REGLAMENTO URBANISTICO Y DE EDIFICACION

                                        REGLAMENTO URBANISTICO Y DE EDIFICACION

INDICE

INTRODUCCIÓN

1. AUTORIDADES

NORMAS GENERALES

1. MORFOLOGÍA ARQUITECTÓNICA
2. USOS PERMITIDOS
3. SUPERFICIE EDIFICABLE
4. RETIROS OBLIGATORIOS
5. ALTURA DE EDIFICACIÓN
6. RESTRICCIÓN AL DOMINIO
7. CONSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS
8. PILETAS DE NATACIÓN
9. ESTACIONAMIENTOS
10. CERCOS
11. ILUMINACIÓN
12. INSTALACIONES ESPECIALES
13. INSTALACIONES DEPORTIVAS
14. RESIDUOS DOMICILIARIOS
15. EFLUENTES CLOACALES

NORMAS ADMINISTRATIVAS Y OPERATIVAS

1. EJES Y PUNTOS DE REFERENCIA
2. DOCUMENTACIÓN
3. PLANOS
4. VISADO INTERNO
5. PERMISO DE INICIACIÓN DE OBRAS
6. MODIFICACIONES DEL PROYECTO
7. PLAZOS DE INICIACIÓN Y DE OBRA
8. INSPECCIONES DURANTE LA OBRA
9. FINAL DE OBRA

EJECUCIÓN, MANTENIMIENTO Y SEGURIDAD DE LA OBRA Y LOS TERRENOS

1. PRELIMINARES PARA DAR INICIO DE OBRA
2. DURANTE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA
3. SERVICIOS DE INFRAESTRUCTURA DOMICILIARIA
4. MODIFICACIONES DE PARCELAS
5. LOTES SIN CONSTRUCCIONES
6. INCUMPLIMIENTOS
7. DERECHOS
8. MODIFICACIONES
9. CONFORMIDAD

INTRODUCCIÓN

El presente reglamento tiene por objeto establecer las normas, lineamientos y parámetros generales que deben seguir todos los propietarios del Barrio Cerrado Club de Campo Santa Irene, para la construcción de una obra nueva y/o la ampliación de las obras existentes, sin perjuicio de las disposiciones que pudieran incorporarse por recomendación de la Comisión de Urbanismo y Edificación al Directorio del Ente Administrador de este Barrio. Quedan exceptuadas de este reglamento las construcciones nuevas  ó existentes ubicadas en las fracciones ó parcelas comunes del emprendimiento.

1. AUTORIDADES 

1. El Ente Administrador del Barrio, denominado también “la Administración”.
2. La Comisión de Urbanismo y Edificación, denominado también “la Comisión”, será la autoridad de aplicación y tendrá a su cargo los temas de incumbencia detallados en el presente Reglamento.
3. La elección de sus integrantes se realizará mediante acuerdo de los miembros que componen el órgano directivo que administra el emprendimiento.
4. La duración de su desempeño será de dos años pudiendo ser reelectos en su función.
5. La Comisión de Urbanismo y Edificación estará integrada por tres miembros: dos de ellos serán miembros del órgano directivo que administra el emprendimiento y un tercero será un profesional de la arquitectura como asesor externo.

NORMAS GENERALES

1. MORFOLOGÍA ARQUITECTÓNICA

1. Como norma general se establece que todas las obras, ampliaciones, modificaciones e instalaciones deberán contar necesariamente con la aprobación previa de la Comisión de Urbanismo y Edificación.
2. Las construcciones serán ejecutadas mediante sistemas tradicionales. En caso de aplicación de sistemas alternativos, como los racionales, deberán previamente recibir la autorización de la Comisión de Urbanismo y Edificación.
3. Las edificaciones podrán desarrollarse totalmente en planta baja ó como máximo en planta baja y un piso alto (planta baja y planta alta o planta baja y primer piso) (Art. 66 de la Ley 8912), respetando el FOS y FOT de la reglamentación municipal correspondiente.
4. Los techos podrán ser planos ó inclinados. Se autorizará todo tipo de materiales de cubierta, excepto para pendientes mayores al 2%, en cuyo caso quedan prohibidos los siguientes materiales: chapa galvanizada natural, asbesto cemento, cartón embreado, membrana plástica y paja.
5. No hay limitación para las formas de las techumbres.
6. Los cobertizos, cubiertas de sombreados y pérgolas podrán ser cubiertas con enredaderas o lonas, con una pendiente máxima de 2% u otras cubiertas planas no a la vista.

