Melina Belén González

                                                                                                 (CLASES DESGRABADAS DR. ROSTAGNO JALIL)

 Derechos Reales

BOLILLA 1 (Los derechos reales – generalidades).

En el código nuevo a diferencia del Código de Vélez tenemos una parte general de los Derechos Reales, en la que vamos analizar la parte introductoria de los Derechos Reales.

Vamos a ver de qué se trata en definitiva esta materia.

¿En donde encuadramos a los Derechos Reales? Dentro de los derechos patrimoniales, o mejor dicho, dentro de los derechos subjetivos tenemos: los derechos patrimoniales y los derechos extra patrimoniales. Y dentro de la clasificación de los patrimoniales vamos a encontrar a los derechos subjetivos y asimismo, dentro de estos derechos subjetivos encontramos los Derechos reales como a su vez a los Derechos personales. 

Los Derechos personales son los que hemos analizado en las materias de obligaciones y contratos.

En Kipper lo primero que analiza es la Metodología del Código en materia de Derechos Reales e indica que los Derechos reales están desarrollados en el Libro Cuarto del Código y en el Libro Sexto tenemos unas disposiciones comunes a los derechos personales y a los derechos reales como trata en materia de privilegios, prescripción tanto adquisitiva como liberatoria, etc.  

En el punto 1 del programa cuando alude al concepto de derechos reales, en caso que en un final nos toque esta bolilla, más allá del concepto legal del artículo 1882 del CC, es importante comprender la diferenciación entre Derechos reales y personales. ¿Por qué? Porque justamente va a significar una bisagra de lo que vamos a estudiar en la materia.

Siguiendo a Kipper, el establece que tenemos doctrinas o teorías para distinguir los derechos reales de los personales.

• Una es la teoría clásica o dualista, el hecho que sea clásica no por ello significa que sea una doctrina en desuso, sino todo lo contrario. Nuestro código civil, tanto como el de Vélez como el actual, receptan esta teoría dualista de distinción  entre Derecho reales y personales, y en efecto los derechos reales los determina en un libro especial y determinado, no mezclándolo con los personales.

No obstante que hay ciertos puntos en común entre ambos derechos.

• Otra teoría son las Unitarias, es decir, que entienden que todos estos derechos subjetivos (tanto Real como personal) son reales o bien todos estos derechos no tienen una distinción entre ellos.  

Por lo tanto, nos vamos a centrar en la teoría clásica o dualista que adopta el CCyC y en las teorías unitarias tanto aquellas que consideran a los derechos subjetivos como personales o más bien aquellas que consideran a todos los derechos como reales.

Si bien nosotros vamos a estudiar el CCyC, algunas referencias de las notas del Código de Vélez derogado nos vamos a enfocar porque sirve como cuestión doctrinaria.

La nota del artículo 497 del Código de Vélez, cita a un autor “Ortolan”  y decía en definitiva que un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente una persona, una prestación cualquiera de dar, suministrar, hacer o no hacer alguna cosa. Es decir, que en el Derecho Personal nos encontramos con dos personas claramente diferenciadas y en el medio (objeto) una prestación de obligación de dar, hacer o no hacer (Ejemplo: la compra que realice con una empresa determinada para comprar el celular y yo pago cuotas como prestación, en donde la empresa se comprometió hacer la entrega del celular y nosotros a pagar un precio en dinero). En cambio en el Derecho Real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor, es decir, acá ya no está hablando de 2 personas, sino que está hablando de 1 persona con relación con la cosa como objeto (Ejemplo: Yo como persona y la lapicera como cosa).

También esta nota del artículo 497 siguiendo a Demolombe, Vélez Sarsfield decía: Un derecho real es el que crea en una persona y una cosa  una relación directa e inmediata de tal manera que no se encuentra en ellas, sino 2 elementos:

• La persona que es el sujeto activo del derecho
• Y la cosa que es el objeto

Entonces, en el Derecho Real tenemos (1 persona y 1 cosa), en el Derecho Personal tenemos (acreedor, deudor y una prestación).

