CUESTIONARIO BASE DE BIENES

CUESTIONARIO BASE

1. Cite cinco factores sociales que afectan el valor de los bienes.

• Crecimiento o decrecimiento de la población
• Cambios en la densidad de población
• Cambios en la composición numérica de las familias
• Distribución geográfica del nivel social
• Actitudes hacia las actividades educacionales y sociales
• Actitudes hacia los cambios arquitectónicos de diseño y utilidad
• Otros factores que se derivan de los deseos e instintos de la sociedad (caprichos).

1. Enumera cinco factores económicos que afectan el valor de los bienes

• Recursos naturales, cantidad, calidad, localización y grado de uso.
• Tendencias comerciales e industriales
• Tendencias de los empleos y niveles de salario
• Disponibilidad de dinero y créditos
• Niveles de precios, tasas de interés, cargas e impuestos.
• Otros factores que intervienen sobre el poder de compra

1. Menciona cinco factores políticos que afectan el valor de los bienes

• Leyes de zonificación como atlas de riesgo y/o planificación
• Reglamentos de construcción
• Reglamentos de policía, tránsito y bomberos.
• Control de rentas, posiciones de defensa nacional, prioridades, control y destino de créditos.
• Préstamos hipotecarios del gobierno
• Política monetaria que afecte el libre uso de la propiedad raíz

1. ¿Cuáles son los cinco factores físicos que afectan el valor de los inmuebles?

• Clima y topografía
• Fertilidad de la tierra
• Recursos minerales
• Factores comunitarios como el transporte, escuelas, templos etc.
• Control de inundaciones y conservación del suelo

1. ¿Cuál es la definición de avalúo?

Un avalúo es una estimación dependiendo de la experiencia e integridad del valuador con que interprete los datos.

1. ¿Qué es la valuación?

La valuación es un proceso objetivo y ordenado relacionado con un propósito; descansa en observaciones y en la teoría económica produce un estimado de valor de cambio por dinero efectivo, de una propiedad específica para una fecha y lugar determinado, asumiendo un uso específico.

1. ¿En qué consiste el primer nivel la actividad valuatoria?

En él está comprendido el público en general. Todas las personas que usan, poseen o invierten en cualquier tipo de bien más allá de sus necesidades individuales. Esa valuación será tan eficiente y fiable como lo sea la experiencia e integridad de quien la formule.

1. ¿En qué consiste el segundo nivel la actividad valuatoria?

Este nivel está constituido por personas que mueven en el mercado de los bienes que se están valuando y están familiarizados con el ramo de estos.

1. ¿En qué consiste el tercer nivel la actividad valuatoria?

Está constituido por valuadores profesionales. Los integrantes de este grupo pueden dedicarse de tiempo completo a la valuación o dedicarse a actividades conexas, relacionadas con la profesión que ampara su licenciatura y solo ejercen la valuación como actividad suplementaria.

1. Cite tres características de los bienes inmuebles.

No se pueden mover, son exclusivamente tangibles o corpóreos, se encuentra unido al terreno de modo inseparable.

1. Cite tres características de los bienes muebles.

Son bienes que se pueden mover, pueden ser tangibles o intangibles, otro?

1. Enumere y explique cinco restricciones a las que pueden estar sujetos los bienes o activos inmobiliarios.

1. Mencione tres características salientes de la teoría de los Mercantilistas.

1. Mencione tres características distintivas de la teoría de los fisiócratas.

1. Mencione tres puntos salientes de la teoría del costo de Adam Smith

1. Comente las aportaciones de Galliani a la evolución de la teoría del valor.

1. ¿Cuáles son los conceptos importantes de la teoría de David Ricardo?

1. ¿Cuál fue la aportación más importante que hizo a la teoría del valor Henry Carey?

1. ¿Cuál fue la aportación más importante que hizo a la teoría del valor Mills?

La teoría de la oferta y la demanda

1. ¿Cómo definió Karl Marx el valor?

El valor de un bien o servicio está determinado por la cantidad de trabajo necesario para producirlo

1. ¿Cuál fue la aportación más importante de la Escuela Austriaca?

La teoría del ciclo económico

1. ¿Cuáles son las tres características salientes para determinar el valor de un bien inmueble?

Precios demandado, ofrecido y de venta

1. ¿Cuál es la definición de Valor Comercial?

La cantidad más alta, expresada en términos monetarios, mediante la cual se intercambiaría un bien en el mercado corriente de bienes, entre un comprador y un vendedor

1. ¿Cómo define la Norma Mexicana de Servicios de Valuación el Valor de Mercado?

Cuantía estimada por la que un bien o activo, o pasivo debería intercambiarse en la fecha de valuación entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en las que las partes hayan actuado con conocimiento, de manera prudente y sin coacción.

