Ingresos por Enajenación de bienes LISR.

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Centro Universitario de Ciencias Económico Administrativas (CUCEA)

Régimen Fiscal de las Personas Físicas

Unidad II Ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles

Unidad III Ingresos por enajenación de bienes

Gloria María Plascencia De la Torre

Lunes y miércoles de 7:00 a 9:00 AM

25 de Mayo del 2016

Ávila García Isaías Horemeb

Índice

Portada……………………….………………………………………………….………....1

Índice…………………………………………………………………………….………….2

Introducción…...…………………………………………………………..……………….3

Arrendamiento…….……………..………………………………………....................….4

Casos prácticos de arrendamiento………………………………………………………7

Enajenación de bienes………………………….…………………………………...….21

Casos prácticos de enajenación de bienes…..…………………………………..…..29

Conclusiones………………………………………………………………….…..……...39

Bibliografía……………………………………………………………...........................40

Introducción

El presente trabajo comprende el tema arrendamiento y la enajenación de bienes como actividades donde se obtienen ingresos que gravan según la Ley del Impuesto sobre la renta así como la explicación de algunos temas de los artículos de dicha ley como lo es el cálculo para el pago de impuestos, deducciones, condiciones, etc. en los diferentes tipos de arrendamiento (Arrendamiento normal, subarrendamiento y copropiedad).

Primero como definición de arrendamiento tenemos que “es la cesión, adquisición del uso o aprovechamiento temporal, ya sea de cosas, obras, servicios, a cambio de un valor”.^[1] Para el presente trabajo se va a tratar en específico el arrendamiento que se otorga para el uso o goce temporal de bienes inmuebles.

Existen personas que han adquirido propiedades ya sea casas, departamentos, terrazas, salones, o cualquier bien inmueble parecido, ya sea por herencia, los compraron con algún fin personal o cualquiera que sea la razón, y en alguna ocasión se presentó la oportunidad de vender dichas propiedades, algunas personas accedieron y traspasaron dichos inmuebles pero otras personas más inteligentes rechazaron las ofertas ya sea porque dichas ofertas no fueron aceptables, por el “amor material” o quizás porque ya tenían destinado ese bien para hacer algo con él, de igual manera estas personas ya sea ellas u otras decidieron mejor en lugar de vender, rentar esto con el fin de obtener un ingreso extra que con el paso del tiempo hacia que las personas tuvieran un ingreso  el cual según hacienda debe ser declarado y pagar sus respectivos impuestos según la categoría donde se encuentre. Precisamente es aquí donde se desenvuelve el arrendamiento en relación con la Ley del Impuesto sobre la Renta.

Arrendamiento

Según la Ley del Impuesto sobre la Renta, Arrendamiento en el otorgamiento de uso o goce temporal de bienes inmuebles (renta de propiedades en pocas palabras), los arrendatarios sabrán cómo va ser el pago de impuestos, sus deducciones, obligaciones, derechos, etc. los cuales se encuentran del artículo 114 al art. 118 de la citada ley.

Primeramente, en el artículo 114, nos específica que es lo que se considera como ingreso por arrendamiento de bienes inmuebles, los cuales pueden ser ya sea porque provengan por ejemplo de la renta de casas, departamentos, salones para fiestas, terrazas, edificios o incluso terrenos como tal o en su caso, cuando exista una persona que tenga una propiedad y esta tenga otra persona la cual el rente a otra persona o empresa a esto se le conoce como subarrendamiento que de igual modo entra en este artículo. Aparte de lo ya mencionado, tenemos que también se considerará como ingreso lo obtenido por los rendimientos de los certificados de participación inmobiliaria no amortizables, los cuales son títulos de crédito pero de bienes inmuebles. Existe al final de este artículo 114 un párrafo el cual menciona que los  ingresos que se reciban a crédito serán calculados y cuando sean pagados serán declarados, esto es debido a que las personas físicas se mueven por medio del flujo de efectivo.

El siguiente artículo, 115, aclara todas y cada una de las deducciones que tienen los contribuyentes dedicados a rentar bienes inmuebles. Las deducciones señaladas en este artículo son el impuesto Predial o impuestos locales así como las contribuciones de mejoras, gastos de mantenimiento los cuales no deben de ser una adición o una mejora porque si lo fueran no se considerarían como deducción lo mismo sucede con el gasto de agua, el cual debe ser pagado por el contribuyente para poder ser deducible, también son deducibles los intereses efectivamente pagados (flujo de efectivo) por los préstamos que se lleguen a solicitar así como las inversiones utilizadas para comprar, construir, mejorar, remodelar, etc. solo si es destinado para el bien inmueble que se está rentando, otra de las deducciones señaladas es los salarios y todo lo relacionado a los impuestos incluidos en los pagos de nómina, las comisiones y los gastos por honorarios efectivamente pagados. De igual manera existe otra condición, la cual dice que si en una parte del año se ocupó el inmueble, la deducción será proporcional a ese tiempo que el inmueble estuvo ocupado, dando un ejemplo, si un inmueble es rentado en marzo y el contrato dura 6 meses, lógicamente en septiembre se termina, por lo cual, todas las deducciones que hayan sido efectivamente pagadas en ese tiempo, no se tomaran al 100%, sino solamente el proporcional de ese lapso de 6 meses de marzo a septiembre.

Dentro de este mismo artículo se encuentra un párrafo el cual menciona que ya en el cálculo de impuestos podemos optar por calcularlos de otra manera y esto es con la deducción sin comprobación del 35% el cual se aplica a los ingresos substituyendo las deducciones, el contribuyente que desee aplicar esta deducción opcional puede también deducir al mismo tiempo el predial aquí sería en el primer mes calcular los dos y saber cuál es el que conviene aplicar o de igual modo para libremente podemos aplicarlo, pero existe una condición, ya sea que se elija el cálculo normal o la deducción opcional al principio, no lo podemos cambiar, por ejemplo si en Enero se elige hacer el cálculo de impuestos de nuestro bien inmueble que tenemos rentado por medio de la deducción opcional, no podemos calcular en el resto del año con el cálculo normal sino con la deducción opcional y viceversa, si en Enero calculamos con el cálculo normal, el resto del año no puede ser calculado con la deducción opcional.

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