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Introducción

El Registro es un instrumento esencial en la seguridad jurídica del mercado inmobiliario al que el ordenamiento jurídico encomienda la atribución de los derechos de propiedad que recaen sobre los inmuebles.

Sin embargo, la grandeza de esta institución no basta para esconder una de sus mayores deficiencias: la insuficiente definición de los inmuebles. La ausencia de una descripción gráfica de las fincas impide conocer su configuración exacta, incluso, en ocasiones, impide conocer cual es el emplazamiento físico de la finca. Ante esta deficiencia, la jurisprudencia ha sentado la doctrina según la cual la descripción de los bienes se considera como un dato de hecho que no goza de la protección de la fe pública registral. Por tanto, el registro es una institución esencial para determinar los derechos de propiedad que recaen sobre un inmueble pero tiene poca utilidad para definir dicho inmueble, lo cual es, ciertamente, paradójico.

El Registro de la Propiedad describe las fincas mediante una descripción literaria, con referencia, en muchos casos, a linderos personales. Es cierto que este sistema permitió agilizar el proceso de inmatriculación de las fincas y dejó para los tribunales los casos de conflicto entre propietarios. También es cierto que este sistema no ha impedido reflejar registralmente el extraordinario proceso de urbanización de nuestras ciudades. Sin embargo, hoy en día, causa cierto estupor que las fincas sigan describiéndose como hace 151 años.

Ante esta situación, es normal que los registradores nos sentamos atraídos por el Catastro. El Estado dispone de un catálogo de la propiedad inmobiliaria de la nación, con la finalidad de servir de auxilio a las políticas públicas territoriales, y, especialmente, las fiscales. Este catálogo dispone hoy en día de una descripción gráfica de los inmuebles, precisamente lo que falta al Registro de la Propiedad. Por tanto, no es difícil concluir que el Catastro debe ser un instrumento fundamental para suplir la falta de identificación física de las fincas registrales.

Llegados a esta conclusión, podríamos plantearnos si la solución no sería sustituir la descripción de las fincas registrales por la descripción catastral de las parcelas. Así, podría pensarse, una vez establecida la correspondencia entre finca y parcela, la descripción física del inmueble correspondería al Catastro. En este sentido se enmarca la legislación que determina la constancia en el Registro de la Referencia Catastral, así como la exigencia de certificación catastral para inmatricular e inscribir excesos de cabida, introducidos por la ley 13/1996, de 30 de diciembre. También profundiza en esta línea la Ley de Economía Sostenible cuando trata de arbitrar un sistema para describir las fincas registrales conforme a la parcela catastral. Sin embargo, esta solución fracasa por un problema grave que no se ha tenido en cuenta: no sólo existen supuestos en que no puede establecerse la correspondencia entre finca y parcela sino que cuando esta correspondencia puede hacerse vemos que la descripción del inmueble diverge claramente. La razón de esta divergencia se debe a que la Parcela Catastral y la finca registral se forman en momentos distintos y para finalidades diferentes. La definición de la parcela catastral la hace el Estado de oficio. La descripción de la finca la hacen los propietarios en sus títulos de propiedad. En ocasiones la descripción catastral no se ajusta a la descripción jurídica de los bienes, no tiene en cuenta títulos jurídicos que no tienen un reflejo físico (segregaciones, reparcelaciones, etc). Un ajuste automático de la finca a la parcela podría vulnerar los derechos inscritos de muchos propietarios, violentando de forma innecesaria el principio constitucional de seguridad jurídica.

Ante esta situación podríamos también llegar a una conclusión diametralmente opuesta: siendo registro y catastro dos instituciones distintas, que cada una de ellas describa los inmuebles de la forma que sea más conveniente para sus finalidades. Desde este punto de vista, los registradores procederíamos a crear una base gráfica registral de las fincas, para cuya creación tendremos en cuenta el Catastro, pero también otros elementos, y, una vez creada, la base gráfica de la finca funcionará de forma totalmente autónoma de la parcela catastral. Esta posición no tiene tacha jurídica alguna, pero es difícilmente entendible por la sociedad: dos instituciones del Estado describen los mismos inmuebles de forma diferente, creando una confusión que provoca, de manera ineluctable, dudas en cuanto al alcance del objeto de los derechos de propiedad. Por tanto, difícilmente los tribunales cambiaran su actual jurisprudencia que priva de valor jurídico trascendente a la descripción registral de los inmuebles.

17.1 Catastro

17.1.1 Concepto

Según el diccionario, el termino Catastro se define como: “Asiento que se hace de los bienes de una persona o de una comunidad”, y como sinónimo menciona: “Empadronamiento, Lista”.

Técnicamente podemos decir que:

“El Catastro es el registro publico sistematizado de los bienes inmuebles de una jurisdicción, contemplados en sus tres aspectos fundamentales: el jurídico, el geométrico y el económico.

Tiene la finalidad de coadyuvar a la publicidad y garantizar los derechos reales, a una justa y equitativa contribución de las cargas fiscales, y sirve de base indispensable para la planificación del ordenamiento territorial y la obra publica. Ello supone una metodología para instrumentarlo, una larga y compleja tarea para ejecutarlo, una organización administrativa para conservarlo, y un aporte constante de información para mantenerlo actualizado.

Es en el Catastro donde la cosa inmueble nace a la vida jurídica, donde se conserva o se transforma y donde se extingue, acontecimientos que requieren una constatación objetiva en el terreno (la mensura) y un instrumento que la exteriorice, (el plano de mensura). Por eso suele decirse que la mensura es la célula generadora del catastro”.

De la misma definición, podemos extraer claramente la finalidad del catastro.

Legislaciones de los estados lo definen:

Ley de Catastro del Estado de Jalisco.- Artículo 1.- Catastro es el inventario y la valuación, precisos y detallados, de los bienes inmuebles públicos y privados ubicados en la municipalidad.

* Ley de Catastro del Estado de Michoacán.-

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