Coyuntura 2018: Expectativas de crecimiento sólido

1. Coyuntura 2018: Expectativas de crecimiento sólido

Las perspectivas sobre la economía española son favorables, y se espera un año para el sector inmobiliario de crecimiento sólido. La economía española ha continuado por la senda de crecimiento durante el último trimestre del 2017, según los últimos indicadores. Después de tres años excepcionalmente buenos para la economía española, que ha crecido a tasas superiores al 3%, 2018 se presenta como un año de moderación del crecimiento, aunque será siendo de los más elevados de las economías avanzadas según el pronóstico del conjunto de los analistas.

Por su parte, el sector inmobiliario va camino de consolidar su fase expansiva en 2018. La evolución del precio de la vivienda es una buena muestra de ello. En el último trimestre del 2017, el crecimiento del precio de la vivienda basado en las compraventas se aceleró hasta el 6,6%  interanual, un aumento superior al índice basado en precios de tasación. El precio de la tasación, dada su naturaleza, descendió menos durante la crisis, y ahora también se espera que crezca de manera  más gradual durante la fase expansiva del ciclo. En cualquier caso, todo apunta a que la tendencia al alza de los precios de la vivienda se mantendrá en los próximos trimestres. Es significante que el precio del suelo avanzó un 7,4% en el tercer trimestre del 2017, debido a que este suele anticipar la evolución del precio de la vivienda con un año de antelación.

Los indicadores de oferta y demanda también muestran una evolución dinámica, lo que refleja la robustez de la recuperación del sector. En particular, los visados de inicio de obra crecieron un 25% en septiembre del 2017. A pesar de ello, el número de visados sigue en niveles históricamente bajos y la falta de oferta ya se empieza a notar en algunas zonas.

Con respecto al crédito bancario, también hay buenas expectativas para el 2018.  Estas existen debido a la recuperación de la actividad, el mantenimiento de las condiciones monetarias y el auge del sector financiero. Además, otro argumento a favor de esta previsión es que la tasa de morosidad ha seguido descendiendo en todos los segmentos, y de forma especial en la promoción inmobiliaria. Los analistas coinciden que de cara al 2018, la reducción de la morosidad seguirá apoyada en la mejora de la actividad económica y del mercado laboral, y en las ventas de carteras de activos dudosos. Por todo ello, el dinamismo del mercado de capitales en el sector inmobiliario español seguirá provocando, aunque de forma más suave, la comprensión de las rentabilidades de los activos inmobiliarios.

2. Características del mercado del sector Inmobiliario

El mercado inmobiliario en España se puede segmentar en dos submercados, por un lado el Residencial, y por otro, todo lo que no es residencial, que se denomina Terciario; incluye oficinas, centros comerciales, retail, naves logísticas e industriales, hoteles, hospitales, o cualquier otro inmueble destinado a un fin diferente a los ya comentados.

Ambos subsegmentos siguen dinámicas parecidas pero fluctúan de forma diferente, hasta tal punto que uno puede estar creciendo y otro bajando en determinadas circunstancias. En el submercado Terciario, las rentas por alquiler son la principal fuente de rentabilidad, que suelen tener su origen en el sector profesional e institucional. Por el contrario, el submercado Residencial, normalmente es un negocio más industrial y menos financiero donde el objetivo suele ser la venta a compradores particulares.

Conociendo en grandes rasgos las diferentes vertientes del sector Inmobiliario, es importante entender que cada categoría dentro de los subsegmentos está condicionado por diferentes características. Lógicamente, un entorno macro favorable favorece a todo el sector, pero hay particularidades en cada uno de ellos y las dinámicas de oferta y demanda pueden ser diferentes.

El mercado Residencial está condicionado por las expectativas y confianza en el futuro de las familias, expectativas de revalorización futura (efecto riqueza), por la facilidad de acceso al crédito (situación de los mercados financieros) y por las dinámicas demográficas. Por su parte, el mercado Hotelero estará muy determinado por el turismo, como es lógico. Por otro lado, la demanda del mercado Logístico depende de la actividad económica del momento, existiendo una importante correlación entre ambas, debido a que los principales usuarios son empresas de transporte y distribución. Esta categoría en concreto ha padecido el efecto colateral del comercio online, que  ha provocado un boom de la demanda de espacios logísticos a nivel mundial; reforzando así su dependencia de los índices de PIB y el consumo. Por otro lado, el mercado Retail está directamente condicionado al consumo como es lógico, que a su vez depende de la riqueza disponible y el desempleo. El mercado de Oficinas es muy dependiente de los niveles de PIB y la tasa de desempleo, en un entorno de crecimiento económico, si no crece el empleo puede hacer que la demanda de oficinas no crezca, o crezca mucho menos de lo esperado.

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