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Juicio Especial De Desahucio

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Categoría: Temas Variados

Enviado por: Christopher 11 abril 2011

Palabras: 4203 | Páginas: 17

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favor del actor y en contra del demandado; por que el conocimiento sumario tiene una finalidad preponderantemente ejecutiva, la cual consiste en la desocupación del bien arrendado.

TRAMITACIÓN DEL JUICIO ESPECIAL DE DESAHUCIO

El artículo 2.309 del CPC determina que la demanda de desocupación debe fundirse en la falta de pago de dos o más mensualidades y que el a la de demanda se acompañará con el contrato de arrendamiento o un documento justificativo del mismo. En caso de no ser necesario el contrato escrito o de haberse cumplido voluntariamente por ambos contratantes sin otorgamiento de documento, se justificará por medio de información testimonial, prueba documental o cualquier otra bastante por medio preparatorio del juicio ( Art. 489 del CPCDF).

Con la probanza de los medios preparatorios el juez no objeción para darle a la demanda del juicio especial de desahucio, pues es indudable que la persona contra quien se dirige la acción tiene el carácter de arrendatario del inmueble respectivo. Los medios preparatorios del juicio, en general son diligencias de prueba que se verifican "fuera" de juicio, debido a que el actor de éstas carece de algún antecedente imprescindible y sin su obtención, de promoverse el asunto, podría ser mal planteado.

Si el actor lo pide en el acto de requerimiento se ordenara que se embarguen bienes para garantizar las rentas vencidas (Art, 2.313).

Si este fuere el caso, el arrendatario tendrá que ser precavido para percatarse que en el acta levantada por el actuario se haga constar pormenorizadamente los bienes motivo del embargo, los cuales se tienen que detallar en cuanto a sus principales características como son: número de serie, marca, color, número de pulgadas, etc., así como el estado en que se encuentren. Debe tener presente el inquilino que únicamente lo que esté descrito en el acta le será devuelto, en consecuencia la concientización sobre este aspecto es muy importante para él, siendo al ejecutor al que correspondería, en primer término, incitarlo a que demuestre haber pagado, o pague sus pensiones rentísticas, y en hacerle sabedor del amago funesto de que será objeto para el caso de no justificarlas.

Presentada la demanda con el documento o la justificación correspondiente, dictara el juez auto o mandado requerir al arrendatario para que en el acto de la diligencia justifique con el recibo correspondiente estar al corriente en el pago de las rentas, y no haciéndolo, se le prevenga que dentro de treinta días, si la finca sirve para habitación, o de sesenta si para giro industrial o mercantil, o de noventa días si fuere rustico, proceda a desocuparlo, apercibido de lanzamiento a su costa de no hacerlo, emplazándosele en ese mismo acto para que dentro de un termino de cinco días ocurra a oponer las excepciones que tuviere (Art. 2.312 CPCEM).

Si el actor lo pide en el acto de requerimiento se ordenara que se embarguen bienes para garantizar las rentas vencidas (Art, 2.313).

Si este fuere el caso, el arrendatario tendrá que ser precavido para percatarse que en el acta levantada por el actuario se haga constar pormenorizadamente los bienes motivo del embargo, los cuales se tienen que detallar en cuanto a sus principales características como son: número de serie, marca, color, número de pulgadas, etc., así como el estado en que se encuentren. Debe tener presente el inquilino que únicamente lo que esté descrito en el acta le será devuelto, en consecuencia la concientización sobre este aspecto es muy importante para él, siendo al ejecutor al que correspondería, en primer término, incitarlo a que demuestre haber pagado, o pague sus pensiones rentísticas, y en hacerle sabedor del amago funesto de que será objeto para el caso de no justificarlas.

Si en el acto de la diligencia justificare el arrendatario, con los recibos correspondientes, de haber hecho el pago de las pensiones reclamadas o exhibe el importe de las rentas reclamadas, se dará por terminado el procedimiento (2.316 CPCEM).

