iuris (conjunto de bienes y derechos), o de universitas facti (conjunto de bienes variables según la voluntad de quien las ha unido, y reconocidas por el derecho como unidad jurídica).

4. ARRENDAMIENTO EN MATERIA COMERCIAL

4.1 Aspectos Generales

El Dr. José Alejandro Bonivento Fernández en su libro establece lo siguiente:

“mientras el código de comercio desarrolla otros contratos de manera prolija y amplia, el arrendamiento lo somete a una restricción literal, absurda e inadmisible. Inclusive, no le destina una reglamentación separada, sino que dentro del título “del establecimiento de comercio” trata sobre el arriendo. Y lo más particular es que solamente regula el arrendamiento de inmuebles ocupados para establecimientos de comercio. Es decir, se refiere al arrendamiento como un bien mercantil. Deja, pues, grandes vacíos normativos que deberán ser llenados con las normas del Código Civil, en atención a lo dispuesto en el artículo 2º. Del código de comercio que dice: “en las cuestiones comerciales que no pudieren regularse conforme a la regla anterior (del artículo 1º sobre el tratamiento analógico de normas), se aplicaran las disposiciones de la legislación civil”, y que el articulo 822 ejusdem reitera.

De igual forma señala en su libro el Dr. José Alejandro Bonivento Fernández, que no todas las cosas son susceptibles de arrendarse están involucradas dentro de la regulación mercantil. De manera expresa, las normas consignadas en este estatuto (518 a 524 del código de comercio) hablan sobre el arrendamiento de inmuebles ocupados con un establecimiento de comercio. Particularmente, tienden a proteger a los arrendatarios empresarios por aquellos para realizar los fines de la empresa

Precisamente, forman parte de un establecimiento de comercio: Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario

La prueba sobre establecimiento de comercio se debe regir, en primer lugar, por las reglas generales consignadas en el código de comercio. Mas si en el contrato de arrendamiento se hace ostensible la actividad económica organizada para los fines señalados en el artículo 25, una prueba idónea para reverstirle del carácter de establecimiento de comercio, sin necesidad de otro medio comprobatorio. O sea, la naturaleza misma de la actividad, reflejada en el negocio jurídico de la locación, impone los efectos sustanciales tratados por los artículos 518 a 524 del Código de Comercio. Así que, pues, se puede dar el caso de reglarse por las normas mercantiles indicadas cuando aparezca inequívocamente en el contrato de arrendamiento la condición de empresa. Corresponderá, en suerte, al arrendador desvirtuar esa calidad, probando lo contrario, esto es, que la fijación de la destinación del bien arrendado no corresponde a la realidad del uso.

Al respecto la corte suprema de justicia resalto:

“como se desprende también de los artículos 518 y 522 del Código de Comercio para todos los efectos que en ellos se indican, se requiere que el arrendatario sea comerciante (el articulo primeramente citado lo denomina “empresario”) y que haya ocupado el local objeto del arrendamiento no menos de dos años consecutivos “con un mismo establecimiento de comercio”. El solo hecho de tener establecimiento de comercio, según el artículo 13 numeral 2º, hace presumir que la persona que lo tienen ejerce el comercio. Por otra parte, el artículo 21 dispone que se “tendrán asimismo como mercantiles todos los actos de los comerciantes relacionados con actividades o empresas de comercio”, y el artículo 25 “se entenderá por empresa toda actividad económica organizada para la producción, trasformación, circulación, o custodia de bienes o para la prestación de servicios. Dicha actividad se realizara a través de uno o más establecimientos de comercio”.

Las personas que ejerzan profesionalmente entre las que están incluidas aquellas que tratan los artículos del código mencionados en el párrafo inmediatamente anterior están obligadas a inscribirse en el registro mercantil, finalmente los articulo 518 y 520 no exigen que para quedar cobijado por sus normas y por las del articulo 522 el propietario del local comercial arrendado tenga la calidad de comerciante. Puede llegar a tenerla, pero solo en el caso de que una vez recuperado el local que ocupa el arrendatario objeto del desahucio lo destine efectivamente para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviera aquel.

