Caso contratos sobre claúsulas abusivas

CONTRATOS: PARTE GENERAL

Los señores Pedro Cosme y Cecilia Pardo celebran un contrato de compraventa mediante el cual el primero vende a la segunda un departamento ubicado en el distrito de San Borja por el precio de US$100,000.00. Acuerdan que el precio será pagado en una 50% a la celebración del contrato y el saldo en 10 cuotas de US$5,000.00 cada uno que se comenzarán a pagar los días 2 a partir del siguiente mes.

Además en el contrato se deja constancia que si se deja de pagar una sola cuota el vendedor puede resolverlo, quedarse con el 50% de lo pagado por concepto de penalidad y solicitar la devolución del bien.

Cecilia paga 5 cuotas y luego deja de pagar una de ellas. Inmediatamente el vendedor demanda la resolución del contrato previa conciliación extrajudicial. Además, dice que retendrá la penalidad y en el mismo proceso, como pretensión accesoria, pide la devolución del departamento.

El demandado pide que la demanda se declare infundada dado que ha pagado más del 50% del precio y que frente a ello lo dejado de pagar no es significativo.

Por un descuido del abogado del demandante el proceso cae en abandono. Ante ello, opta por resolver el contrato extrajudicialmente y envía una carta simple obteniendo un cargo firmado, sellado y fechado por la propia compradora en la que resuelve directamente la compraventa y comunica la retención de la penalidad, pero no devuelve el saldo que correspondería a la compradora. Además, demanda un desalojo por precario dado que, según él, la compradora ha perdido el título de propietaria que tenía.

PREGUNTAS:

1) ¿El contrato está vigente o ha sido resuelto?

A nuestro juicio, tal contrato ha sido resuelto de pleno derecho, el punto de partida es que se trata de un contrato con prestaciones recíprocas y que el vendedor cumplió, en su totalidad, con su prestación; pese a ello, amparamos nuestra posición en la siguiente condición del contrato: ‘’si se deja de pagar una sola cuota el vendedor puede resolverlo, quedarse con el 50% de lo pagado por concepto de penalidad y solicitar la devolución del bien’’, esta cláusula viene a constituirse en lo que se denomina la resolución del contrato por cláusula resolutoria expresa, regulada por nuestro Código Civil en su artículo 1430. Entonces, cabe señalar que se han cumplido los 2 requisitos de este artículo para la procedencia de este tipo de resolución: Primero, se estableció expresamente la prestación cuyo incumplimiento acarrearía la resolución, que era el dejar de pagar una cuota; y segundo, se ha remitido una comunicación a la otra parte en la que se señala el uso de tal cláusula, la misma que fue recibida por la parte incumplidora. Cabe señalar que se podría objetar el por qué no se hizo tal comunicación por una carta notarial, como el caso de resolución por intimación, pues bien, como señala Ronquillo (2018)

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