EQUILIBRIO DEL MERCADO ¿ES FACTIBLE LA ECONOMIA DEL PAÍS PARA LA ADQUISICION DE INMUEBLES?

INTRODUCCIÓN

    Colombia ha afrentado cambios en la construcción de propiedad en los últimos años, favorecido por varios factores puntuales como; cese del conflicto interno, construcción de infraestructura vial, precio del dólar, y la banca, siendo esta ultima la determinante por que ha permitido a el colombiano conseguir créditos a bajas tasas de interés adquiriendo vivienda.

     El director del DANE manifestó que “el desempeño de la construcción se explica por el crecimiento de las edificaciones, que fue de 11,0 % y de las obras civiles que fue de 1,9 %”. Y a su vez Sandra Forero, presidenta de Camacol señaló que “frente a la actual coyuntura macroeconómica y las necesidades de inversión, vivienda y desarrollo urbano que requieren las regiones, la construcción de edificaciones debe ser un pilar fundamental para impulsar y preservar el dinamismo económico”.

     Basado en la situación actual del país, ¿Es factible adquirir inmuebles?

    A continuación, se desarrollará los determinantes de la demanda y oferta, las tendencias del mercado, factores que afectan positiva o negativamente su comportamiento para validar así su viabilidad.

¿ES FACTIBLE LA ECONOMIA DEL PAÍS PARA LA ADQUISICION DE INMUEBLES?

• Determinantes de la oferta y demanda

    La oferta y la demanda son probablemente los conceptos más fundamentales de la economía. El concepto del mercado se define generalmente como un número de compradores y vendedores (o demandantes y oferentes) de un bien o servicio determinado

Oferta:

     La curva de oferta recoge la localización de los puntos correspondientes a las cantidades ofertadas de un bien o servicio particular a diferentes precios. La gráfica que muestra la relación entre cantidad ofertada y precio es la curva de oferta. (Policonomics, 2019)

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    En el gráfico se puede observar que, al aumentar el precio del bien, la cantidad ofertada también aumenta.

     Es importante tomar en cuenta que, si bien el precio es un factor que va a determinar la cantidad ofertada del bien o servicio, existen otros factores o determinantes que también pueden afectar.

     Paciorek (2013), hace énfasis en el efecto que causan sobre la oferta la regulación para vivienda nueva y las limitaciones geográficas. Concluye, en primer lugar, que la regulación reduce la elasticidad de la oferta de vivienda nueva por el aumento de los retrasos en los procesos de permisos, lo que incrementa el costo del suministro de nuevas viviendas; en segundo lugar, destaca que las limitaciones geográficas de la superficie disponible para la construcción de vivienda conducen a una menor inversión en promedio en relación con el tamaño del parque de viviendas existente, lo que deja menos espacio para la respuesta de la oferta.

Existen factores que pueden intervenir en la oferta, como:

1. La competencia:

     “El sector inmobiliario en Colombia es sin lugar a duda uno de los más beneficiados ante el alza en el precio del dólar”, dice, El Espectador. “Uno de los beneficios es la llegada de Keller Williams al país. Se trata de una multinacional americana, con sede en Texas, que opera con 125.000 agentes inmobiliarios, y con presencia en 13 países “(Dinero, 2015).

     El aumento de agencias inmobiliarias en Colombia tanto locales como extranjeras, el aumento de propiedades y construcciones estatales han generado un gran atractivo lucrativo para capitalistas potenciales interesados en adquirir bienes por fuera del país natal.

1. Costos de producción y cambios en la tecnología:

     Según el Boletín Técnico DANE; La actividad de construir un determinado tipo de vivienda supone la utilización de insumos específicos del sector, cuya evolución de precios da origen a la necesidad de la elaboración de un índice de precios específico. Considerando los cambios tecnológicos que se presentan en la construcción de vivienda, el DANE emprende procesos investigativos periódicos tendientes a actualizar la información, de forma que refleje los cambios reales en los precios de los distintos grupos de costos que conforman las canastas, modernizando, depurando y homogeneizando variables, de manera tal que esté a la vanguardia de las nuevas tecnologías y procesos constructivos. Es así, como se crea el Índice de Costos de la Construcción de Vivienda (ICCV), el cual ha tenido varios ajustes de tipo metodológico, de cobertura, de grupos de costo, de tipología de vivienda, etc. (2019)

    En octubre de 2019 el ICCV presentó una variación de 2,70%, comparado con diciembre de 2018. Este resultado es superior en 0,39 puntos porcentuales frente al registrado en el mismo periodo del año anterior (2,31%) e inferior en 0,73 puntos porcentuales con relación al IPC acumulado a octubre de 2019 (3,43%). La variación año corrido del IPC para Alojamiento, Agua, Electricidad, Gas y Otros combustibles fue de 2,94%. Por insumos, las mayores alzas se presentaron en: cemento gris (13,00%), aditivos (12,37%) y equipo de presión (9,27%). En contraste, las principales bajas se registraron en: cargador (-3,11%), alquiler andamios (-3,08%) y sistema de aire acondicionado (-2,42%).

1. Expectativas de los productores:

     Colombia al pasar de los años está siendo catalogada y admirada como un lugar enriquecedor y productor para todo el sector extranjero tanto inversionistas como exportadores de productos propios del país. Unificando estas variables entendemos que el sector inmobiliario no está siendo afectada proporcionalmente por los cambios económicos globales por los compradores extranjeros que están haciendo inversiones en el país aprovechando lo que para ellos ese beneficioso por el cambio de moneda local.

