Proyecto de creación de un conjunto residencial universitario en la ciudad de Guayaquil

ESCUELA SUPERIOR POLITECNICA DEL LITORAL

FACULTAD DE ECONOMÍA Y NEGOCIOS

PROYECTO DE CREACIÓN DE UN CONJUNTO RESIDENCIAL UNIVERSITARIO EN LA CIUDAD DE GUAYAQUIL

Tesis de Grado

Previa la obtención del Título de:

Economista con mención en Gestión Empresarial

Presentado por

Edgar Arturo Veintimilla Sánchez

Guayaquil-Ecuador

2012

TEMA DE PROYECTO

“PROYECTO DE CREACIÓN DE UN CONJUNTO RESIDENCIAL UNIVERSITARIO EN LA CIUDAD DE GUAYAQUIL”

DECLARACIÓN EXPRESA

La responsabilidad por los hechos, ideas y doctrinas expuestas en este Proyecto de Titulación “PROYECTO DE CREACIÓN DE UN CONJUNTO RESIDENCIAL UNIVERSITARIO EN LA CIUDAD DE GUAYAQUIL” me corresponde exclusivamente y el patrimonio intelectual de la misma a la ESCUELA SUPERIOR POLITECNICA DEL LITORAL

Edgar Arturo Veintimilla Sánchez

DEDICATORIA

Dedico este trabajo de manera especial a mis padres , hermanos, esposa e hija por todo el apoyo y confianza puesto que me dan, a mis alumnos y amigos que siempre creyeron en mi.

Arturo Veintimilla Sánchez

AGRADECIMIENTO

Principalmente agradezco a Dios por darme fortaleza para poder campear todos los obstáculos que he tenido en mi vida, por siempre demostrar que en los ratos más difíciles siempre estuvo conmigo, a mis padres y hermanos por el constante apoyo y a mi esposa e hija por la comprensión y ayuda en todo momento y haberse convertido en la principal motivación de mi vida.

Un agradecimiento especial a mi gran amigo el Ing. Jaime Buendía por siempre enseñarme su calidad de persona en todos los momentos de mi vida y ser pilar fundamental en la realización de este trabajo.

Arturo Veintimilla Sánchez

TRIBUNAL DE SUSTENTACIÓN

___________________________

Dr. David Leonardo Sabando Vera

Presidente Tribunal

_____________________________

Msc. MarÍa Elena Romero Montoya

Director de Tesis

ÍNDICE GENERAL

PORTADA………………………………………………………………………i

TEMA……………………………………………………………………………ii

DECLARACIÓN EXPRESA…………………………………………………..iii

DEDICATORIA…………………………………………………………………iV

AGRADECIMIENTO…………………………………………………………..V

INDICE GENERAL……………………………………………………………VI

RESUMEN EJECUTIVO………………………………………………………XI

ÍNDICE GENERAL

1. Descripción del Negocio 2

1.1. Justificación 2

1.2. Misión 4

1.3. Visión 4

1.4. Objetivos 4

1.4.1. Objetivo General de tesis 4

1.4.2. Objetivos Específicos 4

1.5. Descripción del Servicio 5

2. Marco Legal 8

2.1. Constitución de la empresa 8

2.1.1. Tipo de Sociedad 8

2.1.2. Política de distribución de dividendos 9

2.1.3. Órganos de Control de la Empresa 9

2.2. Constitución de Fideicomiso 10

2.3. Estructura Organizacional 11

2.3.1. Organigrama 11

2.3.2. Descripción y Funciones del Personal 12

2.3.3. Contrato Laboral 27

2.3.4. Reglamento Interno para estudiantes 27

2.4. Buen Gobierno Corporativo 27

2.5. Propiedad Intelectual 29

2.5.1. Registro de Nombre Comercial 29

2.6. Seguros 29

3. Análisis estratégicos 30

3.1. Análisis PEST 30

3.2. Atractividad de la industria 34

3.3. Análisis del Ciclo de Vida del Mercado 34

3.4. Análisis FODA 35

3.4.1. Fortalezas 35

3.4.2. Oportunidades 36

3.4.3. Debilidades 36

3.4.4. Amenazas 37

3.4.5. Estrategias FODA 38

3.5. Matriz BCG 38

3.6. Fuerzas de Porter 40

4. Análisis de mercado 43

4.1. Estudio de la Demanda 43

4.1.1. Mercado Potencial 43

4.2. Segmentación de mercado 44

4.3. Investigación de Mercado 45

4.3.1. Objetivos de la investigación 45

4.3.2. Metodología de recolección de información 46

4.3.3. Tamaño de la muestra 46

4.3.4. Encuestas 48

4.3.4.1. Encuesta 48

4.3.4.2. Tabulación 48

4.3.5. Resultados 48

4.3.6. Análisis de la Oferta 51

4.3.6.1. Competidores 51

5. Estrategias de Márketing 55

5.1. Estrategia de Posicionamiento 55

5.2. Mercado Objetivo 55

5.3. Estrategia de Servicios 56

5.4. Estrategia de Precios 57

5.5. Plaza 58

5.6. Promoción 59

6. Plan Operativo 61

6.1. Macro Localización 61

6.1.1. Aspectos Geográficos 61

6.1.2. Aspecto Social 61

6.1.3. Infraestructura 62

6.1.4. Aspectos Institucionales 62

6.2. Micro Localización 62

6.3. Ubicación 63

6.4. Distribución de la Residencia 65

6.5. Infraestructura 67

6.6. Capacidad Instalada 69

6.7. Gestión de Calidad 71

6.8. Gestión Ambiental 71

7. Estudio Económico-Financiero 72

7.1. Horizonte de Planeación 72

7.2. Inversión Inicial 72

7.2.1. Activos Fijos 74

7.3. Estructura de capital 74

7.4. Análisis de Costos 75

7.4.1. Costos Variables 75

7.4.2. Costos Fijos 76

7.4.2.1. Gastos Administrativos 76

7.4.2.2. Gastos Asesoría Fiduciaria 77

7.4.2.3. Gastos Operativos 77

7.5. Determinación de Capital de Trabajo 78

7.6. Determinación de Ingresos 79

7.7. Análisis de Punto de Equilibrio 79

7.8. Flujo Proyectado de Ventas 80

7.9. Flujo de Caja Proyectado 80

7.10. Razones Financieras 81

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