HISTORIA DE LA HIPOTECA EN REPUBLICA DOMINICANA

INTRODUCCIÓN

El estudio de las hipotecas es una actividad de mucha relevancia en el contexto del derecho civil y procesal civil dominicano, ya que se trata de uno de los contratos que se utilizan con mayor frecuencia en la práctica jurídica, cuyo fin no es otro que el de garantizar, con una base económica, el cumplimiento de una obligación.

La hipoteca es la garantía real por excelencia, es considerada la reina de las seguridades, y es un modo de crédito hipotecario cómodo porque permite al propietario de un inmueble procurarse, por la constitución de una o varias hipotecas sucesivas, un capital que representa todo o parte del valor del inmueble, y esto sin perderse el goce ni el derecho de enajenarlo, así mismo le confiere el derecho de persecución, permitiéndole ejercer el derecho de preferencia al acreedor hipotecario embargar el inmueble en cualquiera manos que se encuentre, y hacerse pagar con preferencia sobre el precio.

El siguiente trabajo a presentar trataremos de establecer los principales rasgos definitorios e históricos de la hipoteca, con el fin de comprender con mayor propiedad las consecuencias derivadas de la misma.

OBJETIVO GENERAL

Desarrollar todo lo concerniente sobre las hipotecas a luz de las normativas civiles dominicana

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Enunciar las características generales de las hipotecas

Especificar las fuentes de las hipotecas y sus documentos base.

Mostrar la importancia sobre la inscripción de la hipoteca

HISTORIA DE LA HIPOTECA EN REPUBLICA DOMINICANA

En el año 1844 nace como Estado independiente la República Dominicana y según se evidencia en el derecho vigente, el Sistema Registral imperante hasta el 1890, fue el Sistema Informal, ya que las operaciones sobre bienes inmuebles no estaban sujetas a ninguna formalidad de registro para la transferencia de los derechos, sino que eran realizadas en muchos casos por medio de contratos verbales, fundamentados en la buena fe de los contratantes. Fueron frecuentes las contestaciones judiciales, ya que, un simple detentador que pudiese aparentar ser propietario podía transferir a un tercero, que no tenía como comprobar que su vendedor no era el legítimo propietario.

El 21 de junio de 1890 se promulga en el país la Ley Sobre Registro y Conservaduría de Hipotecas, Ley No. 2914, con la cual entra en funcionamiento el Sistema Ministerial, de origen francés. Esta norma estaba inspirada en la Ley dictada en Francia en fecha 23 de Marzo de 1855, con la única diferencia que en aquel país europeo la transcripción era obligatoria y en la República Dominicana era facultativa. La función del Conservador era transcribir actos y percibir los tributos establecidos por la ley. Era un sistema de Registro de Actos únicamente declarativo de derechos, pues no depuraba los derechos que eran transcritos. Por la naturaleza del registro de actos era complicado obtener informaciones sobre la existencia de cualquier afectación o transferencia sobre los objetos de registro.

La Transcripción no se efectuaba en todos los casos, por lo cual, no siempre era posible determinar quiénes eran los titulares y poder realizar el tracto sucesivo. Bajo este sistema, antes de adquirir, era necesario determinar si existían actos previos de la misma naturaleza o afectaciones que pesaren sobre el inmueble, pero era imposible establecer con certeza la duplicidad de los derechos por las razones antes expuestas. Por lo general los adquirientes se percataban de la existencia de afectaciones después de haber adquirido, ante la reclamación de quien se veía perjudicado por la operación.

La ausencia, en este período, de una delimitación real de los inmuebles era uno de los problemas más serios del sistema, puesto que los inmuebles que se vendían no estaban mensurados en su mayoría, siendo insuficientes las informaciones sobre la extensión y los límites de los mismos. Era frecuente que los límites se establecieran por apreciación del titular o tomando como referencia, ríos, arroyos, trochas, árboles, cercas y caminos que se encontraban en los alrededores del inmueble. Pero no usar las mismas referencias, o utilizar referencias difusas o circunstanciales para establecer los límites, producía confusión en la descripción del objeto, lo que permitía que la misma cosa fuese transferida varias veces.

Como en todos los sistemas registrales, la inscripción establece la fecha cierta de los derechos y los hace oponibles a los terceros. En el Sistema Ministerial se cumple el principio de prioridad, que garantiza la preferencia de los derechos que han llegado primero al registro, cumpliéndose con la máxima romana: “Prior tempore, potior jure”. (Primero en el tiempo mejor en el derecho). Como la trascripción era facultativa y los elementos esenciales de los derechos (en particular el sujeto y el objeto) no siempre estaban bien determinados, eran frecuentes los conflictos con respecto al derecho de propiedad de los inmuebles. En el año 1911, se promulga la Ley sobre División de Terrenos Comuneros, la cual tenía por finalidad eliminar la copropiedad existente en los terrenos comuneros, propiedad que se expresaba en cuotas porcentuales, llamadas acciones de peso. Esta situación se presentaba en la mayoría de los terrenos del país, debido a que los mismos se encontraban indivisos y carentes de mensuras que indicaran sus límites. Con esta ley se pretendía determinar e individualizar los predios, estableciendo sus límites y la extensión superficial de los mismos, a través de los trabajos de los agrimensores, quienes, autorizados por el Juez de Primera Instancia, conjuntamente con un notario realizarían el procedimiento de partición de los derechos, mensurando los predios y dejando en manos de los titulares una copia auténtica del procedimiento de partición.

La Ley sobre División de Terrenos Comuneros es considerada el primer gran esfuerzo del Estado por regularizar y normar la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. Sin embargo, la crisis de la propiedad inmobiliaria seguía siendo muy grave. El Sistema Ministerial entrañaba grandes riesgos para la el crédito territorial y la movilización de los derechos. Puesto que en el país operaban bandas de falsificadores que alteraban las inscripciones en los libros del Registro y Conservaduría de Hipotecas, haciendo inscripciones que establecían, por medio de maniobras fraudulentas, la prioridad en el Registro, con lo cual despojaban de sus derechos a los legítimos propietarios. Desde el 1916 hasta 1924, los

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