MÉTODO RESIDUAL

MÉTODO RESIDUAL

El método residual es un método de valoración mediante el cual se calcula un valor técnico denominado valor residual. A partir del valor residual de un inmueble se puede determinar tanto su valor de mercado como su valor hipotecario. En el método residual el valor se calcula siguiendo uno de los procedimientos siguientes:

• Procedimiento estático, basado en el análisis de inversiones con valores actuales.
• Procedimiento dinámico, basado en el estudio de inversiones con valores esperados.

Ámbito de aplicación del método residual estático

El método residual por procedimiento estático puede emplearse en la valoración de los siguientes tipos de inmuebles:

• Solares aptos para el inicio de obras de edificación antes de que pase un año.
• Edificios aptos para el inicio de obras de rehabilitación antes de que pase un año.
• Solares ya edificados.

La aplicación del procedimiento estático requiere que se disponga de la siguiente información:

• Información que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.
• Infromación de mercado que permita el cálculo de los precios de venta más probables para los elementos que compones la promoción o el edificio, referidos a las fechas previstas para la comercialización.
• Información acerca de los rendimientos en promociones similares.
• En terrenos sin edificación, información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable con arreglo al régimen urbanístico aplicable.
• En terrenos ya edificados, información que permita comprobar si se cumple con el régimen urbanísticos aplicable.

Los costes y gastos normales de los que se debe de tener información suficiente son:

• Los costos de construcción.
• Los gastos de promoción.
• Los gastos financieros.
• Los gastos de comercialización.

Descripción del procedimiento

En el procedimiento estático, el valor residual se calcula siguiendo los siguientes pasos:

1. Estimación de los costos de construcción, los gastos necesarios, los gastos de comercialización y, en su caso, los gastos financieros más probables para in promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada.
2. Estimación del valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación.
3. Estimación del margen de beneficio del promotor, a partir de la información de que se disponga sobre promociones de características y emplazamientos asimilables.
4. Cálculo del valor residual sustrayendo del valor del inmueble en la hipótesis de edificio determinado el margen o beneficio neto del promotor y la suma de los pagos necesarios considerados.

Se consideran gastos necesarios:

• Los impuestos no recuperables y los aranceles que requiera la declaración de obra nueva.
• Los honorarios profesionales asociados a proyectos y a dirección de obras.
• Otros honorarios técnicos necesarios.
• Los costes de licencias y de tasas asociadas a la construcción.
• Las primas de seguros obligatorios de la edificación, junto ocn los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas.
• Los gasto administrativos del promotor.
• Los gastos asociados a otros estudios necesarios.

En el caso de inmuebles en rehabilitación y en terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva debe de tenerse en cuenta los costos de construcción presupuestados en el proyecto. Todas las hipótesis y parámetros de cálculo que se adopte debe de justificarse de manera razonada y explícita.

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