PLAN DE LA PATRIA 2013-2019

SANEAMIENTO POR EVICCION Y VICIOS OCULTO

LA EVICCIÓN

La evicción es una situación jurídica que se caracteriza por la privación total o parcial de una cosa, sufrida por su adquirente, a virtud de una sentencia judicial o administrativa, "esta puede ser derivada de una acción reivindicatoria" dictada sobre la base de derechos alegados por terceros cuya causas son anteriores al título de adquisición del primero.

ELEMENTOS DE LA EVICCIÓN

A) hay una persona que a titulo oneroso adquiere una cosa de otra persona.

B) que es privado de todo o parte de ella.

C) por sentencia judicial que cause ejecutoria.

D) mediante la acción ejercitada en su contra por un tercero, en razón de tener un derecho sobre la misma cosa, anterior a la adquisición.

EL SANEAMIENTO

Es la necesidad de reparar los daños y perjuicios causados al adquiriente de la cosa, cuando es privado en juicio de evicción. También cuando pide la cosa por vicios ocultos.

SANEAMIENTO POR EVICCION

El artículo 1.504 del Código Civil establece que “aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive del todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato”.

Consecuencias:

Conforme a la norma transcrita, el hecho generador de la obligación de saneamiento que corresponde al vendedor es la evicción, es decir, la perturbación de derecho que prive al comprador del todo o parte de la cosa vendida, en virtud de una causa anterior a la adquisición del bien.

Consumada la evicción deben concurrir los siguientes requisitos:

1) Que se ha impedido entrar en posesión o que se le ha privado de ella.

2) Que tal efecto derivó del ejercicio de un derecho real por parte de un tercero.

3) Que dicho derecho correspondía al tercero.

4) Que ese derecho del tercero lo facultaba para producir aquel efecto.

5) Que la causa que la produjo sea anterior al contrato de venta.

6) Que la privación se haya establecido mediante una sentencia firme. La manera más evidente de comprobar esto es producir una sentencia pasada por autoridad de cosa juzgada entre el comprador y el tercero.

La concurrencia de tales requisitos tiene como propósito demostrar, que el vendedor es responsable por la perturbación de derecho causada al comprador, pues la exigencia de una sentencia definitiva que establezca que un tercero tiene un derecho preferente o uno mejor que el que ostenta el adquirente del bien, implica que ya ha ocurrido la privación total o parcial del derecho sobre la cosa vendida, por una causa anterior a la celebración del negocio jurídico.

Del análisis del artículo 1504 del Código Civil

Se desprende que aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive del todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato.

Así tenemos, que el saneamiento es la obligación del vendedor de garantizar al comprador la posesión pacífica y útil de la propiedad o derecho vendido; el saneamiento comprende 2 obligaciones:

Garantizar la posesión pacífica, es decir, el saneamiento o garantía en caso de evicción o contra la evicción y garantizar la posesión útil, vale decir, saneamiento o garantía por defectos o vicios ocultos

El saneamiento en caso de evicción, es la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacífica de la propiedad o derecho vendido.

En este sentido, el saneamiento en caso de evicción, se define como la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacífica de la propiedad o derecho vendido y ella comprende 3 obligaciones para el vendedor, como son:

1) La obligación de abstenerse de perturbar la posesión del comprador;

2) La obligación de defender en juicio al comprador contra las amenazas de evicción provenientes de terceros;

3) La obligación de reparar al comprador los daños y perjuicios que le cause la evicción.

La evicción, no radica sólo en la circunstancia de que el adquiriente de una cosa se ve privado del todo o parte de la misma. Ello no es más que una de las condiciones para la procedencia de la evicción, pues tal requisito debe concurrir además con la circunstancia de que la privación del todo o parte de la cosa provenga de una causa anterior al contrato y con la circunstancia de que el adquiriente se viere privado de la cosa mediante sentencia firme.

Vicios Ocultos

Del Saneamiento por los Vicios o Defectos Ocultos de la Cosa Vendida

Artículo 1.518

El vendedor está obligado al saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos que le hagan impropia para el uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor.

El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

El comprador podrá optar por desistir del contrato, abonándosele los gastos que pago, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Además, si el vendedor conocía los vicios y no se los comunicó al comprador, podrá este pedir una indemnización de los daños y perjuicios si optase por la rescisión.

Si la cosa vendida con algún vicio oculto se pierde después por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá este reclamar el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse más daños y perjuicios si el vendedor obró de mala fe.

Estas acciones se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.

Ley prohíbe la acción deducida por los demandantes; que al pretender los demandantes el pago de los vicios ocultos y no la reducción del precio de venta han ejercido la acción de saneamiento por una causal no admitida por el Artículo 1.521 del Código Civil

El Artículo 1.518 del Código Civil consagra lo siguiente: 'El vendedor está obligado al Saneamiento de la cosa vendida por los vicios ocultos o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que esté destinada,

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