Como se menciona anterior mente en el articulo 2.316 de CPCEM da al arrendatario una solución que consiste que a través de la realización en el pago de sus pensiones rentísticas se pueda finalizar con la providencia de lanzamiento, posibilidad que extingue el proceso en una forma anormal pero efectiva, ya que el juzgador no asignará mayor tiempo al caso concreto que le ocupa, y por ende, a su función jurisdiccional, que forzosamente tendría que reflejarse hasta el instante en que pronunciara su sentencia. La única condición es que el arrendatario cubra las pensiones debidas, esto es, todas, no solamente las que dieron lugar al juicio.

Si la exhibición del importe de las pensiones se hace fuera del plazo señalado para el desahucio, también se dará por concluida la providencia de lanzamiento, pero se condenara al inquilino al pago de las costas causadas (2.318 CPCEM).

Cabe señalar que una vez que el juez resuelva a través de una sentencia interlocutoria, sobre la planilla de los gastos y costas que el arrendador reguló, independientemente de cuál sea la cantidad que pretenda cobrar, la misma no podrá hacerse efectiva en el procedimiento del juicio especial de desahucio, por lo que su cobro se tendrá que realizar por medio de la vía del juicio ejecutivo civil, que es un procedimiento sumario por el que se trata de obtener el cobro de un crédito cierto, líquido y exigible que consta en algún título, que en este caso es la sentencia interlocutoria, por tener fuerza suficiente para constituir pleno valor probatorio y ser atendida

En caso de presentarse recibos de pago, se mandara dar vista al actor por el término de tres días. Si no los objeta, se hará por concluido en juicio. Si los objeta, se citara para audiencia de pruebas y alegatos que se efectuara antes del vencimiento del plazo fijado para el lanzamiento.

En este juicio son improcedentes la reconvención y la compensación. la sentencia que decrete el desahucio será apelable sin efecto suspensivo y se ejecutara sin necesidad de otorgamiento de garantía. La que lo niegue será apelable con efecto suspensivo.

Este juicio como ya se menciono anteriormente, no tiene por finalidad el pago de las rentas sino el de llegar al desalojo de la finca o departamento por medio del lanzamiento.

Sin embargo, cabe señalar que en la práctica es frecuente encontrarse con demandas en donde el arrendador solicita el cumplimiento de ambas prestaciones al arrendatario, es decir, por una parte, y como prestación principal reclama la desocupación por falta de pago de las mensualidades, y por otra, la retribución de estas rentas que ha dejado de percibir. En conclusión, dos proposiciones serán contradictorias cuando violen el principio de la no contradicción, que es fácil de percibir.

Pasando al tema, si el arrendatario no se presenta a cumplir el fallo adverso voluntariamente, que se entenderá con el ejecutado o, en su defecto con cualquier persona de la familia, domestico, portero o portera, agente de policía o vecino, pudiéndose romper la cerradura de la puerta si fuere necesario. Los muebles u objetos que se encuentren, si no hubiere persona de la familia del inquilino que los recoja, u otra autorizada para ello, se remitirán por inventario a disposición de la presidencia Municipal o en algún almacén de deposito, dejándose constancias en autos (Art. 2.324 CPCEM).

Para la ejecución del desahucio se tiene por domicilio legal del ejecutado la finca o departamento de cuya desocupación se trate.

EXEPCIONES PARA EL NO PAGO DE LAS RENTAS

Las únicas excepciones a que se refiere el Código Civil, para que el inquilino no pague sus rentas, son las relativas al impedimento total del uso de la cosa arrendada por caso fortuito, fuerza mayor o por motivo de reparaciones; y cuando la privación del uso provenga de la evicción del predio.

Estas excepciones son llamadas excepciones perentorias, es decir, son aquellas que tratan de extinguir o excluir el derecho del actor y acabar con el juicio, pero opuestamente a lo que destaca el diverso estudiado no son las únicas, pues añade la propia jurisprudencia que también pueden oponerse otra clase de excepciones, que la doctrina denomina como dilatorias, que no niegan el derecho que hace valer el actor, sólo dilatan el ejercicio de su acción intentada y ponen trabas al procedimiento, tal es el caso de incompetencia, falta de personalidad, litispendencia, conexidad, etc., que sí pueden y deben ser admitidas por el juez del conocimiento.