4.2 RENOVACION DE LOS CONTRATOS

El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo a los siguientes casos: 1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato 2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere el arrendatario 3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesariamente que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina

4.3 PLAZO DE LA RENOVACION

La ley mercantil no expresa el término de vigencia del contrato renovado. Sin embargo, hay que entender que la prorroga es por idéntico al inicialmente pactado, porque la falta de destinación hace imperiosa una conclusión en ese sentido, al resultar de difícil aceptación renovaciones superiores o inferiores al termino del contrato inicial. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente .

4.4 CESION Y SUBARRIENDO

Tanto el subarriendo total como la cesión están prohibidos el artículo 523 establece que El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato , por lo tanto para que el arrendatario pueda subarrendar totalmente el local requiere una autorización que bien puede ser expresa o tácita. La primera tendría ocurrencia cuando directamente, conviene el arrendador en subarriendo y en tal sentido se le manifiesta al arrendatario. Será tacita cuando convenga en el uso y el goce de un tercero de la cosa arrendada sin expresar su voluntad en sentido contrario en cuanto a la autorización tacita constituye un aspecto que difiere de la reglamentación civil, por cuanto esta exige autorización expresa al establecer que tácitamente se puede convenir en el subarriendo, está ampliando sustancialmente la posibilidad del disfrute de la cosa por un tercero.

De manera interesante y novedosa el inciso segundo del artículo 523 emite el subarriendo parcial “hasta la mitad de los inmuebles”, con las mismas limitaciones de uso expresadas en la primera parte de esta norma puede, en consecuencia, el arrendatario permitir el uso hasta la mitad del inmueble arrendado sin necesidad de obtener autorización expresa o tácita del arrendador, por mandato de la ley.

Dos aspectos que resaltan sobre la cesión. 1. La necesidad de la autorización del arrendador para su validez 2. La cesión como parte de enajenación del respectivo establecimiento de comercio

En cuanto a la cesión de contrato de arrendamiento de un inmueble que conlleve un establecimiento de comercio no tiene problemas cuando el arrendador la autoriza, puesto que esta manifestación de voluntad se orienta a permitir el goce total del inmueble por parte del cesionario se entiende, por lo tanto, como una aceptación expresa. Los efectos del contrato se seguirán produciendo entre el arrendador y el cesionario arrendatario.

4.5 ARRENDAMIENTO DE LAS ENTIDADES PÚBLICAS DE LOCALES COMERCIALES.

Las entidades públicas no pueden ser sujeto de actos del comercio, por eso cuando son arrendatarias no se podrán aplicar las reglas de los artículos 518 a 524 del Codigo de Comercio pero ¿Qué sucede si son arrendadoras y, precisamente el inmueble que permite el goce es para un establecimiento comercial, se tendrá en cuenta la conclusión anterior? Sobre la pregunta anterior establece el profesor JOSE ALEJANDRO BONIVENTO FERNANDEZ en su libro, cree que no, puesto que en situaciones como esta hay que tener en cuenta es la parte arrendataria que desplega una actividad mercantil y que, por lo tanto, merece la protección que el codigo de comercio le brinda a todo empresario, con apoyo, cierto, el artículo 524 de dicho estatuto; y es que si la legislación comercial permite al que ha ocupado por menos de 2 años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, no hay razón valedera para que el arrendatario- empresario se le margine de las prerrogativas que conceden los citados preceptos en particular a la renovación del contrato.

5. LINEA JURISPRUDENCIAL

5.1 NOCION

Una línea jurisprudencial es una idea abstracta. Para ayudar a ver la línea jurisprudencial resulta conveniente tratar de graficarla. Puesta sobre un gráfico, una línea de jurisprudencia es una pregunta o un problema jurídico bien definido, bajo el cual se abre un espacio abierto, con todas las posibles respuestas a la pregunta planteada, es una estrategia conveniente para graficar las soluciones que la jurisprudencia ha dado al problema y para reconocer, si existe, un patrón de desarrollo decisional.

