FENÓMENOS ECONÓMICOS Y SU CONCEPTUALIZACIÓN

Introducción.

Corporación Geo, popularmente conocida como Casas Geo o Geo, es una constructora desarrolladora de viviendas de nivel medio y bajo, la cual fue fundada en 1973 con el nombre de Orvi Construcciones. Comenzó a especializarse en el ramo de vivienda entre 1983 y 1988, y a principios de los 90 se enfoca a la vivienda de interés social, ya con el nombre de Corporación Geo. En 1994 inició cotizaciones en la Bolsa Mexicana de Valores.

Geo es una sociedad por acciones, en la cual el grupo de control de la empresa está formado por los socios fundadores con el 35% de las acciones en su poder. El Arq. Luis Orvañanos, socio fundador, es la cabeza del grupo de control.

En 1994, Infonavit se reestructuró, limitando sus actividades al otorgamiento de financiamiento hipotecario a trabajadores con empleo formal. Esto abrió la oportunidad para que constructoras contratistas se volvieran promotoras inmobiliarias de conjuntos habitacionales. De este modo, aproximadamente el 70% de la producción de Geo se realiza en coordinación con infonavit y el 30% con Fovissste.

Con la reestructura del Infonavit inició el crecimiento exponencial de Casas Geo: en 1993 producían 3,689 viviendas, el siguiente año 8,174; para 1998 llegaron a 20,428 viviendas y en 2000 llegaron a 26,577 viviendas de interés social.

El boom inmobiliario en México comenzó en el gobierno de Vicente Fox (2000- 2006), que impulsó programas para la compra de vivienda, una política que continuó en el mandato de Felipe Calderón (2006-2012).

El 80% de los préstamos hipotecarios en México son subsidiados. En esos 12 años, el gobierno promovió la construcción de miles de viviendas en zonas cercanas a las ciudades, dando por sentado que la mancha metropolitana acabaría alcanzándolas. Varias ciudades del país experimentaron lo que un estudio de BBVA difundido en enero de 2013 calificó como una “sobreoferta”.

Crisis actual.

Geo, al igual que otras desarrolladoras de vivienda como Urbi y Homex, se vieron afectadas por cinco factores principales:

1. Su elevado nivel de deuda. Según cifras de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), al cierre de junio de este año la cartera de créditos puente alcanzó un índice de morosidad de 11.73%, el más alto de todo el sector bancario. El crédito total de la banca a los desarrolladores de vivienda suma 43,426 millones de pesos, de los cuales 5 mil 93 millones se encuentran ya en cartera vencida. Para el segundo trimestre de 2013, los problemas financieros de las desarrolladoras de vivienda Urbi, Geo y Homex, representaron un costo en su conjunto para Banorte, Banamex, BBVA Bancomer, Santander y HSBC de poco más de 15,620 millones de pesos entre reservas y capital. De acuerdo con el estado de resultados de estos bancos al primer semestre del año, de dicha cifra, el costo en reservas para riesgos crediticios ascendió a unos 8,400 millones de pesos.

2. Nueva demanda por viviendas verticales, sustentables y cerca de las ciudades. Las llamadas vivienderas, se vieron presionadas en los últimos dos años por mayores inversiones para atender la nueva demanda por desarrollos verticales y sustentables, que han consumido el efectivo de las firmas y elevado sus deudas. "El modelo de negocio basado en el desarrollo de vivienda de bajo costo apoyado en el acceso a reservas territoriales baratas está muy erosionado", dijo la correduría Credit Suisse cuando en noviembre de 2012 bajó la calificación de las acciones de las constructoras Urbi, Homex y Geo. Según datos al tercer trimestre de 2012, Geo contaba con reservas territoriales útiles para la construcción de 355,944 viviendas. Sin embargo, estas cifras correspondían a la política anterior de construcción habitacional que permitía desarrollos alejados de las ciudades con la finalidad de ofrecer casas a bajo costo.

3. Los retrasos este año en la entrega de subsidios gubernamentales y en los procesos de pago de organismos hipotecarios, como el Infonavit, por el cambio de gobierno. Asimismo, el presupuesto aprobado en 2013 para subsidios a la vivienda fue de alrededor de 5,800 millones de pesos, un 23% menor al del 2012. Aunque las inmobiliarias esperaban un rescate gubernamental, la administración de Enrique Peña Nieto ha dejado claro que no está entre sus planes hacerlo.

4. Abandono de viviendas.

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