Formulación de un plan de negocio inmobiliario

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ESCUELA DE POSGRADO

PROGRAMA ACADÉMICO DE MAESTRÍA EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN MODERNA

“FORMULACION DE UN PLAN DE NEGOCIO INMOBILIARIO”

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Contenido

I.        IDEA DE NEGOCIO        5

II.        ÁMBITO GEOGRÁFICO Y SEGMENTO OBJETIVO        5

III.        ESTUDIO DE MERCADO        6

1.Selección de mercado        7

2.Estimación de la demanda        8

IV.PERFECCIONAMIENTO DE LA DEFINICIÓN DEL PRODUCTO        10

V.ESTUDIO TÉCNICO DE LAS DIVERSAS ESPECIALIDADES        10

1.Procedimiento de Urbanismo        10

2.Procedimiento de diseño de los prototipos de casas        11

3.Procedimiento constructivo de las viviendas vendidas        12

4.Procedimiento de Construcción de las viviendas        12

5.Procedimiento de supervisión de construcción de las viviendas        12

6.Procedimiento de diseño de las viviendas        12

VI.ANÁLISIS DE COSTOS DEL PROYECTO        13

VII.PLAN FINANCIERO        10

1.Estimación de escenario de ventas de las viviendas        10

2.Presupuesto de aporte de capital        11

3.Presupuesto de préstamo bancario        11

4.Presupuesto de financiamiento directo para compra del terreno        11

5.Presupuesto de ventas        11

6.Presupuesto de costos de vivienda        12

7.Presupuesto del Plan de Mercadeo        13

8.Presupuesto de otros gastos        13

9.Presupuesto de Postventa        14

10.Flujo de Caja y Estado de Resultados        14

10.1. Flujo de Caja        14

10.2. Estado de Resultado        20

11.Evaluación Financiera        20

11.1. Costo de oportunidad del capital (COK) y costo de capital medio ponderado (WACC)        21

11.1. Análisis económico y financiero del VAN y TIR        21

12.Análisis de la sensibilidad        22

VIII.CONCLUSIONES        23

IX.REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS        24

Anexos        20

Anexo 1. Plano de Habilitación Urbana del proyecto        20

Anexo 2. Descripción de entidades competidoras en el mercado        21

Anexo 3. Preguntas elaboradas        22

Anexo 4. Modelos de viviendas…………………………………………………………28

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1. IDEA DE NEGOCIO

La diversidad de oferta inmobiliaria en Lima Norte muestra proyectos que no terminan satisfaciendo las necesidades del público objetivo; esto, motivó la ejecución del presente plan de negocio inmobiliario. Las necesidades y preferencias de los pobladores son cambiantes en el tiempo, lo que se refleja en una exigencia en el sector de ofrecer productos actualizados según las tendencias que se visualizan en el mercado. La seguridad es uno de los factores que más diferencia representa en el entorno actual, puesto que, las personas buscan lugares para vivir con la mayor seguridad posible. La presente formulación de plan de negocio contempla la creación de urbanizaciones cerradas, las mismas que contarán con zonas de usos múltiples, tales como áreas de recreación, zonas de estar, etc. que le agregarán valor comercial a las viviendas, lo cual es apreciado por los potenciales compradores.

Así mismo, en la formulación del plan de negocios se muestra la evaluación financieramente para sustentar la viabilidad a través del valor presente neto de (VPN) y la tasa interna de retorno (TIR).

1. ÁMBITO GEOGRÁFICO Y SEGMENTO OBJETIVO

Para elegir la ubicación del predio del proyecto, se verificó la disponibilidad de terrenos rústicos, encontrándose en el distrito de Comas, provincia de Lima, de acuerdo a nuestro análisis del estudio de la demanda. Por tanto, el predio se encuentra ubicado en la Urbanización el Pinar del distrito de Comas.[pic 14]

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Así mismo, se identificó que existe gran potencial para vender en las zonas 1 y 2 de Lima Norte; esto viene acompañado de la enorme demanda insatisfecha de viviendas en este sector; sin embargo, para la viabilidad de la inversión, se debe tener en cuenta el entorno económico del país, el retraso estatal para conseguir las licencias y los temas sindicales del sector construcción.

El segmento socio económico elegidos son los B y C de las zonas 1 y 2 de Lima norte. Es preciso señalar, que se ha utilizado como complemento para formular el presente proyecto, el informe correspondiente a la oferta y ventas inmobiliarias de vivienda nueva en Lima y Callao, generado por la revista Info Inmobiliaria.

Los niveles socioeconómicos B y C se convierten en una oportunidad, como consecuencia a que no se encuentran organizados y poseen diferentes intereses respecto de la vivienda que podrían adquirir. Por el lado de los competidores, se debe ofrecer productos que satisfagan las necesidades individuales de cada cliente potencial. El producto a desarrollar son viviendas de 1 nivel con un área construida de 60 m2 y viviendas de 2 niveles con 105 m2 de área construida.

1. ESTUDIO DE MERCADO

Con el propósito de conocer el comportamiento en el mercado de las zonas 1 y 2 de Lima Norte, y obtener argumentos de la situación del sector construcción, se realizó entrevistas (preguntas descritas en formularios digitales) a expertos. Para ello, se elaboró un cuestionario guía (ver anexo 3), en el mismo se entrevistó a quince especialistas de forma anónima, quienes laboran en diferentes empresas del sector privado y público. Después de analizar las respuestas de los entrevistados, se concluye que existe un enorme potencial de las zonas 1 y 2 de Lima Norte; relacionado con la enorme demanda insatisfecha de viviendas en este sector; sin embargo, para la viabilidad de la inversión, se debe tener en cuenta el entorno económico del país, el retraso estatal para conseguir las licencias y los temas sindicales del sector construcción.

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