“Factores que afectan el valor de un bien inmueble”

[pic 1]

“Factores que afectan el valor de un bien inmueble”

CURSO:

VALORIZACIÓN DE ACTIVOS INMOBILIARIOS

DOCENTE:

RENE CORNEJO

ALUMNO:

EDWARD JANÉ SKRABONJA

[pic 2]

“Factores que afectan el valor de un bien inmueble”

RESUMEN EJECUTIVO

La determinación adecuada del valor de un inmueble es más bien un trabajo bastante complejo debido a la cantidad de variables que inciden sobre este y que de no ser tomadas en consideración, o no haberles brindado el peso especifico apropiado a cada una, nos puede llevar a cometer errores en este proceso y por ende en el valor resultante que se determine.

Esta complejidad radica en que existen variables externas e internas.

Las variables externas pueden ir desde las más globales como por ejemplo el creciemiento del PBI, la variación del ingreso per capita, la tasa demográfica, hasta aspectos mucho más puntuales del inmueble como la zonficación, el equipamiento urbano del entorno, la accesibilidad entre otros.

Por otro lado en cuanto a los factores internos o propios del inmueble, estos conforman otro importante grupo de variables a considerar en el proceso de valoración. Estos factores puede las dimensiones de la propiedad (largo por ancho), topografía, la resistencia del suelo hasta la proporción entre frente y fondo.

En el presente trabajo se presentaran ejemplos de los factores externos e internos y de que manera influyen el valor de un inmueble, asimismo se presentan dos ejemplos al respecto con la finalidad de graficar algunas de las metodologias más utilizadas para valorización de inmuebles.

En el caso de los factores externos se han tomado dos, uno más global que es el ingreso per capita y otro mas puntual o especifico que es la zonficación.

En cuanto al factor interno, se revisará la incidencia de la antigüedad del inmueble sobre el valor de una propiedad.

FACTORES EXTERNOS E INTERNOS QUE INFLUYEN EL VALOR DE LOS INMUEBLES

Como se ha descrito existen diversos factores, externos e internos, que influyen inciden el valor de los inmuebles. A continuación, se procederá con el desarrollo de dos factores externos que afectan el valor de los inmuebles como lo son:

1. FACTORES EXTERNOS

1.  Ingreso per cápita anual

1.20  Zonficación

2. FACTOR INTERNO

2.1 Proporciones del terreno (Frente vs fondo)

1. FACTORES EXTERNOS

1.1 INGRESO PER CAPITA ANUAL

Con la finalidad de ilustrar el primero de los dos factores externos antes mencionados, se ha tomado como referencia la información relacionada a la cuidad de Lima, específicamente para el periodo comprendido entre los años 2001 y 2013 que fueron los años en los que se ha percibido el mayor desarrollo del sector inmobiliario del país.

Es importante mencionar que durante el periodo comprendido entre los años 2001 y 2012, la economía peruana experimentó un crecimiento económico sostenido, aiendo estos años en los que el PBI mantuvo un crecimiento de estimado en 5% anual (salvo el año 2009 cuando se presentó un crecimiento cercano 0.9%)

Dicho crecimeinto se vió sustentado por la estabilidad macroeconómica y jurídica del país, lo cual permitió un ambiente propicio para los negocios, incentivando las inversiones nacionales, extranjeras y especialmente el consumo.

En estos años, uno de los sectores más favorecidos fue el sector inmobiliario y de acuerdo al informe elaborado por la consultora Maximize el año 2010, en el que se  sostuvo que el incremento en la capacidad adquisitiva de la ciudadanía tiene relación directa con el incremento en la demanda de viviendas, impulsando un crecimiento en la actividad de edificación de las viviendas cercano al 10% (duplicando el crecimiento del PBI), como consecuencia del incremento de la demanda ante descrita, lo que finalmente impacta de manera directa en el costo por metro cuadrado de las propiedades.

De manera similar y de acuerdo a información del mismo periodo, en el caso de España se observa una tendencia similar a lo ocurrido en Perú, por lo que es seria posible identificar cierta relación entre ambas variables, el ingreso per capita y el valor de las propiedades inmuebles o por lo menos, una semejanza en sus tendencias.

A continuación se presenta información gráfica a menar de ayuda a corroborar la relación antes expuesta (entre ingreso per capita y precio de inmuebles) y en los que se puede apreciar que no obstante las marcadas diferencias entre ambos mercados, existe una similitud en el comportamiento de ambas variables.

Para el caso de España (gráfico 1) se ha efectuado el mismo análisis a nivel pais, asi como para las ciudades de Madrid y pais Vasco.

RELACIÓN INGRESO PER CAPITA – PRECIO DE VIVIENDA

España, periodo comprendido entre el año 2000 y 2014

[pic 3]

Para el caso de Lima se presentarán dos cuadros, el primero (gráfico 2) que representa el incremento del costo por metro caudrado de los inmuebles entre los años 2001 y 2013 y el segundo (gráfico 3) muestra el incremento en el ingreso per capita para ese mismo periodo.

RELACIÓN INGRESO PER CAPITA – PRECIO DE VIVIENDA

Lima, periodo comprendido entre el año 2001 y 2013

Grafico 2: costo por metro cuadro [pic 4]

RELACIÓN INGRESO PER CAPITA – PRECIO DE VIVIENDA

Lima, periodo comprendido entre el año 2001 y 2013

Gráfico 3: Ingreso per Capita, ciudad de Lima

[pic 5]

.

1.2  ZONIFICACIÓN

Un segundo factor externo considerado para el presente análisis, que sin lugar es mucho más especifico de la propiedad  y que presenta un gran impacto en su es el de la Zonificación, entendiendo bajo este concepto al conjunto de normas y disposiciones técnicas legales y administrativas mediante las que se regula el desarrollo y la expansion de la cuidad.

...