Existen otras tesis jurisprudenciales que también interpretaron el dispositivo en análisis y decretaron que las únicas excepciones oponibles en el especial de desahucio no son las de pago y las que se deriven del impedimento total o parcial del uso de la cosa arrendada, pues según éstas autorizan la oposición de otras excepciones, entre las cuales debe comprenderse la de nulidad del contrato de arrendamiento fundatorio del juicio, que como presupuesto indispensable, dicen, debe basarse en la existencia de un contrato valido.

JURISPRUDENCIAS

Acción de Desahucio, Procedencia de la. Procede en Juicio, si al Momento de Presentar la Demanda el Arrendatario Adeuda dos o más Mensualidades de Renta, aunque Posteriormente Realice Abonos a la Deuda (Artículo 580 del Código de Procedimientos Civiles de Tabasco).

“Si al momento de presentar la demanda de desahucio el arrendatario adeudaba más de dos mensualidades de renta, la acción intentada es procedente, aunque posteriormente se efectúen abonos a la deuda, pues con dicho proceder de ninguna manera puede afirmarse que era bastante para considerar improcedente la acción, ya que al no liquidar en su totalidad el importe de las rentas atrasadas, tal acción quedó viva y sujeta a las consecuencias hasta que se le diera oportunidad de liquidar en su totalidad lo adeudado hasta el momento en que fue requerido. Y si en la sentencia se absolvió al reo considerando improcedente la acción de desahucio en base a los abonos efectuados por el demandado, esa sentencia es incongruente y conculcatoria de las garantías constitucionales de la parte quejosa”.

Novena Época:

Amparo directo 710/98. Ruth María Sosa García. 3 de diciembre de 1998. Unanimidad de votos. Ponente: Leonardo Rodríguez Bastar. Secretaria: Nora Esther Padrón Nares.

Semanario Judicial de la Federación, Tomo IX, Marzo de 1999, Tesis X.3o.6 C, Tercer Tribunal Colegiado del Décimo Circuito, Página 1373.

Juicio de Desahucio. La Oportunidad para la Consignación de Rentas Concluye con el Plazo para la Desocupación del Inmueble (Legislación del Estado de Tamaulipas).

Una interpretación armónica de los artículos 543, 546, 548 y 550 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Tamaulipas, permite establecer, que la acción de desahucio procede por falta de pago de dos o más mensualidades de renta vencidas, las que, en el acto del emplazamiento, el demandado deberá acreditar estar al corriente y, no haciéndolo, se le prevendrá para que en el término de cuarenta días (por tratarse de local comercial) proceda a desocupar el bien arrendado; dándole oportunidad para que, dentro de ese término, exhiba los comprobantes que justifiquen no tener adeudos pendientes por concepto de rentas, o bien consignar el importe de las mismas, con el objeto de dar por terminada la instancia. De lo anterior cabe establecer que es precisamente hasta finalizar ese último término en que el deudor puede cubrir el pago de las rentas reclamadas, y no con posterioridad, como así lo permite el Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal (artículo 492); por lo que resulta inaplicable la tesis de jurisprudencia que bajo el rubro "DESAHUCIO. EL PAGO DE LAS PENSIONES DEBIDAS IMPIDE LA EJECUCIÓN DE LA SENTENCIA EJECUTORIADA QUE LO DECRETA.", se publicó a fojas 139 y 140, del último Apéndice al Semanario Judicial de la Federación; ya que este criterio tiene su origen en el artículo 492, que faculta al inquilino a efectuar el pago fuera del término concedido para el desahucio; cuya redacción es diferente a la legislación procesal del Estado de Tamaulipas.

Novena Época:

Amparo en revisión 342/98. Laura Isabel de la Garza García. 22 de octubre de 1998. Unanimidad de votos. Ponente: Guillermo Loreto Martínez. Secretario: Rafael Roberto Torres Valdés.

