Cómo se realiza un avaluó de inmuebles

1.- ¿Cómo se realiza un avaluó de inmuebles?

Empecemos por conocer lo que es un avaluó es la determinación del valor de un bien inmueble en moneda nacional, referida a una fecha específica, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas, su ubicación, los precios del mercado y la capitalización por renta, con una vigencia de 6 meses y efectuada por un perito valuador debidamente acreditado ante la autoridad competente en la materia.

Se realiza principalmente para apoyar el cálculo de operaciones de mercado o mercantiles como son:

• Compra-Venta.

• Financiamiento.

• Arrendamiento.

• Administración.

• Seguros.

• Remodelación y Desarrollo.

• Viabilidad y estudios para el mayor y mejor uso.

• Ejercicio de opciones de compra y arrendamiento.

Para todos los avalúos, el tiempo de entrega es de cuatro días hábiles, a partir del día de su autorización.

Es decir, se programa la visita, ya realizada la visita se obtiene el valor, se le informa a la persona encargada para autorizar el valor, una vez autorizado el valor, empieza a correr un tiempo de 4 días hábiles. En los Precios Correspondientes, se les agregará el IVA.

2.- Tipos de Avaluó:

Avalúos Catastrales: Aquel solicitado por la tesorería de la entidad respectiva, la cual lo utiliza como base para el cálculo de impuestos a pagar por parte del contribuyente, así como también le sirve a las personas para reclasificar sus tipos de construcciones repercutiendo esto en el pago del impuesto predial.

Avalúos para Juicios

También denominados avalúos judiciales y son presentados ante un juez. Existen varios tipos de avalúos judiciales como son:

• Liquidación de la sociedad conyugal: Cuando hay un divorcio y se adquirieron bienes materiales durante la sociedad, se realiza el avalúo para determinar cuánto le corresponde a cada uno, en caso de venderlos o repartirlos.

• Sucesorios Intestamentarios: Cuando un persona fallece sin dejar testamento.

• Expropiación: Impuestos al patrimonio inmobiliario o herencia e impuestos a la donación.

• Impuestos sobre la renta: (perdida por siniestro, depreciación, y reporte de ganancias por capital).

Avalúos para Escrituración: Es solicitado por el notario público, quien requiere el avalúo para que con base al valor comercial, elabore el presupuesto para la escrituración de su inmueble. El porcentaje que cobran los Notarios Públicos por escritura, van del 5 al 8% de acuerdo al valor del inmueble.

Avalúos Bancarios: A los valores anteriores se les agregaran los gastos que origine la certificación en banco de un 50% hasta un 100% de acuerdo al caso. Tiempo estimado de entrega de 10 a 20 días

Avalúos para Fianzas: Avalúo comercial requerido por la afianzadora del inmueble o mueble que quedara como respaldo de la fianza otorgada.

Actualización de Avalúos: Se cobrara el 60% del costo por un periodo de 6 meses después de la fecha de expedición si no ha variado su estado físico; en un lapso mayor se cobrará conforme a la tarifa vigente o un 80% de acuerdo al estado físico o al tiempo transcurrido. Solo realizado por nosotros, en caso contrario no será considerado como actualización.

PRE-Avalúos: Se refiere a determinar su valor comercial, realizándose para ello la visita técnica, la obtención de datos de campo necesarios, entregando un informe básico, por lo cual se le cobrará el equivalente a un 40%.

3.- Proceso de realización de un avaluó de inmueble y requisitos necesario

Un informe de avalúo consiste en emitir una opinión relativa a la cotización de un determinado bien, en un espacio de tiempo y en un lugar específico, es decir, que es el resumen de una serie de actividades realizadas por el perito avaluador que consisten en:

• Inspección del inmueble: Esta de hace con el fin tomar fotografías y determinar la existencia o no de la posible prenda hipotecaria, además para identificar su entorno y determinar su ubicación exacta (Calle, edificio, número del inmueble, urbanización, municipio, estado). En esta inspección el profesional también verifica el estado de conservación del inmueble al igual que los mantenimientos aplicados al mismo.

• Investigación en los registros subalternos: Esta es una etapa importante del trabajo, ya el que profesional deberá seleccionar referencias, cercanas y similares al inmueble que va a valorar.

Es importante señalar que las actividades mencionadas anteriormente son estrictamente necesarias, pero la forma en la cual el profesional llegue al valor de un activo dependerá de su pericia para realizar cálculos y adecuarlos a la realidad especifica del sector en la que se ubique el bien a avalorar. Para realizar los cálculos el profesional puede servir de varios métodos matemáticos-estadísticos los cuales lo guiaran sin duda a la obtención de resultados satisfactorios y cónsonos con la ética y el sentido común.

Requisitos necesarios:

a) Identificación de la persona o entidad a quien se dirige o solicita el Informe Técnico, así como la Identificación del Tasador, Tasadores o Empresa de Avalúos que elaboró el mismo

b) Identificación completa (geográfica, planimetría o legal) y descripción del bien objeto del avalúo

c) Declaración del Propósito del Avalúo

d) Situación legal del bien objeto del avalúo

e) Definición del valor a ser estimado

f) Establecimiento de la fecha efectiva del avalúo (fecha del levantamiento de la data e inspección del bien) y de la fecha del Informe Técnico (fecha de la elaboración o presentación del informe)

4.- Profesionales que realizan el avaluó

En Venezuela existe una gran cantidad de profesionales dedicados a esta rama financiera. Los hay de cualquier profesión: Ingenieros, economistas, abogados, contadores, entre otros.

Estos profesionales para poder realizar un informe de valoración, deben primero que nada realizar estudios especializados, los cuales sin distingo de la profesión que tengan son estandarizados, lo que quiere decir, que la formación que tiene un ingeniero es similar a la que tiene un contador y así sucesivamente.

En el país muchas instituciones financieras tienen una lista con

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