Una vez planteada la noción que nos da el Dr. Diego López medina, trataremos de realizar una línea jurisprudencial sobre el tema de la renovación de los contratos en materia comercial, realizando una búsqueda y una lectura minuciosa de cada sentencia de las diferentes cortes de Colombia con el fin de extraer de ellas la mayor cantidad de conceptos y los diferentes aspectos que han desarrollado estos tribunales en su ratio decidendi sobre aspectos importantes de la renovación de los contratos y el desahucio, para posteriormente tratar de graficarla. 

5.2 DERECHO DE RENOVACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DESDE EL PUNTO DE VISTA JURISPRUDENCIAL

Problema Jurídico

Institución Corte Suprema de Justicia

No. expediente Sentencia de 29 de noviembre de 1971

Sala Sala Plena

El abogado César Castro Perdomo, en ejercicio de la acción consagrada por el artículo 214 de la Constitución Nacional, ha solicitado que se declare la inexequibilidad de los artículos 518, 520, 521, 522 y 524 del Decreto extraordinario número 410 de marzo 27 de 1971 Código de Comercio Colombiano, que regulan el contrato de arrendamiento de los establecimientos de comercio, Decreto que fue dictado en desarrollo delas facultades extraordinarias de que fue investido el Presidente de la República por el numeral 15 del artículo 20 dela Ley 16 de 1968.

Los preceptos señalados fueron estudiados por la Corte a fin de evaluar su correspondencia con los artículos 30 y 32 de la Constitución Política de 1886 ,que 3consagraban el derecho a la propiedad privada, la libre empresa y el principio de prevalencia del interés público

Consideraciones de la Corte

La corte declaro la exequibilidad de los artículos antes mencionados expresando

“Es cierto, como con razón lo afirma la demanda, que una congelación de cánones de arrendamiento para comerciantes no parece idónea para garantizar el interés público, ya que las de comercio son actividades esencialmente especulativas y de muy difícil control de parte de la administración. Pero como se ha visto, no se trata de tal congelación, salvo en caso y a modo de sanción, sino de una regulación diferente y especial del contrato de arrendamiento, que contempla todas la situaciones y modalidades que le son propias para defender, unas veces la subsistencia de una fuente de riqueza, para proteger, y en otras, el núcleo humano de trabajo, y para mantener en las restantes, una situación de equilibrio económico razonable entre los contratantes que limita el tradicional predominio, en estas materias, del interés individual. Y todo ello es precisamente una expresión valedera del principio constitucional que se viene comentando. Es ciertamente, además, un acto de intervención estatal. Hecha por medios idóneos, permitidos por el artículo 32 de la Carta y que no son extraños al contenido y finalidades de un Código de Comercio, cuyas materias por su naturaleza y la necesidad de los tiempos, se relacionan con actividades que por afectar grave y permanentemente la vida social, pueden y deben ser objeto de reglamentación por el Estado

La corte suprema de justicia en sentencia de 29 de noviembre de1971 considero “Se supone que en los casos comentados, el propietario que desee readquirir la tenencia del inmueble, dispone de un plazo suficientemente amplio para hacerlo saber al arrendatario con los fines atrás anotados. Si así no procede y trata de forzar un desalojamiento repentino o apresurado o guarde silencio, el precepto impone automáticamente la prórroga del contrato. El texto legal, puesto de frente a dos intereses, el particular del propietario del inmueble y el del empresario comerciante que envuelve como se vio, elementos de interés social, impone una solución a favor del último” (negrilla no original) .

Institución Corte Suprema de Justicia

No. Expediente Sentencia 24 de septiembre de 1985

Sala Sala de casación civil (G. J. CLXXX, pag. 431),

No se nos hizo posible hallar el problema jurídico toda vez que no logramos ubicar la providencia en ninguna página de internet como tampoco en la página de la corte suprema de justicia.

