Análisis de Caso Proyecto de Inversión

Análisis de Caso Proyecto de Inversión

Desarrollo del caso

     El Ing. José Cárdenas es propietario de una casa heredada de sus padres, la cual es de gran valor sentimental y se encuentra desocupada actualmente.  Buscando alternativas para la casa, se realizó un estudio de mercado en base al cual se determinó que el sector comercial es la mejor opción para desarrollar un proyecto de inversión, dada la buena ubicación del inmueble y el buen nivel socioeconómico de la población en la zona.

     Para el desarrollo de la plaza comercial se han presentado cuatro alternativas de inversión al Ing Cárdenas:

Plaza Cerrada:   Con un área total rentable de 1,126m2   además de un food court de 305m2  que debe mantener en air acondicionado.  Con esta opción se podría utilizar la estructura actual de la casa y conservar algunos elementos como el piso de mármol, las ventanas y algunas plantas; contaría con 31 cajones de estacionamiento.

Plaza Abierta con 18 locales: Con un área rentable total de 1,196m2 y la implicación de demoler la casa en su totalidad; considerando 45 cajones de estacionamiento.

Plaza Abierta sin construir una parte del terreno: Con un área rentable total de 1,394m2  y 36 cajones de estacionamiento.

Plaza Abierta completa: Básicamente la segunda opción, pero con dos locales más en la planta baja y dos más en la planta alta.  Con un área total rentable de 1,436m2 distribuidos en 22 locales y con 36 cajones de estacionamiento.

          Para que el Ing. Cárdenas pueda tomar una decisión, debe complementar el estudio de mercado con un análisis financiero que determine la viabilidad económica de las propuestas.  

     Fernandez (2007) nos explica que la evaluación financiera tiene como propósito generar un proceso que nos permita analizar los ingresos y egresos durante la vida de un proyecto de inversión y así determinar su rentabilidad financiera.  Las características de la evaluación de los proyectos de inversión son:

Incorpora el concepto de flujo de efectivo, efecto de largo plazo, representa procesos irreversibles muy costosos para la empresa, incorpora grados de incertidumbre en virtud de la estimación para el futuro, medición de las desviaciones entre lo planeado contra lo realizado e incluye la aplicación en forma coherente del concepto de partida relevante.

          Como primer paso y en base a los elementos proporcionados en el caso determinamos el flujo de efectivo de cada alternativa, considerando los siguientes principios:

[pic 1]

Flujos de efectivo

[pic 2]

[pic 3]

     Adicionalmente, se realizó el cálculo de la tasa interna de rendimiento que es una técnica de evaluación económica y se define como el máximo rendimiento que puede generar el proyecto o la alternativa durante su vida útil; en forma matemática quiere decir que la diferencia de los flujos de efectivo esperados (ingresos) menos el valor actual de la inversión original, ambos descontados a la tasa interna del retorno (TIR) será igual a cero.

[pic 4]

[pic 5]

     También se calculó el valor presente neto, que es el método más conocido para evaluar proyectos de inversión a largo plazo.  El VPN ayuda a determinar si una inversión cumple con el objetivo básico financiero que es maximizar la inversión.  Este método es muy utilizado por dos razones, la primera porque es de muy fácil aplicación y la segunda porque todos los ingresos y egresos futuros se transforman a pesos de hoy y así puede verse, fácilmente, si los ingresos son mayores que los egresos.

[pic 6]

...