Trilogía del proyecto de inversión inmobiliaria

Trilogía del proyecto de inversión inmobiliaria

Se debe lograr eficiencia y eficacia encontrando equilibrio entre la factibilidad, planificación y ejecución del proyecto de inversión inmobiliaria.

Es común el empleo del fideicomiso para la ejecución de proyectos de inversión inmobiliaria. Esto se debe a la forma de componer el capital de inversión, los plazos, rendimientos y seguridad. Si bien los emprendimientos privados, categorizados conforme su objeto, conllevan una evaluación previa del mercado, la herramienta jurídica es un elemento a disposición; no obstante, el diagnostico de situación es de relevancia, ya que de su análisis surgirán las cláusulas que conformarán el contrato.

En los proyectos de inversión inmobiliaria, el fideicomiso constituye una atractiva alternativa, ya que permite unir los intereses de las partes, brindándole a los propietarios una opción de inversión redituable a corto plazo, aportando su parte para un nuevo edificio inteligente de los cuales serán propietarios de una unidad nueva.

Gestión en el ciclo de vida de un proyecto de construcción

La gestión de un proyecto suele dividirse en diferentes etapas que conforman su ciclo de vida.

El ciclo de vida de un proyecto de edificación podría definirse como el período de tiempo transcurrido desde la primera idea de proyecto hasta la finalización total de la construcción. Al igual que cualquier tipo de proyecto, durante su vida útil, el proyecto de edificación pasa por diversas fases y etapas que habrá que gestionar.

Una división amplia del ciclo de vida del proyecto, los clasificaría en las siguientes fases:

• iniciación (desarrollo/formación)
• realización (planificación y ejecución)
• aprovechamiento (utilización)

En estas fases se presentan muy diferentes tareas esenciales de trabajo. Para la delimitación de estas áreas del proyecto en grandes grupos de tareas que habrá que gestionar, podrían emplearse las siguientes denominaciones:

• Iniciación del proyecto: gestión inmobiliaria estratégica
• Gestión del proyecto: planeamiento y ejecucion
• Gestión del edificio: gestión inmobiliaria operativa

Los tres grandes grupos de tareas de gestión a lo largo de su ciclo de vida.

Iniciación del proyecto

Para el grupo de Iniciación del proyecto se puede encontrar numerosas definiciones. Es indiscutible que dentro de esta etapa se encuentran desde la idea del proyecto hasta la decisión definitiva de inversión, cuando se decide si el proyecto se realiza o que los riesgos son demasiados para seguir. Con esto se marca una delimitación temporal con la Gestión del proyecto, lo cual no quiere decir, que las fases no puedan cruzarse o coincidir en parte.

Iniciación del proyecto, significa combinar los factores ubicación, idea de proyecto y capital, con el objetivo final de crear proyectos inmobiliarios sostenibles económicamente, competitivos, generadores de empleo, así como compatibles social y medioambientalmente, y dentro de los estándares actuales para un edificio inteligente, los cuales puedan aprovecharse de manera duradera y rentable.

También se debe en esta fase, evaluar los factores determinantes del proyecto con la vista en el cumplimiento del objetivo, para finalmente decidir si la realización del proyecto es económicamente viable para el inversor.

Algunos de los procedimientos para evaluar estos factores determinantes son:

• Análisis de mercado y ubicación
• Análisis de inversión, riesgo y de sensibilidad
• Desarrollo de ideas y alternativas de aprovechamiento y explotación
• Desarrollo de alternativas financieras
• Exámen jurídico para la realización del proyecto

De forma mas detallada quedaría asi:

La primera parte:

Análisis y factibilidad de la inversión:

1. Análisis organizacional y administrativo:

1. Integración del bróker profesional
2. División en áreas contable, jurídica, inmobiliaria, arquitectónica

1. Viabilidad técnica y operativa: valor y riesgo

1. Análisis de la locación: Estudio FOT/FOS
2. Análisis FODA

1. Viabilidad económica: macroeconomía y microeconomía

1. Análisis financiero
2. Realizar un Relevamiento de Mercado que permita caracterizar la oferta y la demanda del sector de la construcción de edificios de departamentos en la ciudad de cordoba

1. Estudios de mercado: Investigación del mercado:

1. Oportunidades
2. Riesgos
3. Beneficios
4. Oferta, demanda, tendencia, precio, estimación de ocupación
5. Estimar el estudio económico del proyecto en diferentes escenarios, con el fin de valorar la rentabilidad más probable y su nivel de riesgo asociados.

1. Planificación Financiera:

1. Cuantificar el monto de las inversiones y de los costos necesarios en la fase técnica del proyecto para evaluar quienes y de que forma aportan los recursos

            necesarios para llevar adelante el emprendimiento.

1. análisis de plaza
2. posibilidad de inversión indirecta por parte de los propietarios a través de fideicomiso

1.  Planificación legal

1. Proponer en base a un estudio de las normas legales e impositivas, la forma jurídica más conveniente para su desarrollo.
2. Aprobación de planos
3. Programas de desarrollo
4. Leyes y reglamentos

1.  Estudios técnicos

1. Utilización y control de recursos
2. Funcionamiento y operatividad del proyecto
3. Planificación y coordinación de procesos
4. Control y administración del proyecto

1.   Proceso de promociones y ventas:

1. plan de promoción
2. plan de comercialización
3. plan de ventas
4. términos de venta

Gestión y control del proyecto

Es la etapa de construcción, montaje y puesta en marcha del nuevo activo, donde se busca capturar la promesa ofrecida privilegiando los aspectos plazo, costo, calidad y sustentabilidad.

Una vez finalizada la fase de pre-construcción con la contratación de los principales agentes que intervendrán en la obra y obtenidos todos los permisos necesarios, se inicia la fase de construcción.

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