"Análisis Comparativo Entre El Arrendamiento Y Usufructo Contractual Oneroso".

I.- INTRODUCCIÓN

El motivo del presente artículo es hacer un breve análisis entre las figuras del “contrato de arrendamiento” y el “usufructo”, sobre todo cuando este último tiene como fuente el contrato y además es oneroso, caso en el cual parecen ser lo mismo; sin embargo, aunque presentan algunas semejanzas, es preciso señalar con toda nitidez, las grandes diferencias entre ambas figuras.

Para ello, abordaremos un marco conceptual de las aludidas figuras, donde se precisan los conceptos doctrinales y legales; así como las principales características de cada una de ellas; sin que el presente, pretenda ser una exposición cabal tanto del usufructo, como del arrendamiento.

En el caso de las fuentes del usufructo las referiremos en lo general, pero nos avocaremos a resaltar el usufructo contractual oneroso. Por último, haremos las comparaciones para poder extraer las diferencias.

II.- EL USUFRUCTO

Conforme a las Institutas de Justiniano “usufructus est jus alienis rebus utendi, fruendi, salva, rerum substantia”, Usufructus est jus utendi et fruendi, sed non abutendi. El usufructo es el derecho de usar y disfrutar de las cosas ajenas dejando a salvo su substancia. El usufructo es el derecho de usar y disfrutar, pero no de abusar.

Como desmembramiento, de la propiedad tenemos al usufructo como una de las más importantes formas. Decimos que es un desprendimiento del derecho real de propiedad, que es el más completo pues comprende el “jus utendi”, “jus fruendi”, y el “ius abutendi”, conocidos también en el respectivo orden como “usus”, “fructus” y “abusus”. Entonces, cuando el propietario de una cosa transmite a otra persona el “usus” y el “fructus”, está constituyendo el derecho que se designa “usufructo”.

Según Mateos Alarcón, “el usufructo es un derecho real, porque es una parte, un desmembramiento de la propiedad, que, como sabemos, es el Derecho real por excelencia; y por tanto, la cosa sobre la cual se constituye aquel es a la vez objeto de dos derechos de la misma naturaleza: el derecho de nuda propiedad y el usufructo, que producen efectos jurídicos distintos, que son independientes el uno del otro y tienen sus condiciones propias de existencia”.

En términos del artículo 1077 del Código Civil para el Estado de Guanajuato, el usufructo es el derecho real de usar y disfrutar de los bienes ajenos. Como advertimos, ésta definición legal, acentúa el carácter que tiene de derecho real; además de que lo sujeta a un tiempo.

Como elementos extraíbles de los referidos conceptos tenemos: la existencia de un bien, al propietario de la misma, al usufructuario; y, la voluntad del dueño de transmitir el derecho de usar y disfrutar de la cosa.

Los elementos personales son: el constituyente del usufructo, quien crea el derecho de usufructo, generalmente por medio de contrato o por el testamento; el nudo propietario, el propietario de la cosa fructuaria, despojada del uso y goce, puede ser el constituyente o atribuirse a un tercero; y el usufructuario, el titular del derecho real de usufructo, puede ser una o varias personas, de manera simultánea o sucesiva.

La figura en comento, tiene las siguientes características: es un derecho real; otorga sólo la tenencia del bien fructuario ajeno; es temporal (por naturaleza vitalicio); se conserva la sustancia del bien ajeno (salvo el cuasiusufructo); es intuitu personae; es enajenable, gravable y arrendable; no es transmisible a los herederos del usufructuario, salvo casos especiales; es valuable por separado de la nuda propiedad; no genera estado de comunidad entre nudo propietario y usufructuario.

El usufructo puede recaer sobre todo tipo de bienes muebles, inmuebles, cosas corpóreas o incorpóreas, tales como derechos de autor; inclusive sobre cosas ya fungibles o consumibles, caso en el cual el usufructuario deberá devolver el equivalente. Esta última figura es conocida como “cuasi-usufructo” y la regula el artículo 1091de la ley sustantiva civil para el Estado de Guanajuato.

Sus fuentes son: la ley, la voluntad del hombre o la prescripción.

Por la naturaleza del artículo me referiré únicamente a la segunda, de lo que se colige que el usufructo puede ser el resultado de un acuerdo de voluntades tal y como lo es el contrato, inclusive puede ser a título oneroso o gratuito.

Además, este usufructo contractual puede constituirse ya por vía de enajenación o bien, por la vía de retención. El usufructo contractual por vía de enajenación se presenta cuando se transmite de manera onerosa o gratuita, el derecho real de usar y disfrutar de una cosa. El usufructo contractual por vía de retención se actualiza cuando lo que se transmite onerosa o gratuitamente, es la nuda propiedad y lo que se reserva es el derecho de usar y disfrutar de una cosa. También se admite un tercer caso que es el usufructo por desprendimiento, se actualiza cuando el dueño de una cosa dispersa los derechos: concede el usufructo a un sujeto y la nuda propiedad a otro.

El usufructo también vimos que es temporal, por lo que puede quedar sujeto a un plazo, puede quedar sujeto a una condición -que puede ser suspensiva o resolutoria-. Será vitalicio si en el título constitutivo del mismo se expresa con ese carácter o no expresa lo contrario; es decir, si no se indica plazo u otra modalidad, se entenderá que es vitalicio. .

Tenemos como causas extintivas del usufructo a las siguientes:

1. Muerte del usufructuario si no es sucesivo

2. Vencimiento del plazo si es a término

3. Cumplimiento de la condición si quedó sujeto a condición resolutoria

4. Por consolidación, esto el la reunión del usufructo y la nuda propiedad en una sola persona

5. Por prescripción extintiva

6. Por renuncia del usufructuario

7. Por pérdida total o parcial de la cosa, perdurando sobre el resto, pero lo expropiado debe sustituirse

8. Por cesación del derecho que lo constituyó

9. Por no dar la fianza el usufructuario a título gratuito siempre que el dueño no lo haya eximido

III.- EL ARRENDAMIENTO

En el derecho romano se conocía con el nombre de locatio conductio rerum. Y se define como un contrato consensual, sinalagmático por el que el locator se obliga a proporcionar al conductor el uso y disfrute temporal de una cosa a cambio de una remuneración periódica en dinero. Inclusive en la legislación moderna de algunos países, se le conoce como locación.

Según Rafael Rojina Villegas se define al arrendamiento como “un contrato por virtud del cual, una persona llamada arrendador concede a otra, llamada arrendatario, el uso o goce temporal de una cosa, mediante el pago de un precio cierto”.

Conforme al Código Civil hay arrendamiento

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