Hipoteca Inmobiliaria

La hipoteca inmobiliaria

• Concepto

• Definición legal y su crítica

Artículo 1.877.- La hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación.

La hipoteca es indivisible y subsiste toda ella sobre todos los bienes hipotecados, sobre cada uno de ellos y sobre cada parte de cualquiera de los mismos bienes.

Está adherida a los bienes y va con ellos, cualesquiera que sean las manos a que pasen.

La definición legal se critica por que no distingue a la hipoteca de la prenda. No dice nada de la posesión del bien e igualmente omite hacer referencia a la constitución del derecho real de hipoteca. La norma parece olvidar que los bienes inmuebles están sujetos a un régimen de publicidad registral, no tiene por que defenderse la posesión del bien. De hecho para que la hipoteca tenga efectos, debe ser registrada, tal como lo dice el siguiente artículo:

Artículo 1.879.- La hipoteca no tiene efecto si no se ha registrado con arreglo a lo dispuesto en el Título XXII de este Libro, ni puede subsistir sino sobre los bienes especialmente designados, y por una cantidad determinada de dinero.

El artículo 1877 además omite hacer referencia a la manera como se va a preservar ese derecho real de hipoteca, pues al estar sometido al régimen de publicidad, se va a preservar desde el mismo momento en que se constituya y se va a mantener de acuerdo con los siguientes artículos:

Artículo 1.896.- La hipoteca produce efecto y toma su puesto en la graduación desde el momento de su registro, aunque se trate de una obligación futura o simplemente eventual.

Artículo 1.897.- Las hipotecas se graduarán según el orden en que se hayan registrado, y se registrarán según el orden de su presentación.

Una vez que se registra el contrato de hipoteca nace el poder del acreedor sobre el bien y se va a tomar la prelación en función del registro, el que registra primero prela sobre otros acreedores que hayan registrado después la hipoteca.

La hipoteca puede ser judicial, convencional o legal

Otra omisión de vital importancia del artículo 1877, fue no hacer referencia a que la hipoteca recae sobre bienes inmuebles, lo que determina lo incompleto de ésta definición, por que el derecho de hipoteca es un derecho real inmobiliario y el concepto dado por la ley no incluye esta característica

• Definición propuesta

La definición propuesta es la dada por Rubino:

La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía que se constituye mediante el registro de un título (elemento esencial, sino hay registro del título no hay hipoteca), sobre bienes inmuebles determinado del deudor o de un tercero, los cuales no pasa a poseer el acreedor garantizado, sino que se atribuye a éste el poder de hacer ejecutar dichos bienes incluso frente al tercero constituyente y el tercero adquirente y la pretensión de ser satisfecho con preferencia sobre el precio obtenido como resultado de la ejecución

En la definición se habla de un derecho real que se constituye, por que el título puede surgir de una contrato, de la ley o de una sentencia. Para que nazca el derecho real es necesario el registro del título sin el no habrá derecho real de hipoteca.

Otro elemento al cual correctamente hace referencia la definición propuesta por Rubino, es que puede constituirse sobre bienes de un deudor o de un tercero

El acreedor garantizado no pasa a poseer los bienes hipotecados, sino que puede ejecutarlos, tiene el ius distrahendi, del remate del bien se va obtener un precio. Esa posibilidad de ejecutar el bien es independiente de que sea propiedad del deudor, del tercero constituyente o del tercero adquirente, estos terceros no son deudores pero van a tener que soportar la ejecución del bien

En definitiva, lo que tiene el acreedor hipotecario, es la posibilidad de excluir a los acreedores del mismo deudor en los límites de la garantía constituida en la hipoteca

• Caracteres

• Carácter de derecho real de garantía

No se puede hablar del bien sólo, hay que hacer referencia necesariamente al derecho real de garantía, pues el bien resulta modificado en su situación jurídica. El acreedor posee el ius distrahendi, puede ejecutar el bien a los fines de satisfacer su crédito. La ley permite que ese acreedor persiga el bien en manos de quien se encuentre y además tendrá una prelación, que consiste en excluir a otros acreedores en caso de concurso, en el remate del bien y satisfacerse con primacía sobre el precio (art. 1.879 CC)

• Carácter inmobiliario

Se constituye sobre bienes inmuebles aun que la definición legal no haga tal referencia. El hecho de que se trate de un derecho real inmobiliario produce efectos, como la determinación de la competencia

Artículo 42 CPC: Las demandas relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde esté situado el inmueble, la del domicilio del demandado, o la del lugar donde se haya celebrado el contrato, caso de hallarse allí el demandado; todo a elección del demandante.

Cuando el inmueble esté situado en territorio correspondiente a dos o más jurisdicciones, la demanda se podrá proponer ante la autoridad judicial de cualquiera de ellas, a elección del demandante.

• Accesoriedad

Es un derecho real de garantía, por lo que el presupuesto necesario es la existencia de un crédito, al cual garantizar, dicho en otras palabras, lo principal es la garantía de un crédito, originando la accesoriedad como consecuencia, que si el crédito se extingue, se extinguirá la hipoteca.

Otro efecto de la accesoriedad esta establecido en el artículo 1552 CC

Artículo 1.552.- La venta o cesión de un crédito comprende los accesorios de ese crédito, tales como las cauciones, privilegios o hipotecas.

Sin embargo los derechos reales de garantía tienen autonomía funcional:

Artículo 1.896.- La hipoteca produce efecto y toma su puesto en la graduación desde el momento de su registro, aunque se trate de una obligación futura o simplemente eventual.

Aunque no haya nacido el crédito, la hipoteca producirá efectos.

Otro de los efectos de la autoría funcional del crédito es la posibilidad de ceder la hipoteca a otro acreedor.

Artículo 1.883.- El acreedor hipotecario puede ceder a favor de otro acreedor del deudor común el grado y aun la hipoteca independientemente del crédito, pero sólo hasta el límite de éste. El deudor puede oponer al cesionario todas las excepciones que le correspondan contra el cedente, respecto a la validez originaria del crédito y de la

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