1. USOS PERMITIDOS

1. En cada una de las parcelas será permitida la construcción de una vivienda unifamiliar exclusivamente, no se aceptará vivienda secundaria para el uso del casero.

1. SUPERFICIE EDIFICABLE

1. Serán de aplicación la Ley 8912, el Decreto 27 de 1998 y las Ordenanzas Municipales vigentes del Municipio de Luján en la  cual se establece el FOS (factor de ocupación del suelo) 0.30 y el FOT (factor de ocupación total) 0.30.La construcción mínima será de 100m2 cubiertos.
2. El órgano directivo que administra el emprendimiento, a través de la Comisión de Urbanismo y Edificación, tendrá la facultad de reprobar el proyecto presentado o solicitar modificaciones, cuando el mismo no se adapte a la morfología arquitectónica o al objeto estilístico definido para el Barrio.

1. RETIROS OBLIGATORIOS

1. Cada lote tiene definida sus propias áreas edificables, las que serán suministradas por la Comisión de Urbanismo y Edificación. A título ilustrativo se describe el criterio general:
2. Retiro de frente: Se deberá respetar una franja de terreno libre por delante de la construcción  de    5,00 m. de profundidad por todo el ancho de la parcela adquirida.
3. Retiro de fondo: Se deberá respetar una franja de terreno libre de construcción de 5,00 m. por  todo el  ancho del terreno.
4. Retiro lateral: Se deberá respetar una franja de terreno libre de construcción de 3,00 m. en cada lateral, como mínimo, por la profundidad de la parcela.
5. Lotes de esquina: Uno de los lados de la parcela será tomado como frente de la misma, los lados restantes serán tomados con retiro mínimo de 3 metros.
6.  Estas medidas serán tomadas desde el borde de los aleros o cualquier saliente de la construcción mayores que 0,50 m, así sea ésta en altura.
7. Todas las instalaciones y construcciones accesorias, tales como filtros o bombas para piletas de natación, etc. deberán respetar los retiros mínimos  establecidos.
8. Las piletas pueden avanzar hasta el límite de la restricción.  
9. Casos especiales

En los lotes linderos a las áreas forestadas con eucaliptus, las construcciones se separarán 5 metros del

eje medianero en correspondencia con las mismas.

1. ALTURA DE EDIFICACIÓN

1. Será de aplicación la normativa vigente en el Código de Edificación del Municipio de Luján para todos los locales que constituyen las viviendas y construcciones secundarias.
2. Se establece como plano límite, a partir del nivel de terreno original, la altura de 11 (once) metros.
3. Podrá elevarse el nivel del terreno mediante relleno, no pudiendo superarse con las construcciones terminadas el plano límite preestablecido en el punto anterior.

1. RESTRICCIÓN AL DOMINIO

1. Se establece servidumbre perpetua, permanente y gratuita para la instalación y mantenimiento de instalaciones y servicios generales sin reconocer ningún tipo de indemnización ni compensación en las siguientes zonas de los lotes :
2. Franja de 2,00 m. adyacente a la línea municipal (de frente).
3. Franja de 1,50 m. adyacente a la línea medianera lateral.
4. Franja de 2,00 m. adyacente a la línea de fondo.

1. CONSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS

1. Los lavaderos, tendederos, parrillas, quinchos, depósitos o cualquier otro tipo de construcciones auxiliares deberán conformar volúmenes cerrados que impidan las visuales desde la calle y parcelas vecinas.
2. Deberá preverse en la construcción el espacio suficiente para el depósito de herramientas, leña, elementos y equipos de jardinería, de pileta, embarcaciones, etc. Este tipo de elementos no podrán estibarse o permanecer a la vista de vecinos ni a la calle.
3. Las parrillas deben integrarse a la construcción y ser tratadas arquitectónicamente, acorde con el resto de la obra y ventilar por conducto de humos a los cuatro vientos.
4. No está permitida la construcción de quinchos con techos de paja.
5. Es obligatoria la construcción de patio de servicio – tendedero con tabique de cerramiento o cerco vivo perenne de 1,60 m de altura como mínimo. En este patio se permite la estiba de los recipientes de basura, envases, mangueras, etc.
6. Las construcciones complementarias deberán ser ejecutadas con los mismos materiales que la construcción principal, con la cual guardarán armonía y unidad de diseño.
7. Ninguna de estas construcciones podrá ser habilitada con anterioridad a la construcción de la vivienda principal y deberán respetar todos los retiros establecidos.

