Recaudos legales en la transmision inmobiliaria

Recaudos legales en la transmisión inmobiliaria

1. Introducción

                El derecho de propiedad, consagrado en el artículo 17 de la Constitución Nacional, constituye uno de los derechos fundamentales de todo ser humano, sin el cual resulta extremadamente difícil la estabilidad en la vida personal y por consiguiente, familiar. Tal relevancia ha llevado al Estado, a posicionarse muchas veces, en el rol de garante en las transmisiones sea onerosa o gratuita de bienes inmuebles, estableciendo deberes y obligaciones que deben cumplimentar las partes a la hora de contratar y sancionando con severas consecuencias, en caso de incumplimiento, a fin de vedar por un tráfico jurídico seguro.

1. Título suficiente

                Para asegurar una transmisión inmobiliaria, además de tener acceso al corpus de la propiedad, se debe tener la titularidad del bien en cuestión. Conforme a lo establecido en el artículo 1892 del Código Civil y Comercial, la satisfacción de ambos requisitos le otorga al adquirente cierto grado de seguridad ante un eventual reclamo de un tercero. En este sentido, la entidad del título y el modo debe ser tal que, munido de las formalidades, permitan generar legítimas creencias sobre su legalidad.

Es así que surgió el estudio de títulos, una labor propia de los abogados y los escribanos que consiste en la realización de un análisis pormenorizado de antecedentes en la cadena de transmisión, cuyo resultado le permitirá al profesional aseverar sobre la legitimidad del mismo, de manera que la detección de nulidades y gravámenes obligue a aquel a aconsejar al cliente a desistir el contrato y en caso de corresponder, a iniciar las acciones legales pertinentes. En primer lugar, se debe verificar que todos los actos jurídicos efectuados en la cadena de transmisión, hayan sido voluntarios y lícitos, es decir, con discernimiento, intención y libertad. Si en el otorgamiento del acto, la voluntad de una de las partes no fue libre para consentir el mismo porque fue amenazado, o no alcanzó la mayoría de edad para contratar, o bien, fue víctima de una simulación ilícita, no habría acto jurídico posterior posible.

En segundo lugar, se debe evaluar la calidad del título, para ello, habrá que poner el foco en el actual transmitente y calificar la anterior transmisión, ya que en virtud del principio nemo plus iuris, nadie puede transmitir mejor derecho del que tenía anteriormente. A modo de ejemplo, si quien transmitió lo hizo en calidad de inquilino no pudo haber transmitido más que el uso y goce de la cosa por un tiempo determinado, mediante un contrato de cesión de derechos, en caso contrario. Asimismo, si el anterior vendedor del inmueble fue una sociedad de responsabilidad limitada cuyo suscriptor contractual fue uno de los empleados con poder general de administración, dicha firma no habría sido legítimo para otorgar tal acto y haría caer al instrumento público por falta de capacidad para disponer, sin perjuicio de que pueda existir una convalidación posterior que legitime al acto anterior.

En tercer lugar, se debe cumplir con las solemnidades de la ley cuando haya estipulación legal expresa en cuanto a la formalidad debida. En materia inmobiliaria, el artículo 1017 establece que debe hacerse por escritura pública todo contrato cuyo objeto sea la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles, salvo que el acto se realice por subasta en virtud de una ejecución judicial o administrativa. Por ende si un contrato de leasing cuyo objeto sea un departamento se se haya hecho por intrumento privado, dicho acto acarreará la nulidad del mismo.

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