Stedman buy or rent

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SEP T EMB E R  27,   2006

A N DR É  PE R O LD

DAVID  SCHA R F S T E I N

Stedman Place: Buy or Rent?

Cuando Bet Linton leer la carta de su arrendador en julio de 2006, ella estaba más que un poco sorprendido. Había escrito para informar a Beth y su marido, Jon, que estaba criando a su alquiler de

$ 3.000 por mes $ 3,600 en el adosado alquilaron a las 12 Stedman lugar en Newton, un suburbio al oeste de Boston, Massachusetts. Señaló que el aumento del 20%, mientras que las grandes, había seguido años de muy modesta, en su caso, los aumentos de alquiler. Con el aumento de precios de la vivienda de manera tan dramática en el área de Boston (ver Anexos 1 y 2), tuvo que aumentar la renta para que valga la pena seguir alquilando la casa urbana; de lo contrario, bien podría vender la propiedad. Sin embargo, el propietario se había comprometido en su carta a elevar las rentas futuras por no más de la inflación general, siempre que los Linton optaron por alquilar.

Beth y Jon habían vivido en 12 Stedman lugar durante los últimos dos años. A ellos les gustaba estar fuera de la ciudad, pero a poca distancia de trayecto hasta el centro, donde ambos trabajaban - Beth como asociado en un gran bufete de abogados de Boston y Jon como un nuevo residente de tercer año en cirugía general en uno de los hospitales universitarios de Harvard. Por mucho que les gustaba la casa urbana, Beth y Jon lucharon con la forma de responder. En caso de que morder la bala y pagar el extra de $ 600 al mes? En caso de que buscar otra casa para alquilar? ¿O deberían considerar la compra. Después de todo, el padre de Beth había sido siempre un defensor de la vivienda propia. "No tirar el dinero en el alquiler cuando se puede comprar una casa y construir equidad", que iba con frecuencia discutir. De hecho, se había hecho muy bien en los últimos años la inversión en bienes raíces.

Por suerte, Beth y Jon no tuvieron que buscar mucho para encontrar otras opciones. La casa casi idéntico al lado en 14 Stedman lugar estaba en el mercado de $ 620.000. Es también tenía tres dormitorios y dos baños, una cocina del estado de la técnica, y una terraza con vistas a un pequeño patio. Las primeras investigaciones con el corredor del listado revelaron que probablemente les costaría no más de $ 600,000 para comprar. Pero valió la pena comprar? ¿Quieres ser dueño de terminar una casa $ 600.000 costando más que el alquiler de su casa actual de $ 3,600 al mes?

Para ayudarles a pensar a través de esta decisión - sin duda la decisión financiera más grande que habían hecho nunca - Beth y Jon consultó su contador, Susan Koster. En la reunión, Koster revisó los costos de la vivienda propia.

Hipoteca. Los Linton tendría que hacer un pago inicial, que recomienda Koster debe ser de al menos el 20% del precio de compra. Beth y Jon actualmente tenían un ahorro de $ 150.000 que habían invertido en bonos del Tesoro con un vencimiento aproximado de cinco años. Estos bonos rendían

4,9% anual sobre una base antes de impuestos. Ellos tendrían que vender $ 120.000 valor de estos bonos para financiar el pago de entrada, lo que les dejaría con un huevo de nido de $ 30.000. Koster recomienda

financiar el resto del precio de compra con una hipoteca de treinta años. Se recomienda que tomen a cabo una hipoteca de "sólo interés", aquella en la que no habría ninguna amortización del principal en los primeros cinco años, por lo que todo el pago se compone de los intereses sobre el préstamo $ 480.000. El tipo de interés se fija por cinco años, después de lo cual el préstamo sería convertir a una hipoteca de tasa ajustable a un año y ser pagado durante los siguientes 25 años, sin ninguna penalización por pago anticipado. La tasa de interés para los primeros cinco años sería 6.0% anual suponiendo que optaron por no pagar las iniciales "puntos." 1 Esta tasa inicial sería la única tasa que le importaba a Beth y Jon porque venderían la casa y volver al norte de California una vez que Jon había completado su residencia en cinco años.

Costos de cierre. Koster estima que los costos de cierre, tales como honorarios de abogados, inspección de la casa, y búsqueda de título, sumarían alrededor de $ 4.500.

Impuestos de propiedad. Koster señalado que tendrían que pagar impuestos a la propiedad, a razón de $ 9,36 por cada mil dólares de valor de tasación. El impuesto sobre la propiedad anual actual era $ 5597 en base a un valor estimado de $ 598,000. impuestos a la propiedad era probable que aumente con los valores catastrales. Al igual que los costos de interés de la hipoteca, impuestos a la propiedad eran deducibles de la base imponible en el nivel federal. En 2005, los Linton habían pagado impuestos federales iguales a aproximadamente el 24% de sus ingresos, aunque su nivel de impuestos federales fue del 33% y Koster cree que permanecerían en el soporte de impuesto federal de 33% en el futuro previsible.

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