Nota: La tesis de rubro:"DESAHUCIO. EL PAGO DE LAS PENSIONES DEBIDAS IMPIDE LA EJECUCIÓN DE LA SENTENCIA EJECUTORIADA QUE LO DECRETA.", aparece publicada con el número 203 en el Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, Tomo IV, Materia Civil, página 139.

Semanario Judicial de la Federación, Tomo VIII, Diciembre de 1998, Tesis XIX.1o.21 C, Primer Tribunal Colegiado del Décimo Noveno Circuito, Página 1059.

Medios Preparatorios al Juicio de Desahucio para Acreditar la Existencia de un Contrato de Arrendamiento que no Consta por Escrito. Carecen de Valor Probatorio si se Tramitan sin Citación de la Parte Contraria (Legislación del Estado de Guerrero).

Cuando no existe un contrato escrito de arrendamiento y se pretende ejercer la acción de desahucio, su existencia se justificará, entre otros, por medio de información testimonial, la que se recibirá como medio preparatorio a juicio, acorde con lo previsto por el artículo 612 del Código Procesal Civil de la entidad. Ahora bien, si el artículo 181, fracción II, del propio ordenamiento establece que las diligencias preparatorias se practicarán con citación de la parte contraria, es inconcuso que si no se hace tal citación, dichos medios preparatorios carecen de valor probatorio, lo que trae como consecuencia que la actora no acredite la existencia del contrato verbal de arrendamiento y, por ende, la de uno de los elementos básicos de la acción.

Novena Época:

Amparo directo 245/97. Perla Patricia Palafox Grajales. 15 de mayo de 1997. Unanimidad de votos. Ponente: José Sánchez Moyaho. Secretario: José Hernández Villegas.

Semanario Judicial de la Federación, Tomo XIX, Enero de 2004, Tesis XXI.1o.117 C, Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo Primer Circuito, Página 1559.

Desahucio, la Sentencia que Decreta el, es Apelable (Legislación del Estado de Guerrero).

Las sentencias pronunciadas en juicios especiales de desahucio siempre son apelables, de conformidad a lo que dispone el artículo 619 del Código Procesal Civil del Estado de Guerrero, sin que constituya obstáculo el hecho de que el artículo 386, último párrafo, del ordenamiento legal de referencia establezca que no serán apelables las sentencias y demás resoluciones que se dicten en juicios cuya cuantía no exceda de ciento ochenta y dos veces el salario mínimo, así como tampoco obsta lo dispuesto por el numeral 508 del cuerpo de leyes invocado, al ordenar que contra las resoluciones dictadas por los Jueces de Paz no procede recurso alguno, en virtud de que dichas disposiciones se encuentran insertas en los capítulos "Apelación" y "Juicio", que no son aplicables al caso de las sentencias que se pronuncian en un juicio especial de desahucio, dado que, tratándose de una condena de desahucio, deben aplicarse las reglas del capítulo III, del título cuarto, del código adjetivo antes invocado, concretamente la norma excepcional que ordena que las sentencias en que se decrete el desahucio son apelables, no así la regla general, puesto que la norma excepcional debe prevalecer sobre la general, máxime cuando el propio artículo 619 antes invocado no establece distinción alguna para las sentencias dictadas por los Jueces de Paz; luego, donde la ley no distingue el juzgador no debe distinguir.

Novena Época:

Amparo directo 449/2000. Virginia Romero Bahena. 18 de enero de 2001. Unanimidad de votos. Ponente: Isidro Avelar Gutiérrez. Secretaria: Gloria Avecia Solano.

Semanario Judicial de la Federación, Tomo XIII, Marzo de 2001, Tesis XXI.3o.5 C, Tercer Tribunal Colegiado del Vigésimo Primer Circuito, Página 1743.

Suspensión Provisional. Procede Contra la Orden de Desahucio Dictada en Sentencia Ejecutoria.

