Las negociaciones se llevaron a cabo a través de emails de antemano que sirvieron de introducción de partes y temas específicos a tratar y luego se fijó la cita de encuentro a mediados de noviembre de 2012; en el edificio de la Parte B, ubicado en el

Partes de la conversación:

Parte A (Sociedad Depositaria y sus abogados)

Parte B (Sociedad Gerente y sus abogados)

Parte C (Agente inmobiliario)

Lugar de la Negociación:

Las negociaciones se llevaron a cabo a través de emails de antemano que sirvieron de introducción de partes y temas específicos a tratar y luego se fijó la cita de encuentro a mediados de noviembre de 2012; en el edificio de la Parte B, ubicado en el Barrio Palermo de Buenos Aires.

Inician las conversaciones:

Parte C: Buenas tardes, agradecemos la presencia de todos. Esta tarde quisiéramos concretar algunos puntos, aclarar otros y en general avanzar la negociación lo más posible dentro de la comodidad de todos. Y para iniciar la conversación, como se adelantó en algunos mails que circulamos, además de las inversiones que están previstas en base a los documentos que estuvimos manejando hasta ahora, también va a ser necesario realizar inversiones en sociedades propietarias de bienes inmuebles. Esto va a ser necesario para darle liquidez a los activos del fondo y poder hacer frente a pagos de poca o mediana importancia sin tener que liquidar otros activos más importantes.

Parte A: El problema es que realizar inversiones en estas sociedades es demasiado riesgoso. Muchas sociedades no tienen al día toda la documentación contable y en otros casos pueden tener escondidas algún problema legal.

Parte B: Esas situaciones podríamos tratar de atenuarlas un poco incluyendo un procedimiento de due diligence que no generaría mayores problemas y nos podría traer más seguridad. De hecho, para nosotros autorizar una inversión de ese tipo QUEREMOS tener ese tipo de seguridad. No sería serio que hagamos una inversión sin siquiera revisar un poco los papeles de la sociedad.

Parte A: Pero de todas formas, el due diligence tendría que ser muy exhaustivo para que nos traiga tranquilidad.

Parte C: por mi parte, creo que es necesario hacer el estudio de títulos con un escribano de confianza. Desde el punto de vista netamente inmobiliario, eso es lo que aporto como necesario en el due diligence.

Parte B: Si, de todas formas el due diligence tiene que abarcar también un análisis respecto a contingencias laborales y societarias fundamentales. Eso es lo que más podría afectar la inversión desde nuestro punto de vista. Sin dudas también se hace una evaluación de la información contable para ver si la inversión es rentable y si los retornos que podemos esperar son mínimamente interesantes.

Parte A: De todas formas, desde el aspecto legal la revisión de documentación laboral y societaria es un sólo aspecto. Pero tenemos que ver que las presentaciones ante todos los organismos de control estén bien hechas, que no haya ningún problema escondido o que tengan una bomba de tiempo adentro.

Parte C: Va a ser muy difícil en cualquier caso tener un control de todo lo que pasa adentro de la sociedad. Muchas veces te vas enterando de cosas sobre la marcha. La realidad es que las sociedades de las que estamos hablando en muchos casos son sociedades conocidas en el mercado o que tienen relación con sociedades prestigiosas. No estamos dispuestos a hacer negocios con sociedades absolutamente desconocidas. El mercado inmobiliario no es muy grande, así que nos conocemos todos.

Parte A: Eso no es garantía de nada. Por ahí adentro de la empresa tenés a alguien que parece que está llevando todo en orden y después te encontrás con sorpresas.

Parte B: Eso es una contingencia con la que te vas a encontrar en todos los negocios. Como ya se dijo, se puede hacer un control hasta cierto límite, de modo que sea económicamente viable y los plazos lo permitan. Hay que considerar que cuando surge una oportunidad de negocios no se puede perder mucho tiempo en controles porque aparece otro más rápido y te sacan la inversión. Sin mencionar que cuanto más extenso se haga el due diligence, mayores van a ser los costos.

Parte A: Por eso mismo, la verdad es que preferimos volver a la estructura de una cartera formada por los activos que originalmente se pensaron y no complicar la situación con estas sociedades. Cuando nosotros le enviemos a nuestra casa matriz el informe diciéndoles que el due diligence va a ser de estas características, no nos van a autorizar la participación en el FCI.

Parte C: eso va a hacer al producto prácticamente inviable. Por las proyecciones que tenemos hechas y los gastos que tenemos que ir afrontando durante la vida del FCI, si no hago este tipo de inversiones voy a tener que vender un activo de mucho valor e importante solamente para pagar expensas o gastos de poco monto.

Parte B: Si no es posible llevar adelante este producto sin esas inversiones nuestra mejor opción va a ser permitirlas con la posibilidad de hacer un due diligence dentro de límites razonables. Sería una lástima que por esto no podamos seguir adelante y quede de lado todo el trabajo hecho hasta ahora. Podemos poner más peso en el análisis de la situación contable de la empresa.

Parte A: En verdad el aspecto contable a veces es más que dudoso. Yo veo los estados contables de una sociedad y está todo bien y de repente te encontrás con una situación que no esperabas venir y en pocos meses la sociedad está concursada.

Parte B: Podemos poner un estudio de contadores que tenga mucha experiencia. De todos modos, ustedes como entidad financiera también tienen acceso a ciertos niveles de información interesantes.

Parte A: Bueno, ahí tenés uno de los problemas. Nosotros, por nuestro negocio, podemos tomar conocimiento de ciertas circunstancias que no van a saltar jamás en una revisión de estados contables. Entonces tal vez el contador dice que está todo bien, pero yo sé que no está todo bien. ¿Y cómo hago para explicarte en papeles que aunque el contador te dijo que está todo bien yo sé que no?. Pensá que todos los que estamos en el sistema financiero tenemos obligación de informar al BCRA cualquier traspié de clientes y además tenemos que revisar esa base de datos constantemente. Pero esa información a veces es sólo el comienzo de una serie de eventos que casi con seguridad van a llevar a una sociedad a una situación mala.

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