     Ahora, hablando de los Colombianos como inversores potenciales, podríamos decir que es un grupo un poco más conservador, aun teniendo puntos a favor como; conocimiento de la demanda interna  y facilidad de adquisición de préstamos de viviendas ofrecidas por bancos locales e internacionales, con contra partes como la poca facilidad de acceder a negocios en términos de  dólar como moneda principal y  la capacidad de abarcamiento como competencia para inversionistas extranjeros generan un contra peso en la balanza bastante comprometedora y a su vez perjudicial.

Demanda:

     Podríamos definir el termino demanda como la cantidad de un bien o servicio que están dispuestos a adquirir los demandantes a un precio determinado y condicionado por una serie de factores como; el precio del bien en cuestión, el precio de los bienes relacionados, la renta disponible y los gustos o preferencias. (Policonomics, 2019)

El precio es un factor muy importante para tomar en cuenta para poder determinar la demanda de los consumidores sobre un bien o servicio.[pic 3]

Algunos factores que pueden intervenir en la demanda son:

1. Población:

     Depende de la cantidad de población y sus características. A más personas, mayor demanda. Además, se debe tomar en cuenta si esa población en aumento es realmente el público objetivo al cual está dirigido el inmueble.

1. Ingreso de los consumidores

     Si el nivel de ingreso de las personas aumenta estas, usualmente, tenderán a demandar más bienes, ya que está dentro de sus posibilidades económicas.

1. Gustos:

     Si el nivel de ingreso de las personas aumenta estas, usualmente, tenderán a demandar más bienes, ya que está dentro de sus posibilidades económicas.

Equilibrio del mercado:

Las curvas de oferta y demanda definen el equilibrio de mercado, esto es, donde la demanda del producto se cruza con la oferta. En este punto se da lo que conocemos como el punto de equilibrio con su correspondiente precio y cantidad de equilibrio.

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     Kenny (1999) utiliza modelos de oferta y demanda de vivienda con los que encuentra que un aumento de los ingresos da lugar a un aumento proporcional en la demanda de vivienda. Asimismo, la demanda a largo plazo para la vivienda responde negativa y proporcionalmente a los aumentos en el precio de la vivienda, a su vez, las tasas de interés de las hipotecas tienen un efecto negativo estadísticamente significativo en la demanda a largo plazo de vivienda.

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ESTUDIO DE LA ACCIÓN DE LA REGULACIÓN POR PARTE DEL GOBIERNO SOBRE EL GREMIO INMOBILIARIO

     Como ya fue expuesto , tenemos como base que el gremio inmobiliario es un área que a pesar de las diversas variables ya sean constantes o esporádicas no ha visto  afectado  de una manera directa o al menos no radicalmente dado a su posibilidad de continuo crecimiento por medio de inversores extranjeros y el continuo movimiento territorial y global, siendo el ámbito inmobiliario un impulsor potencial de la economía del país, es por esto que  el gobierno Colombiano y a su vez el mismo pueblo ha optado por generar unos requerimientos y propuestas para regular la área inmobiliario.

     De acuerdo con la LEY 820 DE 2003 “Régimen de arrendamiento de vivienda urbana” la cual en el ARTICULO 1 dice “La presente ley tiene como objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social.”. Partiendo de esta ley el gobierno expone la necesidad de poner unas pautas para buscar regular de una manera equitativa y legal los rasgos más fuertes para definir un monto para los agentes inmobiliarios, pero a su vez es consciente de la dificultad y lo irracional que sería proponer un monto especifico o tabulado dado a las diferencias locales, necesidades, comisiones e inclusive valorizaciones externas y sentimentales por parte del propietario.

      El gobierno con esta ley busca dejar por escrito legalmente las pautas fundamentales para el manejo de inmueble como también los derechos y deberes  por parte de la inmobiliaria como representante legal del propietario como del arrendador y/o comprador del inmueble buscando ser lo más claros posibles que exigencias existen por parte del gobierno y así evitar cualquier tipo de abuso contractual y posterior ser re dirigido el contrato propuesto a la notaria en donde el notario tiene el deber de verificar completamente antes de formalizar y finiquitar cualquier tipo de acuerdo o negocio .

     Ahora bien, para agentes inmobiliarios, la necesidad de reglamentar y controlar quienes, y cuantos son los agentes inmobiliarios y para cuáles entidades está laborando, es por esto por lo que exige la matrícula de el o los mismos bajo la autoridad administrativa competente ya sea persona jurídica o natural o como es muy factible el uso de mandato inmobiliario por medio del articulo 29 en la Ley 820 de 2003. Esto a su vez beneficia a los ciudadanos para reclamar el acompañamiento correcto de una persona idónea, profesional, debidamente habilitada y capacitada para la adquisición y ofrecimiento de un inmueble.

     Bajo el articulo 28 y 29 de la ley 820, la secretaria de senado o más bien el Gobierno Colombiano hace énfasis en lo imperativo que es mantener el requisito de matrícula acorde a la situación actual de los agentes y agencia inmobiliaria, esto básicamente recae en el número de contratos adquiridos, abarcados y logrados, del mismo modo en experiencia y capacidad de esta, esto con e, fin de evitar fraudes o arrendamientos por parte de terceros sin autorización previa.

     El gobierno de COLOMBIA busca mantener en constante vigilancia y control de todos los aspectos en el país, para lo cual al área inmobiliaria por su constante movimiento y crecimiento no es la excepción, es por esto por lo que, bajo las subdivisiones asignadas como alcaldías municipales, subsecretarias de vivienda y-o cualquier subdivisión de la rama judicial a cargo o requerida.

     El Gobierno Nacional para velar por el continuo cumplimiento, antepone que si no se cumple a cabalidad lo acordado y difundido por medio de la ley se verán reflejadas sanciones, medidas cautelares y aspectos procesales si bien es requerido.