Por la naturaleza especial del juicio de desahucio que permite al arrendatario paralizar la ejecución de la sentencia ejecutoriada, en cuanto al desalojo, mediante el pago de las rentas vencidas, conforme a lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Sinaloa, y siguiendo los lineamientos que rigen la jurisprudencia de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación número 3a./J. 10/92, bajo el rubro: "DESAHUCIO. EL PAGO DE LAS PENSIONES DEBIDAS IMPIDE LA EJECUCIÓN DE LA SENTENCIA EJECUTORIADA QUE LO DECRETA.", por ser la falta de pago de rentas el único sustento de la orden de desahucio decretada en la sentencia ejecutoriada, debe estimarse que se trata de un caso de excepción al principio de que por razón de orden público e interés social, no procede la suspensión contra la orden de ejecución de una sentencia ejecutoriada, ya que la posibilidad legal de su paralización y aun de dar por terminado el juicio, por voluntad de la parte demandada, expresada mediante el pago de las pensiones adeudadas, excluye la afectación de los mencionados intereses generales; y, siendo de difícil reparación los daños que sufriría la parte quejosa con el desalojo, pueden garantizarse con la fianza respectiva los daños y perjuicios que pudiera resentir el tercero perjudicado con la medida cautelar solicitada, que en tal caso es procedente.

Novena Época:

Contradicción de tesis 45/97. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados, Tercero y Segundo, ambos en Materia Civil del Tercer Circuito. 1o. de julio de 1998. Cinco votos. Ponente: Juan N. Silva Meza. Secretario: Carlos M. Padilla P. Vertti.

Tesis de jurisprudencia 56/98. Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión de veintiocho de octubre de mil novecientos noventa y ocho, por unanimidad de cuatro votos de los señores Ministros: presidente Humberto Román Palacios, Juventino V. Castro y Castro, José de Jesús Gudiño Pelayo y Olga Sánchez Cordero de García Villegas. Ausente: Ministro Juan N. Silva Meza.

Semanario Judicial de la Federación, Tomo VIII, Noviembre de 1998, Tesis 1a./J. 56/98, Primera Sala, Página 15.

Desahucio, Juicio de. Si éste ha Concluido, la Reclamación por Falta de Pago de Mensualidades Posteriores, Debe ser Materia de Juicio Diverso (Legislación del Estado de Quintana Roo).

Si la condena de desocupación y entrega del inmueble arrendado quedó sin efecto, por haber cubierto el demandado las rentas que adeudaba, ello implica que lo mismo acontece con el procedimiento del juicio de desahucio; de ahí que toda reclamación por falta de pago de rentas posteriores, debe ser motivo de otro juicio distinto y no hacerse dentro del propio juicio de desahucio que dejó de surtir efectos jurídicos, habida cuenta de que conforme a lo establecido en el artículo 634 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Quintana Roo, el objeto del juicio de desahucio lo constituye el lanzamiento por falta de pago de dos o más mensualidades. En tal tesitura, si el inquilino hace pago de las mensualidades que originaron la acción de desahucio, obviamente no puede ejecutarse el lanzamiento decretado, so pretexto del impago de rentas posteriores, en mérito de que la obligación que dio origen al juicio quedó cumplida y, por ello, se extingue el lanzamiento que se sustenta en la sentencia condenatoria.

Novena Época:

Amparo en revisión 191/97. Armando Magnón Rosales. 26 de junio de 1997. Unanimidad de votos. Ponente: Mariano Hernández Torres. Secretaria: Elvira Concepción Pasos Magaña.

Semanario Judicial de la Federación, Tomo VI, Agosto de 1997, Tesis XIV.1o.4 C, Primer Tribunal Colegiado del Décimo Cuarto Circuito, Página 709.

Desocupación, Juicio de. El Término para Efectuarla es de Tres Días Contados a Partir de que Cause Ejecutoria la Sentencia Condenatoria (Legislación del Estado de Puebla).

Tratándose del juicio de desocupación, el término legal para que el demandado realice la desocupación del inmueble materia del litigio es el establecido en el artículo 69 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Puebla, esto es, debe estarse a lo dispuesto en la regla general de tres días para todos los actos judiciales que no tienen establecido un término específico, no siendo obstáculo para así considerarlo, que el artículo 733 del mismo ordenamiento legal establezca que el demandado tiene el término de treinta días a partir de que cause ejecutoria la sentencia condenatoria para desocupar el bien objeto del juicio, si fuera destinado a casa habitación, ya que esta última disposición legal rige exclusivamente para el juicio de desahucio, mas no para el de desocupación por rescisión o terminación del contrato de arrendamiento, pues el artículo 740 del mismo cuerpo legal sólo establece que son aplicables al citado procedimiento de desocupación los artículos 732, 734 y 735 de la misma legislación, excluyendo el numeral 733 referido.