1. PILETAS DE NATACIÓN

1. Los planos de construcción y la planta de ubicación deberán ser presentados a la Comisión de Urbanismo y Edificación para su aprobación, rigiendo para las mismas las restricciones a la construcción fijadas en el punto 5. y con retiros especiales de fondo, a cuyos efectos las mediciones se efectuarán desde el límite del solarium o veredas.
2. Las piletas, sus veredas y solarium deberán estar al nivel del terreno que ocupa la vivienda.
3. Será obligatorio que toda pileta cuente con filtros y sistemas automáticos de filtrado diario, a fin de evitar desagotes reiterados. En ningún caso se permitirá el desagote a terrenos vecinos.
4. El desagüe de la pileta deberá resolverse dentro de los límites del lote o desagote al sistema de desagües pluviales generales del barrio, siempre que se efectúe de acuerdo a la planificación que establecerá oportunamente la Comisión de Urbanismo y Edificación, coordinando recurrencias y horarios para cada propietario.
5. La provisión de agua será mediante  el pozo individual de cada lote.
6. Toda pileta debe ser construida en un plazo no mayor de 90 días, dentro del cual deberá quedar totalmente terminada. Durante su construcción deberá contar con un cerco de obra perimetral de 1,40 m de altura, con materiales nuevos y pintados de verde inglés, debiendo ser desmantelada una vez finalizada la construcción de dicha pileta.
7. Está prohibida la utilización de piletas de lona o similares.

1. ESTACIONAMIENTOS Y ACCESOS VEHICULARES

1. Las rampas de acceso peatonal a cada parcela respetarán un ancho máximo de 2,00 metros. Las de acceso vehicular podrán tener un ancho máximo sobre la línea de cordón de 6,00 metros, hasta llegar en forma trapecial a 4,50 metros a la línea de frente del lote.
2. Será obligación del profesional cumplir con lo dictado por la Comisión de Urbanismo y Edificación sobre la sección y los niveles que deberán tener los desagües que  atravesarán las rampas de acceso a las viviendas, con el fin de facilitar el correcto escurrimiento de las aguas.
3. Están terminantemente prohibidas las pendientes de desagüe del terreno sobre las parcelas linderas. Deberá preverse la pendiente hacia la cuneta frontal.
4. Todas las cocheras cubiertas o a cielo abierto deberán incluir la instalación de una canaleta interceptora conforme los planos de detalle que entregará la Comisión de Urbanismo y Edificación.
5. Se preverá un lugar de estacionamiento para, por lo menos, dos vehículos dentro del terreno.

1. CERCOS

1. Se permitirá la construcción entre parcelas de un cerco vivo manteniendo su altura en los 2 (dos) metros.
2. Se podrá optar por un alambrado perimetral respetando el retiro de frente y el modelo previsto por la Comisión, que será cubierto conforme el punto siguiente.
3. Sólo serán permitidas especies arbustivas perennes estando a cargo del ó de los propietarios el permanente mantenimiento de dicho cerco.

1. ILUMINACIÓN

1. La instalación de iluminación exterior deberá evitar molestias y encandilamiento en calles, predios y viviendas vecinas y se ajustará a las siguientes pautas :
2. Deberá respetar retiro de linderos igual a la altura de la luminaria, en todo el perímetro del lote.
3. La altura máxima permitida es de 4,00 metros hasta la luminaria.

1. INSTALACIONES ESPECIALES

1. Se define como instalación especial toda construcción accesoria a la básica para vivienda principal y secundaria descripta en este reglamento, que comprende  la incorporación de elementos o equipos fijos o móviles que produzcan efectos sobre el entorno urbano o el medio ambiente.

