Análisis critico Ley de venta de parcelas ley de venta propiedad horizontal

ANÁLISIS CRITICO

LEY DE VENTA DE PARCELAS

Venezuela se caracteriza por su territorio de gran extensión rural, es por ello que se crea la ley de ventas en parcela que cuenta con más de cuatro décadas de vigencia, compuesta por 25 artículos que tienen como principal objeto el regular la venta y enajenación de lo que es ésta porción de terreno delimitada. Tanto en el ámbito de aplicación como los principios básicos de esta ley se centran en la regulación de la enajenación de inmuebles urbanos y rurales por parcelas y por oferta. Algunos de los puntos clave incluyen: La oferta Pública, que se refiere a la venta que se realiza a través de medios usuales de propaganda comercial; el Documento de Urbanización o Parcelamiento, que es aquel que antes de vender un inmueble por parcelas, el propietario debe registrar un documento que detalle la intención de venta, la descripción del inmueble, y las condiciones generales de urbanización o parcelamiento; la Transparencia, donde se debe proporcionar información sobre los títulos de adquisición, el valor de las parcelas, y las condiciones de urbanización o parcelamiento; y, un punto muy importante, la Protección al Comprador, ya que la ley busca proteger a los compradores de posibles fraudes.

Es sustancial resaltar que la parcela es una extensión de terreno de carácter urbano rural compuesta de una variedad de límites o dimensiones, que pueden ser poseídos por una o más personas a través de la venta que es la enajenación o transmisión de la propiedad del mismo. Los primeros artículos de esta ley específicamente del 2 al 7 establece la importancia de que antes de proceder a la enajenación de un inmueble por parcelas y/o por oferta pública el propietario debe protocolizar un documento que se denominará documento de urbanización o parcelamiento en las oficinas cercanas de los registros correspondientes, ¿por qué? Porque cabe distinguir que las personas que no cumplan con este requisito tendrá que enfrentar las consecuencias legales cómo multas económicas, o se le podrá imponer sanciones corporales como es prisión de 5 a 20 meses, además este documento debe ir acompañado de planos, área, linderos, memoria técnica, no puede estar en garantía hipotecaria, no puede ser enajenado las zonas de áreas verdes o servicios a comunidades, debe incluir el propósito del inmueble a enajenar, hasta el porcentaje que represente el valor adjudicado a cada parcela, entre otros; y, a falta de alguno de estas condiciones el registrador no va a protocolizar el documento por lo que será nulo. Vale destacar que este documento es la pieza primordial que establece la ley y qué es el instrumento fundamental con el cual se va a demostrar quién es propietario del terreno o parcela.

Por otro lado, podrá optar la nulidad el adquiriente cuando a éste se le haya obligado a pagar más de lo acordado, o antes de que se le otorgue el título, a excepción, de que no siempre puede solicitar la nulidad de este documento si se ha hecho un pacto antes establecido en el contrato.

A pesar de que la Ley es pre-constitucional, en vista que el legislador expresa que todas aquellas personas que incurran en un acto ilícito la aplicación de las multas se seguirá por el procedimiento del Código de Enjuiciamiento Criminal hoy día derogado, previó que aquellas personas que incurrieran a realizar o difundir información falsa sobre la venta de parcelas, serán castigados con pena de prisión de cinco a veinte meses, y en el caso especial aquellos registradores que protocolicen los documentos sin haber cumplido las condiciones establecidas en el Código Civil art. 1926 y en esta ley, por lo que serán sancionado con multas de 500 bs a 10.000 bs, o en su defecto la destitución del cargo del mismo.

Ahora bien, teniendo en cuenta todo lo anteriormente mencionado sería genial que se promueva la innovación en cuanto a incluir la creación de un registro público en línea donde las personas puedan acceder a la información detallada sobre las parcelas en cuanto a la disponibilidad, precios, condiciones y los procedimientos a seguir para la obtención de las mismas, esto generaría más protección al comprador y así se evitará un poco más las prácticas fraudulentas como las ventas de parcelas inexistentes; y por último pero no menos importante es la participación ciudadana en cuanto a conocer más sobre ésta ley y aplicarla a través de la creación de comités ciudadanos.

https://docs.venezuela.justia.com/estatales/miranda/leyes/ley-de-venta-de-parcelas-1983.pdf

https://www.buenastareas.com/ensayos/Venta-De-Parcela/26568143.html

ANÁLISIS CRITICO

LEY DE VENTA PROPIEDAD HORIZONTAL

La ley de Propiedad Horizontal promulgada en el año 1983, es una norma que regula las relaciones, derechos y obligaciones entre los propietarios o vecinos de varios inmuebles que pertenecen a la misma comunidad o edificio. Esta ley se aplica a edificios divididos en múltiples unidades o pisos. En esencia, esta ley otorga a los propietarios de bienes inmuebles, titulares de derechos sobre ellos, una serie de obligaciones y derechos. ¿Por qué propiedad horizontal? Porque consiste en pisos o departamentos de un edificio, pertenecientes a diversos dueños, donde cada uno es propietario de su apartamento y existen partes comunes, comenzando por el suelo, los servicios comunes, la administración, etc..

La ley establece primeramente que un apartamento o local se considerará como tal, siempre y cuando tenga una salida independiente, y en el momento de proceder a enajenarlo el propietario o los propietarios deben como requisito protocolizar el documento en la correspondiente oficina de Registro de la localidad donde se encuentre el edificio, el cual contendrá desde la descripción del título inmediato de adquisición, la descripción total de las áreas comunes, los linderos, entre otros. Ya una vez que se obtenga el apartamento o local nacen las diferentes normas de uso, disfrute y obligaciones, que cada propietario debe cumplir, comenzando con el establecimiento de las buenas costumbres, el respeto por los demás propietarios en caso de perturbación, el establecimiento de las áreas verdes, el uso del apartamento o local con el destino determinado, acceder a las reparaciones del edificio ya previamente acordada con el 75% de los votos de los propietarios, etc.

Además, esta ley establece que todos los propietarios tendrán derecho de realizar las modificaciones pertinentes siempre y cuando no altere su estructura general o perjudique a otros propietarios del edificio, por lo que previamente estos lo deben participar a la junta de condominio.

Por otro lado, esta ley establece las áreas comunes qué es la totalidad del terreno que sirvió como base para la obtención del correspondiente permiso de construcción tales como la estructura del edificio, jardines, salida y entrada al edificio, ascensores, sótanos, entre otros.

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