La Prorroga Legal

UNIVERSIDAD FERMIN TORO

VICERRECTORADO ACADEMICO

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS

ESCUELA DE DERECHO

PRÓRROGA LEGAL, REFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

INTEGRANTE:

JUANA YOLANDA TISOY

Cabe destacar que en la actualidad este término de prórroga legal no esta contenida en la Ley de Alquileres de Vivienda sin embargo es importante conocer el término en su significado amplio y en que condiciones se aplicaría la misma según el caso aplicadas en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

La prórroga legal

Se considera a los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles considerados en la ley con el cual se han celebrados contratos a tiempo determinado y llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes situaciones.

* Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

* Cuando la relación arrendaticia hubiese tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

* Cuando la relación arrendaticia hubiese tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

* Cuando la relación arrendaticia hubiese tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se consideraría a tiempo determinado, y permanecerían vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento como consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

Ahora bien era considerado que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendría derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal y que cuando estuviere en curso la prórroga legal no se admitirían demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirían aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

De la preferencia ofertiva se considera el derecho que le corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que a este se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero , considerándose como acreedor o acreedora a la misma el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento

Para que esta preferencia ofertiva se lleve a cabo debe cumplirse con unas series de requisitos, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, a través de un documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble donde le exprese su derecho de preferencia, la notificación debe ser entregada personal y inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, de realizarse de esta forma la misma no tendrá ningún efecto legal, en dicho documento deberá indicar, el precio no mayor al determinado como valor del inmueble, las condiciones de venta, modalidades de la negociación, dirección donde será recibida válidamente la respuesta a dicho comunicado, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar según sea y el certificado de gravamen, una vez que se cumple con la formalidad por parte del propietario oferente el arrendador o arrendataria que ocupe el lugar deberá notificar por escrito al oferente en un lapso de noventa días calendario siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo, de no darse cumplimiento a esta notificación por parte del arrendatario o arrendataria el oferente queda en la libertad de dar en venta el inmueble a un tercero bajo las misma condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Se considera que no se podrá exigir el pago de contado ni se podrá establecer un plazo no menor de un año a los efectos de obtención del crédito hipotecario, no podrá ser exigible la entrega de arras o cualquier otro valor imputable o no al precio definitivo, cabe destacar que en los contrato de compraventa no se podrá colocar cláusula alguna que contemple la posibilidad de resolución unilateral por parte del propietario oferente.

En cuanto al ofrecimiento al tercero , debe haber transcurrido un año contado a partir de la fecha del rechazo o no contestación al ofrecimiento de venta,sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, se procederá a una nueva oferta al arrendatario o arrendataria para cualquier otra negociación que se pretenda celebrar, cabe destacar que para que tenga efecto la oferta a tercero se debe dar cumplimiento respectivo a la notificación bajo las condiciones mencionadas con anterioridad de lo contrario no tendrá efectos legales.

Es importante considerar que si es un tercero, bien sea este una persona natural o jurídica quien hace el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, este deberá acreditarse como apoderado o apoderada según el caso bajo un documento auténtico, con la fe de vida del poderdante actualizada para la fecha de presentación. Cabe destacar que el propietario del inmueble destinados a vivienda debe hacer un descuento en el precio estipulado para la venta teniendo en consideraciones algunos aspecto como lo son: Si la relación arrendaticia va de diez a veinte años de existencia tendrá un descuento del diez por ciento, si la relación arrendaticia esta entre veintiún años y treinta años de existencia con un descuento del quince por ciento, si la relación arrendaticia existe de treinta y un años y cuarenta años con un descuento de veinte años, si la relación arrendaticia supera los cuarenta años con un descuento del veinticinco por ciento, el incumplimiento por parte del propietario

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