Características del contrato de arrendamiento

CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO O DISFRUTE

Contrato de arrendamiento

Concepto:

Es un contrato mediante el cual una parte, llamada arrendador, se obliga a transferir de modo temporal el uso o goce de una cosa a otra parte, llamada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

Características del contrato de arrendamiento

Traslativo de uso Ya que transfiere de manera temporal el uso o goce de una cosa.

principal Porque no depende de ningún otro contrato para subsistir.

bilateral Porque hay derechos y obligaciones recíprocos.

oneroso En virtud de que hay provechos y gravámenes para ambas partes.

Consensual en oposición a real Porque es suficiente el solo consentimiento de las partes, para le existencia del contrato, no es necesario la entrega de la cosa para su perfeccionamiento.

formal Debe otorgarse por escrito.

De tracto sucesivo El arrendamiento, prolonga sus efectos a través del tiempo.

conmutativo Debido a que las partes conocen la cuantía de las prestaciones desde el momento de su celebración.

Diversas Clases de arrendamiento (modalidades)

Por la legislación que lo regula

Civil Por exclusión, es decir, cuando no sea mercantil ni administrativo.

Mercantil Cuando recae sobre bienes muebles y existe el propósito de especulación mercantil.

administrativo Es cuándo recae en bienes que pertenecen a la federación, estado o municipio, ya sea de un particular a la federación, estado o municipio. Para fines propios del estado.

Elementos esenciales del contrato de arrendamiento

Consentimiento Se da cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa y la otra parte esta conforme con la concesión.

Objeto Constituido por la cosa cuyo uso o goce se concede, como por el precio cierto y determinado.

Cosa Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas, que existan en la naturaleza, que sea determinada o determinable en cuanto a especie y que esté en el comercio.las cosas futuras si pueden darse en arrendamiento.

precio La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada.

Elementos de validez

Son los mismos de todo contrato:

 Ausencia de vicios de la voluntad.

 Capacidad

 Forma

 Licitud en el objeto

 Motivo

 Fin o condición

Además de la capacidad y forma.

Capacidad Podemos decir que basta la capacidad general para celebrar este contrato; pero no solo los propietarios lo pueden celebrar, sino también todas aquellas personas que sin serlo pero que teniendo el uso o goce, están facultados para hacerlo.

forma Debe ser por escrito, estrictamente.

Obligaciones del arrendador

 Transmitir el uso o goce temporal de una cosa.

 Entregar la cosa arrendada.

 Conservar la cosa arrendada.

 No estorbar ni embarazar de manera alguna el uso, ni mudar la forma de la cosa arrendada.

 Garantizar un uso o goce pacifico.

 Garantizar una posesión útil.

 Responder de la evicción.

 Pagar las mejoras hechas por el arrendatario.

 Devolver el saldo que hubiere a favor del arrendatario al terminar el arrendamiento.

 Preferir al arrendatario, en igualdad de condiciones, en caso de venta de la cosa arrendada a fincas urbanas destinadas a la habitación.

 Obligaciones fiscales del arrendador.

Obligaciones del arrendatario

 Pagar la renta en la forma y tiempo convenidos.

 Conservar la cosa en el estado en que la recibe.

 Servirse de la cosa solo para el uso convenido o conforme a su naturaleza y destino.

 Responder del incendio de la cosa arrendada.

 Devolver el saldo que hubiese a favor del arrendador al terminar el arrendamiento.

 Restituir la cosa arrendada al terminar el arrendamiento.

Terminación del contrato de arrendamiento

Arrendamientos por tiempo indeterminado: los arrendamientos que no tengan un tiempo determinado de manera expresa concluirán a voluntad de cualquiera de las partes, previo aviso por escrito, con treinta días de anticipación, dado a la otra parte si el predio es urbano y, con un año si el predio es rustico, de comercio o industria.

Si el predio fuere urbano, de comercio o industria, una vez que se hubiere dado el aviso, el arrendatario estará obligado a poner cedulas y a mostrar el interior del inmueble a quienes pretendan verlo. Si el predio fuere rustico, deberá ´remitir a su sucesor o al dueño, en su caso, el barbecho de las tierras que tenga ocupadas y en las que él no pueda verificar la nueva siembra, así como el uso de los edificios y demás medios que fueren necesarios para labores preparatorias del año siguiente; el permiso al que se refiere el párrafo anterior no será obligatorio sino en el periodo y por el tiempo rigurosamente indispensable, conforme a las costumbres locales, salvo convenio en contrario.

Terminando el arrendamiento, tendrá a su vez el arrendatario saliente derecho se usar las tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable para la recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar el contrato.

Otras formas de terminación del contrato de arrendamiento

 Por haberse cumplido el plazo fijado por el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada.

 Por convenio expreso.

 Por nulidad.

 Por rescisión.

 Por confusión.

 Por perdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor.

 Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública.

 Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.

 Por venta judicial en términos del art. 2495 C.C.

 Por muerte del arrendador o arrendatario, previamente pactado en el contrato.

Prórroga del contrato de arrendamiento

La duración mínima de todo contrato de arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación será de un año forzoso para el arrendador y el arrendatario, que será prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta por un año, siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago de las rentas, salvo convenio en contrato.

Reconstrucción tácita

Cuando el arrendatario, una vez que ha terminado el arrendamiento, continúa en el uso o goce de la cosa sin oposición

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