Insistió la Sala de Casación Civil, refiriéndose al artículo 518 del C. de Co., que “…la forma como está redactado el citado artículo indica que el derecho que consagra en favor del arrendatario tiene como sujeto pasivo al arrendador…”

“esta norma erige un derecho a la renovación del contrato de arrendamiento a favor del arrendatario de inmueble ocupado con establecimiento comercial por no menos de dos años…”, el cual no es absoluto, en la medida en que el arrendador puede “…discutir las condiciones en que debe producirse la renovación, y si no llega al respecto a un acuerdo con el arrendatario, le queda expedita la vía judicial con tal fin, vía a la que también debe acudir el arrendatario, en su caso, según se desprende del artículo 519 ib. …”, cual se expresa en esta última decisión”.

Institución Corte Suprema de Justicia

No. expediente 3868

Sala Sala de Casación Civil

Sentencia 31 de octubre de 1994

Precisa la Sala que la renovación no es absoluta, dado que no implica imposición a quien arrienda el inmueble de todas las estipulaciones iniciales de la relación convencional, sino que le permite, a modo de contrapartida natural, la libre discusión de las nuevas reglas que en adelante gobernarán el vínculo, desde luego que esa renovación no sólo supone la posibilidad de extender en el tiempo la utilización del local a voluntad del arrendatario, sino también la de discutir abiertamente la regulación de tal uso.

Por lo tanto, si al término del contrato en que el arrendatario ha cumplido cabalmente sus obligaciones, quien arrendó no lo ha desahuciado con los seis meses de anticipación de que trata el artículo 520 y aquél pretende la continuidad de su establecimiento en el local, la renovación se produce de manera automática y, por ello, el locatario permanece en el uso del inmueble, pero a favor del alquilador y del propio arrendatario, nace la posibilidad de discusión en torno de las estipulaciones que habrán de regir en el futuro la relación sustancial a que los dos se han vinculado y de obtener, en su caso, que en proceso verbal el Juez defina los aspectos materia de controversia .

Institución Corte Suprema de Justicia

No. Expediente 5876

Sala Sala de Casación Civil

sentencia 24 septiembre de 2001

Problema Jurídico

Manifiesta el demandante que contrajo contrato de arrendamiento de local Comercial respecto de un inmueble ubicado en la calle 16B No. 7-39 de Valledupar, que el arrendador demandó al arrendatario pretendiendo la restitución del inmueble, invocando como causal: “ el inmueble en referencia debe ser demolido , el demandado hizo entrega formal del local al apoderado del arrendador, el 3 de septiembre de 1992, que luego de los tres meses de haber entregado el local el arrendador no había iniciado las obras pertinentes por tal motivo desconocía lo preceptuado en el artículo 522 del codigo de comercio .

Consideraciones de la Corte

Para la Corte el reproche que merece el arrendador, demandado, en el asunto de la referencia, se origina en el incumplimiento mismo del contrato de arrendamiento, porque la renovación, o el desahucio bajo las causales legales, constituyen prestaciones derivadas del contrato a favor del arrendatario. Lo que se le imputa es la terminación sin causa legal del contrato de arrendamiento, y en consecuencia la vulneración del derecho de renovación que asistía al arrendatario del local destinado a la explotación del establecimiento de comercio .

Así la corte considero de igual forma enfatizando en que las normas comentadas tienen como finalidad proteger el establecimiento de comercio como bien, pero también los valores humanos y sociales intrínsecos que lo constituyen. Este derecho, el de la renovación, según el tribunal, como la generalidad de los derechos subjetivos, no es absoluto, pues su escenario de aplicación eficaz está sujeto a unas condiciones establecidas en las normas.

Institución Corte Suprema de Justicia

No. expediente 5860

Sala Sala de Casación Civil

sentencia 27 de julio de 2001

Problema Jurídico

La corte suprema de justicia debe resolver el recurso extraordinario de casación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia del 14 de agosto de 1995, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cartagena, dentro del proceso ordinario adelantado por INES GOMEZ DE SANCHEZ frente a “PROMOCAR TAWILL Y COMPAÑÍA LIMITADA”.,

La demandante pidió que se declarase que la sociedad demandada incumplió con los deberes que le imponía “la ley de Comercio”, toda vez que la entidad demandada promovió proceso de lanzamiento contra la demandante toda vez que necesitaba el inmueble que le tenía arrendado para someterlo a obras y reparación, se produjo el lanzamiento, y la sociedad aquí demandada obtuvo la desocupación del inmueble. No obstante, afirma la demandante, “no ha reconstruido, ni remodelado, o adelantado obra alguna de naturaleza similar, en el local ocupado por la señora INES GOMEZ DE SANCHEZ”, contraviniendo así lo dispuesto por el artículo 518 del Código de Comercio

