Finanzas y Bienes Raíces.

Escuela de Estudios Profesionales

Universidad Metropolitana

Programa Ahora

Taller #1

02 / 27 / 2016

¿Cuales son las características de financiamiento de bienes raíces comerciales?

• Se considera la puntuación crediticia (FICO) para determinar el inetrés que el inversionista va a pagar dependiendo de la cantidad del principal a financiar.
• Se necesita realizar un pago inicial.
• Se necesitan fondos para cumplir con los “gastos de cierre”  para la transacción.
• El financiamiento cubre el 90% del valor de la propiedad y el comprador aporta el restante 10%.
• Puede utilizar recursoso como el S.B.A. ( Small Business Administration) para garantizar un porciento de la cantidad a financiar.

1. ¿ Qué consideraciones económicas debe enfocarse un inversionista al momento de invertir en activos de Bienes Raices?

• El estatus en que se encuentra la propiedad en la Oficina de Registros Públicos.
• Cómo calcular el valor del inmueble, la tasación y valuación.
• Cómo establecer el valor comercial de un terreno o propiedad.
• Costos notariales, de registro, impuestos y tasas.
• Partidas de registro, los reglamentos, entre otros.
• Precio del terreno.
• Antigüedad del inmueble.
• Aspecto exterior e interior.
• Realizar comparables de propiedades similares, en términos de precio de compra y venta recientes, esto es recomendable de los últimos seis meses.

1. Mencione y describa los principales riesgos en la inversión de bienes raíces.

• Aumento en intereses - El aumento de intereses crea un riesgo en la inversión debido a que se necesitan más ingresos netos para poder cumplir con las obligaciones de pago de préstamo.

• Desocupación - El porcentaje de desocupación de una propiedad afecta en gran medida el rendimiento en la inversión.

• Ambiente Económico - El ambiente económico afecta las inversiones de bienes raíces de tres maneras: Los prestamistas se sienten menos inclinados a financiar nuevas adquisiciones por temor a tener que embargar la propiedad. Los inversionistas se encuentran menos motivados a adquirir propiedades por temor a no tener suficiente equidad en las mismas. Los consumidores o inquilinos, son menos tolerantes a aumentos de renta lo cual limita el aumento de sus ganancias.

• Competencia - Aquellos que están activos en el negocio de los bienes raíces se percatan de que todo el tiempo se están construyendo nuevos edificios. Las personas fuera de la industria a penas se dan cuenta de que esto ocurre a menos de que se construya algo cerca de su vecindario. Es por esto que es muy importante al momento de adquirir propiedades para inversión de asegurarse de comprar propiedades por un valor menor que el costo de construcción de una propiedad.

• Delincuencia de rentas - La inhabilidad de poder cobrar sus rentas a tiempo es otro riesgo que se debe tener en cuenta.
• Liquidéz de la inversión - Los bienes raíces se consideran un tipo de inversión No-Tradicional debido a su iliquidez al momento de vender.

1. ¿Por qué razón es diferente el financiamiento de Bienes Raíces comparado con el financiamiento por otros bienes y servicios?

Porque un préstamo de bienes raíces tiene una cantidad elevada de principal y necesita colateral para poder otorgar el préstam a diferencia de otros financiamientos de bienes y servicios. El financiamiento es otorgado bajo las condiciones que el inversionista requiere y hacemos énfasis a este ya que es quien hace que este financiamiento sea posible.

1. Mencione y describa las razones por la cual la inversión en Bienes Raíces es atractiva para los inversionistas.

• Flujo de efectivo - Esta es la razón principal por la cual los inversionistas compran bienes raices. Los inquilinos realizan un pago mensual mayor a los gastos generados por la propiedad. La diferencia es flujo de efectivo para el inversionista. Muchos inversionistas acumulan propiedades en renta con la intención de utilizar ese flujo de efectivo para pagar sus gastos mensuales o proveer un ingreso para el retiro. Cuando estas propiedades les proveen suficiente flujo de efectivo mensual que les permita no depender de un trabajo, es entonces cuando sus inversiones se convierten en su trabajo.

• Apreciación de los bienes raices - Históricamente, los bienes raices han incrementado su valor con el tiempo. Entonces, si compraste una propiedad de $100 mil con $20 mil de enganche, tendrás una hipoteca de $80 mil. Por ejemplo, que después de 5 años la propiedad vale $150 mil. Ahora tienes una ganancia de $50 mil generada con tu inversión original de $20 mil. Esto equivale a un retorno de 150% de tu inversión y no incluye el flujo de efectivo recibido sobre ese periodo de 5 años. Esta no debe ser la principal razón por la que inviertas en bienes raices, es sólo un lado positivo de poseer propiedades en renta.

• Reducción de hipoteca - Aquí es donde realmente usas el dinero de otros en bienes raices. Mientras tu inquilino realiza pagos mensuales sobre tu hipoteca, el balance de ésta irá disminuyendo. Y mientras el balance de tu hipoteca disminuye, el capital sobre tu propiedad aumenta, y todo a costa de tu inquilino. Es grandioso tener a alguien más que pague tus cuentas. Sabemos de muchos inversionistas cuyo plan de retiro es comprar un par de propiedades en renta cada año, dejar que los inquilinos paguen las hipotecas hasta su fin y después vender las propiedades o usar el ingreso para el retiro. Las posibilidades son infinitas.

• Depreciación de los bienes raices -  La depreciación es un término contable usado para permitir deducciones fiscales a los propietarios de bienes raices. La depreciación está basada en la idea de que los inquilinos pueden dañar y por tanto decrementar el valor de la propiedad. La depreciación es una manera de reducir tu ingreso gravable al final de cada año. Esto entonces te proveerá de mayor ingreso debido a la reducción de impuestos a pagar. Como podemos ver, son muchas las razones para poseer bienes raices en renta. Mucha gente invierte su dinero básicamente por tres razones, o para que crezca, o para que genere ingreso o para aprovechar oportunidades fiscales. Con los bienes raices obtienes lo mejor porque puedes obtener estos tres beneficios con la misma inversión. Este es un ejemplo de porqué los bienes raices son inigualables en su habilidad de proveer riqueza a sus inversionistas.

1. ¿Qué implica el concepto “Valor Añadido” para las Bienes Raíces? Describa su importancia.

El concepto de valor añadido es muy importante porque ayuda al inversionista a obtener poder de compra en un futuro. Es decir, que es una cantidad agregada al valor con que se adquirió el bien desde un principio ya sea relizando remodelaciones al bien o adquirir una propiedad en un área donde haya demanda.

1. Comente acerca esta aseveración: “El valor de una propiedad siempre adquirirá mayor valor real y nominal”. ¿Esta de acuerdo? ¿Por qué?

No estoy deacuerdo con esta aseveración. En primer lugar debemos diferenciar lo que significa un valor nominal y real. El valor real es el que una propiedad adquiere en un momento dado a diferencia del valor nominal que es cuando se le suma el efecto de inflación a dicha propiedad. Se entiende que hay varios factores que pueden afectar el valor de una propiedad como la economía, ubicación y las condiciones que se encuenttra el bien. Por lo cual podemos concluir que no siempre una propiedad va a adquirir un mayor valor ya que si la propiedad se encuentra deteriorada o que no tenga una ubicación  favorable, la misma menconada anteriormente, no adquirirá un mayor valor pues puede pasar que ocurra lo contrario.

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