EJEMPLO DE UNA DEMANDA DE JUICIO ESPECIAL DE DESAHUCIO

________________

(Actor)

VS

________________

(Demandado)

ESPECIAL DE DESAHUCIO

ESCRITO INICIAL

JUEZ CIVIL ________________

PRESENTE.

________________, por mi propio derecho señalando como domicilio para oír y recibir toda clase de notificaciones y comunicados los estrados de este H. Juzgado. Autorizando para el efecto señalado, así como para recibir, exhibir y recoger toda clase de documentos y valores, aún los de carácter personal a los señores abogados.

Y a los C.C. P.D.

Ante ud. con el debido respeto, comparezco a fin de:

E X P O N E R

Que por medio del presente escrito y en la vía Especial de Desahucio, vengo a demandar a ________________, quien puede ser emplazado a juicio en el domicilio ubicado en

________________ ________________ ________________ ________________ ________________ ________________ ________________ ________________

; De quien se exigen las siguientes:

P R E S T A C I O N E S

1.- La desocupación del local arrendado, que es el mismo señalado para la notificación del demandado, en virtud de la falta de pago de las rentas correspondientes a los meses de

2.- El pago de los gastos y costas que con motivo de la tramitación del presente juicio sean erogados de mi parte, incluyéndose la segunda instancia y el juicio de amparo en caso de ser necesarios.

Me fundo para hacerlo en las siguientes consideraciones de hecho y preceptos de derecho.

H E C H O S

1.- Que con fecha ________________, el suscrito y el hoy demandado celebramos contrato de arrendamiento, el primero en calidad de arrendador y el segundo de arrendatario; respecto del inmueble ubicado en la calle ________________ ________________ ________________

2.- Que pactamos en dicho contrato de arrendamiento que el precio del mismo sería el de $ ________________ (________________________________ PESOS 00/100 M.N.), a partir de la fecha en que se firmó el citado documento.

3.- Que el hoy demandado no ha cumplido con lo que se pacto en el multicitado contrato de arrendamiento y a la fecha adeuda el arrendatario las rentas correspondientes a los meses de --------------------------

4.- En razón del incumplimiento del demandado y de sus constantes negativas a satisfacer la renta que en la vía extrajudicial le he requerido, es que preciso proceder en los términos del presente escrito de demanda.

D E R E C H O

En cuanto al fondo son de aplicarse los artículos __________, y demás relativos y aplicables del Código Civil para el Estado de México.

En cuanto al procedimiento, el mismo se norma por las disposiciones contenidas en los artículos del __ al __ del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de México.

POR LO ANTERIORMENTE EXPUESTO,

A UD. C. JUEZ, ATENTAMENTE PIDO:

PRIMERO: Tenerme por presentado con la personalidad con que me ostento y documento base que acompaño, demandado en la vía Especial de Desahucio a ________________.

SEGUNDO: Con las copias simples de traslado que se anexan al de cuenta, ordenar se emplace al demandado.

TERCERO: Decretar se requiera al demandado, para que en el acto de la diligencia del emplazamiento, justifique estar al corriente en el pago de las rentas y de no hacerlo, se le prevenga para que desocupe el local arrendado dentro del término legal, con el apercibimiento de ser lanzado a su costa, de no hacerlo así.

PROTESTO LO NECESARIO

________________

BIBLIOGRAFIA CONSULTADA:

• CODIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL ESTADO DE MEXICO 2007

• DERECHO PROCESAL CIVIL. RAFAEL DE PINA

• DERECHO PROCESAL CIVIL. OVALLE FABELA

• JURISPRUDENCIAS Y TESIS. MÉXICO: ED. MAYO.