1. Enumere diez factores que influyen en la oferta y la demanda de los bienes inmuebles?

1. El crecimiento poblacional.
2. El poder adquisitivo.
3. El nivel de precios.
4. El nivel de salarios.
5. Los impuestos.
6. Las disposiciones gubernamentales, y
7. Las escaseces de los bienes.
8. Control de rentas
9. Restricción de los créditos
10. Escasez de mano de obra

1. Cite cinco características de la Ley de Cambio

1. El cambio es constante, siempre está presente.
2. El cambio es, fundamentalmente, la ley de causa y efecto.
3. El hoy proviene del ayer y es la sombra del mañana.
4. Las ciudades, los vecindarios y las propiedades sufren el proceso de cambio.
5. Los cambios pueden ser lentos, casi imperceptibles

1. ¿Cuáles son y en qué consisten los cinco principios de la Ley de Subsidiariedad?

1. Integración
2. Desintegración: Estos dos principios se presentan en la vecindades, barrios, etc., estos principios también afirman que toda existencia (barrios, vecindades, etc) está caracterizada por tres etapas integración (desarrollo), equilibrio (estado estático y desintegración.
3. Regresión sostiene que entre propiedades o cosas disímiles en la misma clasificación, el valor de la propiedad superior se verá afectado de manera adversa por la presencia de la inferior.
4. Progresión el cual señala que el valor del objeto inferior se ve incrementado por la asociación con mejores objetos del mismo tipo.  

1. ¿Cuáles son los tres enfoques de la Ley de Substitución y en qué consisten?

1. Enfoque de valor de mercado: El valor de un bien reemplazable tiende a ser indicado por el valor de otro bien sustituto igualmente deseable.
2. Enfoque de valor de costos: El costo de producción, construyendo un nuevo bien igualmente deseable, generalmente establece el límite máximo de valor.   
3. Enfoque de valor de rentas: El valor de un bien tiende a coincidir con el valor señalado por las acciones de compradores informados en el mercado para bienes comparables.

1. Cite y comente las características básicas de la Ley de Mayor y Mejor Uso.

1. El valor es creado y mantenido en proporción al equilibrio inherente a la cantidad y a la ubicación de los usos esenciales de la tierra.
2. El valor máximo de la tierra es creado y mantenido en proporción al equilibrio en la cantidad (contribución) de los cuatro agentes de la producción.
3. El mayor y mejor uso es aquel uso que a la fecha del avalúo produce el mayor ingreso probable para el bien.
4. El mayor ingreso neto es el flujo resultante de la apropiada aportación o equilibrio de los agentes de producción.
5. El uso-densidad significa el número y la localización de bienes designado para los usos específicos de la tierra en áreas determinadas.
6. La Ley de ingresos crecientes o decrecientes asegura la correcta proporción de tierra y mejoras para lograr el máximo valor de la tierra

1. Mencione, describa y comente los cuatro factores de la producción.

• Mano de obra
• Tierra
• Capital
• Coordinación

1. Mencione y explique tres características de la teoría de Uso Consistente.

• Una propiedad no podrá ser valorada basándose en un uso para las mejoras y otro para la tierra
• Las mejoras a una propiedad se deben añadir al valor del terreno (o no darles valor)
• Se puede aplicar la transición de un mayor a mejor uso

1. Defina la teoría de la productividad.

Es definida como el ingreso neto remanente, después de que se hayan pagado los costos de mano de obra, coordinación y capital

1. Cite y comente tres características de la Ley de Equilibrio.

• El máximo valor se logra cuando los agentes de producción están en equilibrio
• El principio de equilibrio se aplica en el proceso de estimar el mayor y mejor uso en la práctica de la valuación
• El valor se crea y mantiene en proporción al equilibrio que se logra en la cantidad, características y ubicación de los usos esenciales de los bienes raíces

1. Menciona cuatro características de la Ley de Ingresos Crecientes y Decrecientes.

• El incremento de mayores cantidades de los agentes en producción, producirá mayores ingresos netos (ingresos crecientes) hasta un límite (flujo productivo)
• El límite de contribución máximo de los agentes en producción (límite de ingresos decrecientes) verifica la correcta proporción de los agentes operando en el mayor y mejor uso
• Cualquier incremento añadido a la cantidad de los agentes en producción disminuirá el margen entre el costo de los agentes y el ingreso neto.
• Proviene de la ley de la oferta y la demanda y sostiene que entre mayor sea la cantidad de un objeto ofrecido menor será el precio que se pague por él.

1. ¿En qué consiste la Ley de Contribución? ¿Qué importancia tiene para el valor?

La ley de contribución es en realidad la ley de ingresos crecientes y decrecientes aplicada a una fracción o fracciones de una propiedad raíz. Su aplicación es básica para cualquier estudio de factibilidad en un programa de remodelación o modernización.

De acuerdo a la ley de contribución, el valor de un objeto en producción es medido por su contribución al ingreso neto del negocio.

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