Valoraciones. Grado de consolidacion de razona y el entorno

Valoraciones

Una Valoracion es un parametro que ya existe en un intente de diferenciarlo de otros elementos mas o menos similares. Desde este concepto no es mas que hacer un ensayo comparativo entre el elemento objeto de estudio y aquellos otros de los cuales pretendemos destacar.

El termino ”valor” puede aplicarse en multitud de campos: matematicas, fisica y otras ciencias pero nosotros lo analizaremos desde el punto de vista de la economia, ya que  en esta contiene su maximo contenido. Confluyendo en diversos conceptos fundamentales a considerar el que hace a tipos de valoraciones. Haremos dos grupos:

1. Valor de uso

Es el valor que contiene los valores practicos del elemento

1. Valor de cambio

En este valor añadimos una exprecion mas cuantitativa del mismo

Por tanto podemops diferenciar segun el parametro de utilidad, del capital, del trabajo y de otros aspectos que pueden incidir y condicionar al tipo de valor. Entre estos aspectos que nos encontramos la ley de oferta y demanda. Sentimientospersonales sobre el bien personal o colectivo y otros fenomenos subjetivos.

En nuestro caso utilizaremos el termino “valoracion” cuando nos referimos a identificaciones de bienes y derechos suspectibles de ser evaluados.

La sociedad actual se puede afirmar que todo puede ser valorable, somas al pensar en una aseguradora de vida, la perdida de piedra, etc, la perdida de facultades, la proteccion de ideas, las creaciones intelectuales, creaciones a niveles artisticos y cientificos, obra de arte, etc.

Pero dada su extencion, en nuestro caso, nos limitaremos a la valoracion de bienes inmuebles (construcciones y solares(

Al inicio de una valoracion, cabe  conocer previamente una serie de datos referentes a la anturaleza del elemebnto a elaborar, y establecer cuales seran los criterios mas adecuados, ya que no e slo mismo un edificio contruido que una futura construccion, o que un terreno, los pasos a seguir seran diferentes para el elemento en si a valorar y tambien para la finalidad que se precise la valoracion.

Las lineas de correlacion entre las caracteristicas basicas, en metodo y finalidad perseguidas, nos marcan las condiciones basicas previas a la valoracion, datos e informacion que se han de conocer con anterioridad.

• Condiciones generales: datos del propietario y ubicion del buien (emplazamiento(
• Condiciones urbanisticas: ordenanzas municipales y la aplicacion de usos y permisos
• Condiciones tecnicas: plonos del local, terreno, edificio, amplio de la calle, datos del subsuelo, planos de las diferentes plasntas, superficies construidas y util, relacion de calidad, posibles siniestros, estudio de costos para su curso normal.
• Condiciones comerciales:

Grado de consolidacion de razona y el entorno

Perspectivas comerciales sobre la oferta y la demanda

• Condiciones legales: Datos sobre la inscripcion en el regristro de la propiedad, cargas y servidumbres. Situacion legal
• Condiciones economicas: valor catastral y beneficios tributarios, impuestos de plusvalia, ultima transaccion, estudios de contratos de arrendamiento, estudio sobre impuestos especiales, imformacion sobre la venta en edificios de caracteristicas similares, gastos comunes del edificio.

Tipos de valores:

• Valor de reposicion: es el coste actual de un determinada construccion, una vez deducida, la apreciacion es la establecida por la ley. En valoraciones hipotecarias tambien se incluye el valor del solar.
• Valor de mercado: es el valor del elemento en el mercado libre sin mas limitaciones que las que establece la ley de oferta y demanda. El valor de mercado de un inmueble es ciertamente el precio de venta mas probable en un mercado competitivo y transparente. La aplicacion del valor requiere un exhaustivo conocimiento de oferta y demanda del entorno, asi como correcta utilizacion de la apreciacion o presicion economica de las edificaciones de cada lugar u tiempo.
• Valor de renta: es el valor que se obtiene por su rentabilidad, en el ambito hipotecario se denomina: capitalizaqcion de la renta. Podemos establecer que el valor de el inmueble es proporcional a la renta o inversamente proporcional al porcentaje de capitalizacion. El tecnico “tazador” ha de establecer el procentaje en comparacion a los de los intereses que se obtienen de otras  inversiones alternativas y que presenten analogias de seguridad y relacion.
• Valor maximo legal: es el maximo valor de venta de inmuebles sometidos a regimen de proteccion oficial
• Valor a nuevo: es el valor puro de reposicion, es decir, el del bien a precio actual sin ninguna deduccion.

Tipos de valoraciones

• Catastral: es la utilizada por las haciendas publicas para el calculo del impuesto de bienes inmuebles “IBI”. Tambien para la valoracion de patrimonio y el impuetso de trasmisiones y suseciones, su objetivo es tributario
• Hipotecaria: es la utilizada para la tasacion de bienes suceptibles de ser hipotecados en garantia de creditos y no supera el 80%
• Comercial: es la entrada como criterio de valoracion en las operaciones de compra o permuta. Su objetivo es el mercado libre.

Metodos de valoracion

• Comparativo: esta basado en el analisis comparativo del bien a valorar con un otro de caracteristicas similiares, este metodo puede darnos una idea de valro de mercado pero nunca una valoracion real.
• Analitico: se trata de obtenerel valor real de un inmueble despues del analisis exhaustivo de sus componentes basicos
• Capitalizacion: consiste en capiotalizar la renta liquida de una ediuficacion para llegar a la obtencion del valor que produce la renta. Este valro sera el de la capitalizacion.
• Residual: comienza en un todo para llegar a una parte ya sea de tierra/terreno o contruccion. Es un metodo complementario

Valoraciones de solares

Hemos de tener unas nociones basicas sobre parametros que inciden sobre estas valoraciones para poder llegar ha establecer cual es el valor adecuado de un solar dentro de la categoria de suelo urbano y saber si puede ser vendible una determinada inversion o por lo contrario pagar menos dada la poca rentabilidad.

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