Consideraciones de la Corte

Precisa la corte que para evitar que el empresario sea injustificada y caprichosamente despojado de ese bien por parte del propietario, se hizo evidente la necesidad de protegerlo, concediéndole, fundamentalmente dos derechos de distinta índole: de un lado, la prerrogativa de renovar el contrato, siempre y cuando se cumplan las condiciones previstas en la ley (artículo 518 del Código de Comercio) y, de otro, cuando se le priva de dicha potestad con sustento en las causales legales, el derecho a ser indemnizado si el dueño no da a los locales el destino indicado o no emprende las obras

Institución Corte constitucional

No. expediente T-1060455

Magistrado ponente CLARA INÉS VARGAS HERNÁNDEZ

sentencia T 769 de 2005

Problema Juridico

El accionante Jimmy Alexander Andrade Molina y otros interpusieron acción de tutela contra la sociedad “Inmuebles y arrendamientos Limitada en Liquidación” y otros. El amparo se interpuso por los accionantes en calidad de propietarios de establecimientos de comercio y arrendatarios de locales para su funcionamiento ubicados en el denominado “Centro Comercial la 17” de la ciudad de Pasto. El día 6 de noviembre de 2001 el mencionado edificio fue destruido en gran parte por un incendio que originó la pérdida de las mercancías de los comerciantes demandantes y la destrucción total en algunos casos y en forma parcial, pero que impide el desarrollo de las actividades comerciales, en otros. En la solicitud de amparo aducen que la sociedad propietaria del edificio no procedió al desahucio, les prometió locales en el inmueble reconstruido y no indemnizó ningún tipo de daños. Además luego de reparado el edificio cambiaron las condiciones del contrato, se incrementaron hasta en un 100% los valores correspondientes a los cánones de arrendamiento y no se dio aplicación a la preferencia contenida en el artículo 521 del Código de Comercio

Consideraciones de la Corte

Manifiesta la corte “El comportamiento que debió asumir el arrendador ante la inexistencia del correspondiente desahucio, en orden a garantizar los derechos fundamentales de los arrendatarios, era designar para cada uno de ellos un local comercial en el que siguieran desplegando su labor. Si existiera cualquier duda o controversia sobre la ejecución, prórroga o renovación del contrato, aquel podría haber acudido ante la jurisdicción ordinaria pero sin obstaculizar o impedir de manera alguna y hasta que esta decidiera, que los comerciantes ejercieran su labor libremente. Bajo esta óptica, es el arrendador que no profirió desahucio correspondiente, quien tiene a su disposición los medios judiciales idóneos para plantear cualquier controversia sobre la ejecución del contrato. Poner a los arrendatarios damnificados a reclamar la entrega de sus locales por medios judiciales desconoce sus derechos fundamentales y deshecha sin razón la expectativa legítima creada por la inexistencia del desahucio.

De igual forma la corte expreso

“Las garantías consignadas a favor del empresario se consigna en el artículo 520 de referido estatuto y consiste en el desahucio que se le debe prestar al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación, cuando quiera que se den los eventos consignados en los numerales 2 y 3 (reconstrucción del inmueble) del artículo 518, para que se evite la “renovación o prórroga en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial”. En otros términos, si acaecida alguna de las situaciones del 518, v. gr. la reconstrucción del inmueble, no se hiciere el desahucio correspondiente, el contrato se entenderá renovado automáticamente a favor del arrendatario. De esta norma se desprende que a pesar de que el inmueble sea desocupado para su restauración, es necesario que el arrendador adelante los procedimientos necesarios para indicarle a los arrendatarios que el contrato será terminado o, contrario sensu si no lleva a cabo el correspondiente acto de desahucio, el contrato se entiende renovado, como medida de protección, a favor de los arrendatarios, es decir, para que éstos sigan adelante con su establecimiento de comercio una vez se haya restaurado el inmueble .

