Instaalciones De Faenas

Instalación de Faenas

Introducción

Como vimos en asignaturas previas, la secuencia constructiva comienza con entrelazar lo proyectado a construir con el ámbito de la legalidad para ello recordemos brevemente, lo aprendido.

Hace siglos que la construcción es una profesión específica y especializada, con reglas propias del “saber hacer” que deben ser respetadas y cumplidas.

Hoy en día las actividades y faenas son secuenciales, es decir, se considera su ejecución con dependencia de unas con respecto a otras, que son faenas posteriores, así también hay las que se desarrollan paralelamente, algunas se relacionan directamente, otras indirectamente, pero todas tienen la meta común de “construir” , por grande o pequeño que sea la obra.

El inicio de una edificación es de vital importancia para su correcto desarrollo, tanto desde el punto de vista de las faenas constructivas así como desde el punto de vista de la gestión, finanzas, seguridad, plazos, etc.

Anteproyecto

Todo edificio nace de la necesidad de concretar en un espacio construido con una finalidad por ejemplo, habitable. Debido al grado de complejidad o volumen de obra existe una mayor especialización de las labores, como sabemos, el ARQUITECTO es el profesional que elabora el proyecto basado en distintas LEYES Y ORDENANZAS, NORMAS, REGLAMENTOS.

La “persona” que encarga la realización del proyecto es el MANDANTE , (PARTICULAR –PUBLICO) siendo sus instrucciones fundamentales para el desarrollo del proyecto, razón por la cual se pactan reuniones de revisión del avance del proyecto para definir la propuesta y algunos cambios. El mandante puede tener o no un terreno para su edificio, (INMOBILIARIA –CONSTRUCTORA)

A la oficina de arquitectura le corresponde evaluar la compatibilidad del uso que se va a dar al edificio con la normativa vigente en dicha comuna(PLAN REGULADOR), lo que incluso puede definir el cambio del terreno ante la imposibilidad de disponer de dicho "uso" en ese sitio. En este (ESTUDIO DE CABIDA) estudio previo se revisa la normativa vigente para el terreno a edificar, sus restricciones y posibilidades de construcción máximas: índice de ocupación de suelo, constructibilidad, altura máxima,distancias a los medianeros, líneas de cierro y de construcción, usos permitidos, etc.

Permisos Necesarios.

La normativa vigente especifica que cualquier construcción nueva, ampliación o modificación debe contar con los permisos municipales de obra respectivos y con el aval de profesionales del área. Para ello se debe solicitar a la D.O.M. respectiva el Permiso de Edificación presentando los proyectos de arquitectura y de especialidades firmados por los profesionales respectivos, los papeles y certificados que prueban el dominio y normalidad de la propiedad a intervenir y algunos antecedentes extras para la evaluación del proyecto respecto de la normativa vigente, tanto general como particular del lugar donde el sitio de proyecto está insertos. Demás está decir que este permiso conlleva el pago de ciertos Derechos Municipales proporcionales a la magnitud y al tipo de obra a realizar.

A lo anterior debe quedar especificada la propiedad del terreno mediante los distintos documentos que acrediten tal condición : escritura de compraventa, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, Certificado de Hipotecas y Gravámenes, Certificado de Pago de Contribuciones ante el Servicio de Impuestos Internos, etc.

En la D.O.M. se obtienen los Certificados de Número, Línea e Informaciones Previas, datos básicos para conocer la normativa vigente que afecta al terreno y que debe acompañar posteriormente al expediente del proyecto.

Proyecto.

El Proyecto de Arquitectura consta de dos partes fundamentales: PLANOS y ESPECIFICACIONES TECNICAS.

Cuanto más complejo y grande sea el proyecto más grande será la cantidad de planos y mayor la cantidad de hojas de las E.E.T.T. desglosadas en PARTIDAS y subpartidas, de manera que no quede duda o a libre interpretación los diferentes aspectos constructivos de la obra.

A partir de esta información se procede a una primera estimación real de los costos de construcción y encargar los proyectos de especialidades o específicos de la estructura y otros componentes específicos del edificio y que necesitan un estudio especial y que también se desarrollan en planos y especificaciones técnicas, cada uno de estos proyectos complementarios está a cargo de un profesional específico, por ejemplo, el proyecto de estructuras puede ser desarrollado por un Ingeniero Civil, mientras que el proyecto de Instalaciones sanitarias puede estar a cargo de un Arquitecto, Ingeniero o Técnico especializado en dicha área.

Con toda esta información se realiza la CUBICACION y PRESUPUESTO de Obra, labor realizada por un profesional determinado por especialidad o a los CONTRATISTAS postulantes a la ejecución del SUBCONTRATO. El presupuesto es un componente crítico del proyecto, pues afecta la ejecución del edificio o de alguna de sus partes, de diversa forma ; he aquí la importancia de tener un presupuesto ajustado a la realidad.

Una vez aprobado el presupuesto se contrata, según la complejidad del futuro EDIFICIO a una empresa para la ejecución del proyecto, o se llama a LICITACION de contratistas para elegir la que ofresca un menor costo o mayores garantías a la construcción.

Existen algunas instancias que permiten iniciar algunas labores previas a la aprobación definitiva de la obra, los permisos de Obra Menor permiten iniciar la limpieza y cierre del predio, o la aprobación del Anteproyecto, para lo cual no se necesita disponer de todos los antecedentes técnicos para iniciar la obra en actividades que no involucran el acto de construir, propiamente como tal .

Es importante considerar que el estudio que la D.O.M. hace del proyecto puede modificar poco o mucho del proyecto, y estas modificaciones tienen carácter de obligatoriedad para la obtención del permiso definitivo, razón por la cual no resulta conveniente realizar ninguna faena específica del edificio antes de su aprobación municipal, obtenida esta se pueden iniciar las labores en terreno, tomando la precaución de dee jar copia del permiso en la faena.

Se debe tomar en cuenta hacer que según la complejidad de la obra aumentan los actores involucrados. Si la faena es grande o compleja aparecen subcontratistas para labores específicas, REVISORES EXTERNOS que complementarán la labor del I.T.O., necesidad de aseguradoras, abogados, PREVENSIONISTAS DE RIESGOS, suministros de materiales,

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