Sistema De Inscripción Registral De Los Derechos Reales, Sobre Cosas Ajenas.

Artículo 266

La propiedad y cada uno de los derechos especiales que comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposiciones de la Ley.

Artículo 267

Para que la propiedad sobre inmuebles surta todos los efectos legales, es necesario que se halle debidamente inscrita en el Registro General de la Propiedad.

Artículo 268 Salvo los casos exceptuados por la ley, cualquiera limitación de la propiedad sobre inmuebles, debe también, para perjudicar a tercero, estar inscrita en el Registro de la Propiedad.

Las servidumbres: Se le ha conceptualizado como un derecho real en cosa ajena, es decir, constituye un poder real sobre un predio ajeno para usarse parcialmente en algún aspecto, el propietario del inmueble sirviente tiene un límite en el ejercicio de su derecho de propiedad. La tipificación normativa se encuentra sustentada en los artículos 370 a 382 del Código Civil, siendo claro, que no existen servidumbres típicas reguladas expresamente en su contenido, con excepción de: la denominada “obligación forzosa de paso”, la cual incluso está fuera del capítulo citado y se regula en los ordinales 395 a 400 de ese Código; algunas establecidas en el Código de Minería y otras de la Ley de Aguas. Ahora bien, es importante aclarar, recaen única y exclusivamente a favor de fundos; el bien que la sufre se denomina sirviente y el que la disfruta dominante.

El uso: El derecho de uso, como derecho real en cosa ajena, de carácter limitado, está regulado en los artículos 366 a 369 del Código Civil, y se rige supletoriamente por las reglas del usufructo. El derecho de uso se limita a la utilización de los frutos de un fundo para satisfacer necesidades propias y de su familia (subsistencia). El usuario de un fundo agrario, si consume los frutos del mismo, está obligado a asumir los gastos de cultivo, y los necesarios para la conservación del inmueble, al igual que el usufructuario. Toda la doctrina coincide en que se trata de un derecho real limitado. Al respecto se informa: “A la vista de los antecedentes y su evolución puede entenderse el derecho de uso como un derecho real de goce en cosa ajena, sin injerencias de tercero incluido a estos efectos el propietario de la cosa objeto del derecho, que menoscaben o hagan imposible el goce directo, que se concede en forma estrictamente personal al usuario, para que obtenga de la cosa cuantos servicios sea capaz de aprovechar para la satisfacción directa e inmediata de sus necesidades personales y familiares, incluso haciendo suyos los frutos naturales o industriales que sea susceptible de producir, si bien la apropiación de los frutos se limita, por regla, al límite del consumo anual posible por el usuario y su familia…” (LA CRUZ BERDERJO, José Luis, Derechos Reales, Tomo III, Barcelona, 1991, p. 107).Sentencia: 00310 Expediente: 03-100104-0438-CI Fecha: 30/03/2006 Hora: 9:04:00 AM Emitido por: Tribunal Agrario

El usufructo: es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro sin alterar su sustancia.

Los derechos reales de garantía.

Aseguran el cumplimiento de una obligación actual o eventual de dar dinero o de otra especie pero estimada en dinero, gravando un inmueble (hipoteca) o mueble del deudor (prenda)

La doctrina costarricense, en concordancia con la legislación expuesta, han considerado que

“Las garantías reales pueden constituirse sobre bienes ajenos, pertenecientes a terceros y no al deudor, siempre y cuando exista el consentimiento del propietario. Si el crédito se cancela por la adquisición de uno nuevo, evidentemente la garantía se extingue, debiendo figurar nuevamente el tercero – que consiente la imposición del gravamen – para poder renovar la garantía. Si se renueva sin su consentimiento, no tendría ninguna eficacia real.”

La legislación vigente en Costa Rica ha venido tomando a la propiedad como un presupuesto ineludible para la constitución de una prenda o hipoteca sobre un bien. Si el deudor no es el propietario del bien, este debe buscar el consentimiento del propietario con el fin de hacer válida la garantía.

Ejemplo de este tipo de prácticas las vemos en los casos de garantías reales como la hipoteca y la prenda. En el caso de la hipoteca, señala el artículo 409 del Código Civil:

“La hipoteca se constituye en escritura pública por el dueño de un inmueble,

para garantizar deuda propia o ajena. No es necesaria la aceptación expresa

de aquel a cuyo favor se constituye la hipoteca. Puede dividirse materialmente

o reunirse, por una sola vez, el inmueble hipotecario. Pero para efectuar esas

mismas operaciones sobre las fincas resultantes, necesita el deudor o dueño del

inmueble el consentimiento del acreedor hipotecario, haciendo en cada caso la

respectiva sustitución de garantía. Tratándose de segregaciones de lotes, se

procederá como si se tratara de divisiones materiales. En ambos casos, no

podrá liberarse porción alguna si no fijan las partes la responsabilidad de las

restantes, de acuerdo con el artículo 413.”

En el caso de la prenda se hace referencia a que la inscripción de la prenda en el Registro de Prendas se realizará cuando el propietario así lo solicite. Veamos el artículo 238 del

Capítulo Tercero sobre el Registro de Muebles del Código de Comercio que dice:

“La inscripción en este Registro será facultativa y se practicará cuando el propietario así lo solicite.”

Noción General del Registro Nacional.

El Registro Nacional de la Propiedad en Costa Rica es un organismo del estado de Costa Rica encargado de garantizar la seguridad jurídica registral de los derechos inscritos de las personas.

5695 - Ley de Creación del Registro Nacional.

Articulo 1.- Crease el Registro Nacional, como órgano dependiente del Ministerio de Justicia, el cual integrara bajo un solo organismo, los registros y dependencias que señala el artículo siguiente. Sus fines serán: unificar criterio en materia de Registro, coordinar funciones,

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