Práctica de derecho inmobiliario

DENISA ROXANA GODER

GRUPO ONLINE

EJERCICIO PRÁCTICO 2

CASO PRÁCTICO 1:

• Supuesto de hecho

La denominada “obra nueva” es un hecho que accede al Registro de la Propiedad a través del título declarativo de obra nueva. Normalmente, el declarante de obra nueva es el mismo titular registral del solar, llevando a cabo la construcción con el cumplimiento de los requisitos administrativos y legales. Sin embargo, en la práctica cotidiana, no siempre el titular registral es una persona física o jurídica, sino también diversos titulares que ostentan derechos diversos sobre la misma finca.

En el caso que nos ocupa, la titularidad sobre la finca o solar sobre el que se edifica la tiene un usufructuario, Pedro, y unos nudos propietarios, María y Alberto, los hijos del usufructuario. Todos adquirieron sus respectivos derechos de la herencia de su esposa y madre, respectivamente, siendo por tanto titulares con carácter privativo.

• Cuestiones

a) ¿Pueden declarar la obra nueva sólo los nudos propietarios, sin que preste su consentimiento el usufructuario? Explicadlo.

Para responder a esta cuestión, podéis ayudaros de los argumentos recogidos en la RDGRN 21 de noviembre de 2002, con cita de los artículos del Código Civil aplicables a este caso, que os dejo en la Carpeta “01 Trabajo del Módulo II”.

Para empezar, destacamos que la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado del 21 de noviembre de 2002 establece que, según el artículo 503 del Código Civil, los propietarios en pleno dominio tienen el derecho de llevar a cabo mejoras en la propiedad, incluso sin necesitar la aprobación del usufructuario, siempre y cuando estas mejoras no disminuyan el valor del usufructo. Destacamos que esta norma se fundamenta en el principio de que el usufructuario tiene el derecho de utilizar y disfrutar de los bienes, pero no puede oponerse a las mejoras realizadas por el propietario en pleno dominio que no afecten negativamente a su derecho.

Por otro lado señalamos que la construcción de una nueva edificación en un terreno que no altera su naturaleza o capacidad productiva no constituye una violación de la obligación del propietario en pleno dominio de no perjudicar al usufructuario, según lo establecido en los artículos 489, 503 y 595 del Código Civil. Es decir, si la nueva construcción no causa perjuicio al usufructuario y se lleva a cabo dentro de los límites legales establecidos, puede ser realizada por el propietario en pleno dominio sin necesidad de obtener el consentimiento expreso del usufructuario.

Por tanto, contestando a la pregunta, podemos decir que, en el ámbito civil, la declaración de una obra nueva se considera un acto de administración que puede ser realizado por el propietario en pleno dominio sin requerir el consentimiento del usufructuario, siempre y cuando dicha obra no afecte negativamente al derecho de usufructo y se realice dentro de los límites legales establecidos por la ley.

b) ¿Los que declaran la obra nueva han de ser los que efectivamente realizaron la edificación?

Para responder a esta pregunta, tenéis la RDGRN 14 de marzo de 2001, así como el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística (material recogido en la Carpeta “01 Trabajo del Módulo II”).

Destacamos que, según el artículo 348 del Código Civil, la transmisión de un inmueble, salvo casos excepcionales, incluye todas sus partes integrantes y accesorias. Podemos decir que esto implica que el propietario actual está legitimado para declarar cualquier obra nueva sobre la finca, independientemente de si él mismo realizó la edificación o no. Además, el artículo 1.097 del Código Civil establece que la transmisión de un inmueble se entiende realizada tal como se encontraba en el momento de la transmisión, con todos sus accesorios, aunque no se mencionen explícitamente en el título de propiedad. Por otro lado, la declaración de una obra nueva, la cual confirma las características físicas de una propiedad según los artículos 2.2 y 208 de la Ley Hipotecaria, requiere que sea realizada por el titular registrado en ese momento para poder ser inscrita. Esto se deduce tanto del principio registral de continuidad, establecido en el Artículo 20 de la Ley Hipotecaria, como de la suposición de que los derechos inscritos existen y pertenecen a la persona que figura en el registro, según el artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

Por lo tanto, no es necesario que los que declaran la obra nueva sean los que efectivamente llevaron a cabo la edificación, ya que la transmisión de la propiedad incluye todos los derechos sobre la finca, incluidas las obras realizadas en ella.

c) ¿El título inscribible ha de ser necesariamente un documento notarial?

Para responder a esta pregunta, tenéis la RDGRN 10 de diciembre de 2012 en relación con la inscripción de un convenio regulador, así como el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística (material recogido en la Carpeta “01 Trabajo del Módulo II”).

Para empezar, observaremos el artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que dice que “Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente.” Esto quiere decir que el título inscribible no ha de ser necesariamente un documento notarial porque según este artículo los nuevos edificios o mejoras que se incorporen a una propiedad y que cumplan con las normativas urbanísticas pueden ser registrados en el Registro de la Propiedad utilizando los títulos previstos por la legislación hipotecaria. Estos títulos no necesariamente tienen que ser documentos notariales, sino que pueden ser cualquier tipo de documento que la legislación hipotecaria permita, siempre y cuando incluyan la información requerida, como el número de plantas, superficie ocupada, metros cuadrados construidos y otros detalles relevantes.

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