1. Entre estas instalaciones se citan a título de ejemplo, torres tanque, antenas de todo tipo, equipos de bombeo, sistemas de iluminación elevados por encima de los 4 metros y parlantes, entre otros. La presente enumeración es meramente enunciativa y comprende las instalaciones a crearse o inventarse en el futuro con la única condición de afinidad con el concepto urbanístico que se procura defender.
2. La instalación de cualquier antena requerirá la aprobación previa y expresa de la Comisión de Urbanismo y Edificación, y la misma no podrá producir interferencias. Si se produjera cualquier tipo de interferencia, la misma deberá corregirse o retirarse inmediatamente a solicitud de la Comisión de Urbanismo y Edificación.
3. Toda instalación definida como especial, debe ser autorizada por la Comisión de Urbanismo y Edificación respecto a su uso, construcción y/o instalación cumpliendo los siguientes requisitos :

1.  Solicitud y enunciado de fundamentos.
2.  Planos de ubicación en escala adecuada, según las características de las obras/instalaciones a criterio de la Comisión de Urbanismo y Edificación, indicando distancias a retiros obligatorios y/o construcciones de linderos.
3. Plano escala 1:50 de la obra / instalación solicitada.
4. Memoria descriptiva de la obra / instalación y sus características de emisión de posibles molestias, así como medidas que tomará para neutralizar sus efectos molestos: (insonorización, camuflaje, etc.). Si fuera equipamiento industrializado agregar plano y/o folleto del fabricante.
5. La Comisión se reserva el derecho de no autorizar las obras y equipos según sus características.  Para el caso de otorgarse autorización precaria, se suscribirá un acuerdo de partes, fijando los límites de tal situación a criterio de la Comisión de Urbanismo y Edificación.

1. INSTALACIONES DEPORTIVAS

1. Las canchas e instalaciones deportivas serán autorizadas en particular por la Comisión de Urbanismo y Edificación.
2. En todos los casos respetarán los retiros preestablecidos si alguna de sus instalaciones son fijas incluidas las de tratamiento de suelos ó pisos.

1. RESIDUOS DOMICILIARIOS

1. Serán embolsados y depositados en recipientes adecuados y debidamente diferenciados, de acuerdo con la normativa al respecto.
2. En toda vivienda deberá destinarse un espacio, oculto de las vistas, como depósito de residuos, con acceso franco desde la calle (respetando el retiro de frente).
3. Los depósitos de residuos serán sometidos a aprobación junto con los planos generales de construcción.
4. Para evitar la permanencia de las vistas de los residuos domiciliarios no se permiten cestos transparentes ni recipientes inadecuados.

1. EFLUENTES CLOACALES.        

1. El volcado de los efluentes cloacales se efectuará a pozo absorbente individual en cada lote previo paso de los líquidos cloacales por una cámara séptica .
2. Solo se permitirá un pozo absorbente y una cámara séptica por cada lote.
3. El proyecto de los pozos absorbentes y cámaras sépticas de cada uno de los lotes será puesto a consideración de la comisión de Arquitectura.
4. La comisión de arquitectura aprobara los proyectos de cámara séptica y pozo absorbente que cumpla con las características que dicha comisión disponga.
5. Tanto el pozo absorbente como la cámara séptica deberá estar alejada de cualquier limite del terreno a una distancia de 5m como minimo y 15 m de distancia de la perforación de captación de agua como minimo.

NORMAS ADMINISTRATIVAS Y OPERATIVAS

1. EJES Y PUNTOS DE REFERENCIA

1. Ejes para acotar retiros: todas las líneas perimetrales que delimitan el lote.
2. Nivel cero: nivel del terreno natural de la parcela en el punto medio de la línea municipal o de frente.

1. DOCUMENTACIÓN

Antes de iniciar los trámites municipales, el profesional actuante presentará ante la Comisión de Urbanismo y Edificación dos (2) copias del plano municipal acompañados por una nota, firmadas por el propietario y el profesional actuante, solicitando la aprobación de los mismos. En dicha presentación el profesional y el propietario firmarán una nota de aceptación declarando conocer y aceptar el presente Reglamento. La documentación referida es la siguiente:

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