Avaluos. Estudio técnico que permite obtener el valor catastral o comercial de un inmueble

Andrea Almaraz Alvarez

                                                                                JULIO 13/16

Avalúo: Estudio técnico que permite obtener el valor catastral o comercial de un inmueble y las construcciones que se encuentran adosadas a él, de acuerdo con características cualitativas y cuantitativas.

Elementos: Régimen de propiedad, topografía, posición, forma, edad cronológica, grado de conservación y en su caso, el comportamiento del mercado inmobiliario en la zona de ubicación del inmueble en estudio.

****Avalúo catastral : se práctica cuando la persona física o jurídica colectiva, la dependencia o entidad pública estatal o municipal requiere conocer el valor catastral de un inmueble (pago de impuestos y derechos sobre el bien de que se trate)

---------- REQUISITOS PARA LA ELABORACIÓN DEL AVALUO CATASTRAL

• Copia del pago predial actual.
• Copia de las escrituras de la finca o terreno.

• Plano del terreno.

Si no se solicitaría y tendrá un costo extra.

-----------------COSTOS DENTRO DE LOS MUNICIPIOS CONURBADOS EN LA CIUDAD. DE GUADAL.AJARA, TLAQUEPAQUE , ZAPOPAN.

CONCEPTO                                MEDIDAS                        PRECIO        

TIPOS DE AVALUOS

**Comerciales , son aquellos que expresan el valor de un inmueble puede ser comprado o vendido en el mercado

**Fiscales : Tienen como propósito establecer el monto de un impuesto al que está sujeto un inmueble y pueden ser de dos tipos:                

                a) catastrales: son los que determinan el impuesto predial que debe pagarse anualmente por un inmueble

                b)Traslado de dominio:  cuando un inmueble cambia de propietario por diferentes razones, donación, herencia, Le tributo es de tipo municipal y se determina con ciertas características jurídicas.

--ESTIMACIONES DE VALOR

Son estudios de valor que permiten tener una noción aproximada del valor de una propiedad cuando no esta terminada o no puede visitarse, son valiosas herramientas para la toma de decisiones previamente a concretar una operación inmobiliaria

**Estimación de valor por aseguramiento

Todo inmueble implica una importante inversión inmobiliaria que debe ser protegida contra situaciones accidentales por lo que se estima un valor para que sea la base del seguro a contratar.

--ACTUALIZACIÓN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS

Para las empresas es  muy importante conocer de manera oportuna y confiable el valor de sus activos, por lo que en ocasiones tienen qué valuar sus muebles e inmuebles junto con el procedimiento autorizado denominado Boletín B10

---VALUACIÓN DE GARANTIAS HIPOTECARIAS

Cuando se solicita un crédito hipotecario es necesario que la institución que otorgará el crédito cuente con un avalúo confiable de la propiedad raíz , ya que quedará como garantía hipotecaria y dicho valuador, debe estar acreditado por las unidades de valuación autorizadas, así como la Sociedad Hipotecaria Federal

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QUÉ ES UN AVALÚO?

Un avalúo es la estimación del valor comercial de un inmueble o artículo reflejado en cifras monetarias por medio de un dictamen técnico imparcial, a través de sus características físicas, de uso, de investigación y el análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble.

BENEFICIOS DE REALIZAR UN AVALÚO

-- Es una estimación precisa, detallada e informativa del valor de tus bienes.

-- Es un documento personal y  confidencial , por lo tanto , es exclusivo del propietario.

-- Es un proceso técnico y práctico para estimar un valor determinado.

--Son realizados por personas profesionales en el ramo

--Tiene un enfoque uniforme y definido sin barreras.

TIPOS

• Comerciales
• Para notarías (fiscales)
• Catastrales (tesorería)
• Bancarias (Garantía hipotecaria)

ETICA EN LOS AVALÚOS

El objetivo de las normas técnicas de obligatorio cumplimiento, es la de garantizar el más alto grado de ética profesional en la elaboración y revisión de informes las cuales deberán ser cumplidas tanto por los tasadores independientes , como las empresas y organizaciones desempeñan la práctica del avalúo, poniendo énfasis en las obligaciones y responsabilidades éticas, civiles, penales y de salvaguarda del patrimonio público por parte de los mismos.

Todo informe técnico de avalúo deberá incluir:

1. Identificación de la persona o entidad a quien se dirige o solicita el informe técnico
2. identificación compuesta
3. declaración compuesta
4. situación legal del bien del objeto de avalúo
5. definición del valor a ser estimado
6. establecimiento de la fecha efectiva del avalúo
7. descripción del proceso de recolección de datos citando la fuente
8. exposición de los procedimientos valuatorios utilizados y justificación de los análisis del informe
9. justificación y sustentación de la exclusión de cualquiera de los enfoques de avalúo comúnmente aceptados
10. determinación del valor del bien
11. inclusión de una certificación de imparcialidad
12. anexos, planos, fotografías

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AVALÚO

*Primera hoja

1. foto del inmueble
2. domicilio, manzana, lote, ciudad, estado.

*Segunda hoja

1. antecedentes
2. quién practica y certifica el avalúo
3. solicitantes
4. valuador y número de registro y especialidad
5. fecha de avalúo
6. ubicación
7. régimen de propiedad
8. propiedad del inmueble
9. objeto del avalúo
10. cuenta predial
11. cuenta de agua (SIAPA)

***CONTINUA SEGUNDA HOJA

Características urbanas

• clasificación de la zona
• tipo de construcción
• índice de saturación
• población
• contaminación ambiental
• uso de suelo (habitacional, industrial)
• valor de acceso e importancia (vías para llegar al lugar)
• servicios públicos ( red de agua, recolección de aguas, residuales, vialidad)

Descripción general del inmueble (características)

**uso actual : casa habitación unifamiliar

**calidad y clasificación : tipo moderna, económica.

**número de niveles : dos niveles

**edad aproximada : nueva

**vida útil remanente : 50años , mínimo (mantenimiento adecuado)

**calidad del proyecto : adecuado

**unidad rentable

1. Obra negra o "gruesa" ...según apreciación física y especificaciones.

Muros de tabique  de jal - cemento de 0.15 en espesor mediano

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