Institución Corte Suprema de Justicia

No. expediente C-2300131030022001-00082-01

Sala Sala de Casación Civil

sentencia 14 de abril de 2008

Problema Juridico

Se decide el recurso de casación que interpuso la sociedad ANTONIO SOFÁN Y CÍA. LTDA., en liquidación, respecto de la sentencia de 21 de septiembre de 2006, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Montería, Sala Civil-Familia-Laboral, en el proceso ordinario de JESÚS JAIME CASTRO CASTRO contra la recurrente.

La sociedad demandada, arrendadora, pese a que solicitó la entrega del inmueble para la “construcción de una obra nueva”, no dio inicio a la misma dentro de los tres meses siguientes a dicha desocupación. “se encuentra en ruinas, sin construcción alguna, los escombros allí existentes son producto del paso del tiempo que han arrojado al suelo la antigua construcción.

Por su parte la entidad demandada argumento que no inicio las obras fue por fuerza mayor por tal motivo interpuso el recurso de casación.

Consideraciones de la Corte

La corte decidió casar la sentencia y argumento

“Con todo, al arrendador propietario le asiste también el derecho a negarse a renovar el contrato de arrendamiento y a obtener la restitución del inmueble o local, sin lugar a pagar indemnización alguna, entre otras eventualidades, como la del caso, cuando deba ser demolido para la “construcción de una obra nueva” (artículo 518-3 del Código de Comercio), pero a condición de que desahucie al arrendatario empresario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato” .

Institución Corte Suprema de Justicia

No. expediente 1100-3103-003-2006-00728-01

Sala Sala de Casación Civil

sentencia 27 de abril de 2010

Problema Juridico

Procede la Corte a decidir el recurso de casación interpuesto por la sociedad ESTACIÓN DE SERVICIO EL TOPACIO LTDA. contra la sentencia proferida el 19 de junio de 2009 por la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá, dentro del proceso ordinario instaurado por la recurrente frente a EXXONMOBIL DE COLOMBIA S. A.

Manifiesta la actora incumplimiento de la demandada frente al contrato de arrendamiento, adujo que entre las partes se celebró un contrato mediante el cual la sociedad El Topacio Ltda. Dio en arrendamiento comercial a Exxonmóbil de Colombia S. A. dos lotes de terreno para que en ellos funcionara una estación de servicio durante 180 meses, comunicó por escrito a la actora su interés en la prórroga y pagó posteriormente el canon A pesar de haber operado la prolongación del contrato por un término igual al inicial y en las mismas condiciones, el 12 de julio de 2006 la arrendataria le dijo a la arrendadora que por no haber llegado a un acuerdo sobre la renovación el contrato terminaría el 25 de julio de 2006, y aunque no canceló el precio a que había lugar a partir de esa fecha, siguió manteniendo en su poder los bienes; añadió que la intempestiva extinción del contrato y la falta de pago le han ocasionado cuantiosos daños,

Consideraciones de la Corte

El Juzgado de primera instancia declaró probadas las excepciones de mérito y desestimó las pretensiones, decisión que fue confirmada por el ad quem. La Corte no casó por no encontrar acreditado el error por violación directa de la norma.

Al respecto manifestó la corte

Precisa la Sala que la opción del procedimiento verbal emerge únicamente en presencia de diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato. Esa posibilidad emana, entonces, bajo dos condiciones simultáneas: a) el ejercicio del derecho de renovación por el arrendatario y, b) la existencia de diferencias entre las partes a propósito de esa eventual modificación contractual; por consiguiente, la carencia de ejercicio de aquella facultad por parte del empresario impide el nacimiento del derecho del arrendador, al igual que lo obstaculiza la falta de las mencionadas discrepancias. De esta forma, la renovación es un antecedente lógico de la oportunidad de debatir, a tal grado que no surge ésta sin aquélla.

