La Propiedad Se Transmite En La Firma De EscrituraLA PROPIEDAD INMOBILIARIA DEBE SURTIR EFECTOS AL FORMALIZAR LA COMPRAVENTA ANTE NOTARIO PÚBLICO

LA PROPIEDAD INMOBILIARIA DEBE SURTIR EFECTOS AL FORMALIZAR LA COMPRAVENTA ANTE NOTARIO PÚBLICO

Considero que al efectuarse con la transmisión y formalización ante notario público, y el pago correspondiente, evita problemas legales.

La noción de transmisión de la propiedad expresa el fenómeno económico de “cambio” cuando son cosas materiales. Transmisión, traslación, transferencia se usan para referirse a la enajenación de bienes materiales de forma onerosa o gratuita, como el caso del contrato de compraventa (art. 2248 CC: habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y el otro, a su vez, se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero) donde hay obligaciones de dar, por lo que no puede utilizarse la palabra enajenar, porque el dominio no se enajena, sólo se transmite de manera definitiva, en tanto que el uso y goce de una cosa constituyen otro aspecto de la propiedad, que es temporal.

El contrato de compraventa es el estudio de la transmisión de la propiedad en relación con el mismo contrato, su importancia deriva de las prácticas de los contratos privados de compraventa, también llamados “promesa de venta”, que se inician con simples recibos para asegurar la operación, da lugar a controversias judiciales y doctrinales.

Antecedentes históricos:

En Roma, la transmisión de los derechos reales sobre las cosas y particularmente sobre el dominio, requería del consentimiento de las partes y la tradición.

El derecho francés desarrolla un sistema de transmisión y adquisición de derechos reales distinto, basado en el consenso, era suficiente para adquirir la propiedad, una vez transmitido el derecho de dominio como efecto del contrato, la obligación del vendedor consistía en permitir la posesión real y efectiva del bien.

En el sistema alemán la transferencia del inmueble se realizaba en dos fases; el negocio jurídico y el acto traslativo de dominio; no era suficiente el consentimiento para la traslación de la propiedad: primero se requería la tradición y luego la inscripción en el registro público de la propiedad o en los libros territoriales.

El derecho español negaba al contrato efectos traslativos de dominio y sólo le concedía el carácter de “causa justa” de la transmisión de la propiedad, considerando que el contrato sólo da lugar a la creación de la obligación de dar, la cual se tiene que cumplir con un acto posterior.

En los primeros siglos de la era moderna, la convención entre transmitente y adquiriente daba la posibilidad de que la transmisión y adquisición se efectuase, se le llamó título, y a la adquisición de la propiedad se le llamó modo.

En el Código de Napoleón, art. 711, la propiedad de los bienes se adquiere y transmite por efecto de las obligaciones, y, art. 1138, la obligación de entregar la cosa se perfecciona por el simple consentimiento de las personas contratantes; ello hace al acreedor propietario y coloca a la cosa a su riesgo desde el instante en que debía ser entregada, aunque no se haya hecho la tradición a menos que el deudor esté en mora de entregarla, en cuyo caso el riesgo de la cosa sigue a cargo de este último.

Así, el derecho francés establece el efecto traslativo en el contrato de compraventa, lo que en ninguna otra nación se había legislado de esa forma.

Marco teórico:

Bonnecase sostiene que a la función del contrato se debe la transmisión de la propiedad y demás derechos reales, sin necesidad de que intervenga para este resultado la obligación de dar.

Normatividad legal:

En el derecho mexicano, la transmisión de la propiedad es un efecto natural del contrato de compraventa; los efectos traslativos de dominio surten efectos en la misma celebración. La transmisión se puede diferir por voluntad de las partes contratantes a un momento distinto al de la celebración del contrato; de esta forma, la transmisión de la propiedad puede quedar sujeta a una modalidad, como sucede en el contrato de compraventa con reserva de dominio, en el de esperanza y en el de cosa futura.

En el contrato se crean obligaciones de hacer, así como de dar, el pago del precio y la entrega de la posesión. En el contrato de promesa de compraventa se engendran obligaciones de hacer consistentes en la celebración de un contrato futuro, y en el de compraventa existen obligaciones de dar: la cosa vendida y el precio pactado.

La Suprema Corte de Justicia estableció la siguiente jurisprudencia:

“Compraventa Bajo Aspecto de Promesa de Venta. Las llamadas promesas de venta, en que no se contiene exclusivamente una obligación de hacer sino una de dar, o se entrega la cosa y se paga el precio en su totalidad o en parte, satisfacen los elementos necesarios para la existencia de la compraventa independientemente de la terminología defectuosa que hubieren empleado las partes”.

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