Tanto Demolombe como Ortolan hacen referencia a esta relación directa e inmediata con la cosa que a veces se confunde como es en el caso de la Locación (Ejemplo: alquilar un depto. nosotros podemos decir que tenemos una relación directa e inmediata con la cosa porque la uso, la dispongo y no tengo que estar pidiendo la autorización permanente para hacerlo. O también como critica a esta teoría dualista podríamos decir que el Derecho Real de Hipoteca “derecho de garantía para garantizar una prestación de una persona o 3ro” en este caso el acreedor hipotecario no tiene una relación directa e inmediata con la cosa, es decir, ni siquiera ingresa a su patrimonio a diferencia que podemos tener nosotros con la lapicera. Si nosotros somos acreedores hipotecarios no vamos a tener esa relación directa e inmediata entonces en definitiva estas críticas de alguna manera dan lugar al nacimiento de otras teorías que son las unitarias).

Mas allá de estas dos acepciones sobre la relación directa e inmediata con la cosa, la teoría clásica le contesta a estas críticas lo siguiente: “Mira el inquilino que tiene la relación directa e inmediata con la cosa la tiene de esa manera  porque el locador se lo permite a través de un contrato de locación, es decir, que tiene esa relación pero a través de otra persona. En cambio el dueño que tiene contacto con la cosa, no necesita permiso de nadie, sino que lo ejerce justamente como dice Demolombe “de manera directa e inmediata”.

Analicemos las Teorías unitarias realistas o personalistas, según si una considera a todos los derechos como reales o a todos los derechos como personales.

• Teoría unitaria personalista, manifiestan que no puede existir entre una persona y una cosa esta relación directa de la que hablan, como obligaciones entre la persona y la cosa, sino que las obligaciones son entre personas. Incluso, los derechos reales (yo y la lapicera) hay un sujeto activo pero también hay un sujeto pasivo que es el resto de la comunidad que tiene una obligación de respeto ante ese derecho real o ese derecho que estamos ejerciendo sobre la “lapicera”. Por lo tanto estamos en presencia de una relación entre 2 personas, uno el sujeto pasivo aludiendo a toda la comunidad y otro sujeto activo. Es por eso que la teoría personalista establecen que la relación se da entre personas.

La crítica que se le hace a esta teoría es que el sujeto pasivo universal tiene que respetar todos los derechos, no solamente los derechos reales. Pero en realidad no hay (punto de vista estrictamente jurídico) una obligación, sino un deber de abstención de inercia, entonces en este caso no tenemos una situación de una obligación como pasa en los Derechos personales en donde el deudor tiene que entregar una prestación ya que acá yo no le puedo hacer un juicio a la comunidad para que me cumpla una obligación, sino que en el caso de un incumplimiento por ejemplo una usurpación podría hacerlo contra ese sujeto que está cometiendo algún delito o acción, pero en definitiva no es una obligación, sino más bien un deber de respeto que no se compadece al concepto que tenemos de obligaciones.

• Teoría unitaria realista, acá la vinculación y la relación directa e inmediata también se da en los derechos personales (Ej.: imaginemos el contrato de compraventa en donde hay derechos personales en donde uno debe efectuar el pago y otro entregar una cosa o cumplir una obligación de hacer). La teoría realista en base al ejemplo, dice que no hay una relación entre 2 personas, sino que hay una relación entre 2 cosas, en latín “res” por lo que es derecho real sobre la cosa, por lo que esta teoría alude a una relación entre patrimonios, es decir, en el caso de los derechos personales si bien el acreedor tiene el derecho de recibir una prestación de su deudor (Ej.: la entrega del celular) se dice que acá no hay solamente una entrega, sino que la relación es entre patrimonios porque si no me hace la entrega yo ataco todo su patrimonio (principio de la prenda común de los acreedores) entonces la relación no se da entre personas, sino entre patrimonios.

La crítica que se le hace a esta doctrina es que está viendo la relación jurídica en un aspecto hipotético y de conflicto, es decir, ante incumplimiento de esta situación. Por lo que la teoría clásica o dualista sigue siendo la teoría más fuerte y la que ha tenido mayor acogida no solo en el código de Vélez, sino también en la mayoría de los ordenamientos modernos.

Para analizar lo que es el Derecho personal, debemos analizar el artículo 724 del CCyC nos da el concepto de obligaciones 

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En el Art 724 del CCyC encontramos características del Derecho personal tal como son:

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