Concluye que la alternativa de discutir ante el juez las diferencias suscitadas, de conformidad con el artículo 519 del Código de Comercio, supone necesariamente la presencia de los desacuerdos así como del ejercicio de la renovación por parte del arrendatario, sin el cual no habría lugar a las divergencias, ni, por tanto, a la posibilidad de pedir a la jurisdicción el despliegue de su actividad .

6. Conclusiones

6.1 Variable No 1.

No es absoluto el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial

Variable No 1. Corte suprema de justicia Corte constitucional

¿No es absoluto el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial?

Sentencia 24 de septiembre de 1985

Sala de casación civil (G. J. CLXXX, pag. 431),

Expediente

No. 3868

31 de octubre 1994

Expediente

5876

24 de septiembre de 2001

M.P José Fernando Ramírez Gomes.

Expediente

C-2300131030022001-00082-01

14 de Abril de 2008

M.P Jaime Alberto Arrubla Paucar

Expediente

1100-3103-003-2006-00728-01

27 de Abril de 2010

M.P Cesar Valencia Copete

Expediente

T-1060455

T 769 de 2005

M.P Clara Inés Vargas Hernández

Respecto de la variable a lo largo de la línea jurisprudencial encontramos que el derecho de renovación del contrato de arrendamiento de local comercial no es absoluto, porque luego de revisar bastantes sentencias en su mayoría de la corte suprema de justicia, se evidencio que este derecho de renovación y el privilegio exclusivo del arrendatario de poder renovar el contrato una vez cumplidos los requisitos legales, aún en contra de la voluntad del arrendador, no supone de modo ineludible la prolongación de las condiciones pactadas inicialmente, puesto que de la esencia de la indicada facultad no emerge semejante conclusión, sino, de modo exclusivo, la opción de continuar con el uso del inmueble, aunque sea menester el cambio del contrato anterior o, por lo menos, la alteración de algunas de las cláusulas antes aceptadas por las partes, tales como las relativas al precio o a las circunstancias de utilización del bien materia de arrendamiento. Se trata, en suma, de la potestad de seguir sirviéndose del establecimiento en el mismo local, aunque, eventualmente, bajo regulaciones convencionales diferentes. A eso se circunscribe el derecho de renovación que asiste al locatario.

Para realizar la línea jurisprudencial fue de gran ayuda e importancia el libro el derecho de los jueces del Dr. Diego López Medina, el cual utilizamos las técnicas de investigación de la línea jurisprudencial, hallando la sentencia hito.

Punto arquidemico de apoyo

 Corte Suprema de Justicia, sala de casación civil. 27 de abril de 2010, esta sentencia fue la más reciente que logramos encontrar que nos trajo a colación que el derecho de renovación de contrato de arrendamiento de local comercial no es absoluto

Nicho Citacional

Expediente 1100-3103-003-2006-00728-01 27 de Abril de 2010

M.P Cesar Valencia Copete

29 de noviembre de 1971 24 setiembre 1985 Exp. 3868

31 octubre de 1994 Exp. 5860

27 de julio de 2001 Exp. 5876

24 de septiembre de 2001 Exp. 200110008201

14 abril 2008

Esta sentencia de la sala de casación civil de la corte suprema de justicia nos trae un recuento de las demás sentencias de que hablan del derecho de renovación, por tanto da un nicho citatorial.

Sentencia Hito

A nuestra consideración esta sentencia es consolidada como hito de la línea jurisprudencial toda vez que desde 1971 la sala plena de la corte declaro la exequibilidad de los artículos 518 a 524, consagrando la renovación del contrato de arrendamiento, sentencia que trazo los precedentes para la evolución del tema.

Conocida también como sentencia fundadora de línea.

Sentencias Consolidadoras

 24 de septiembre de 1985

 Expediente 3868, 31 de octubre de 1994

 Expediente 5860 24 de septiembre de 2001

 Expediente 5876, 24 de septiembre de 2001

 Expediente T-1060455, sentencia t 769 de 2005

 Expediente 200110008201 de 14 de abril de 2008

 Expediente C-2300131030022001-00082-01 de 14 de abril de 2008.

Estas sentencias son las que sirven para soportar la tesis de la sentencia fundadora del tema que hoy nos ocupa que el derecho de renovación no sea absoluto

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