Variables Para Un Proyecto De Construccion

Introducción

Existe un sin numero de fallas que pudieran dar pie a un proyecto con poca viabilidad que causa perjuicios económicos para la empresa realizadora del proyectos, por lo tanto la idea de investigar con anterioridad para reducir estos posibles errores se realiza con una organización cientifica dependiendo del proyecto en cuestión tomando en cosideración a quien, que y como va dirigido, la viabilidad económica y técnica yb un sin número de variables que pueden afectar la ganancia final y llevar a pérdidads o quiebres de empresas dedicadas a estos proyectos.

De ahí la importancia de una planificación anterior al proyecto de ejecución para reducir en la medida de lo posible el maximo de posibles fallas en la realización de un proyecto.

Se debe tener en cuenta la información importante del proyecto sin descuidar los detalles con un equipo de trabajo para las ideas del diseño, realizar trámites de permisos, estudios de viabilidad, mercado, investigaciones de ubicación, accesos, conexiones, estudios de suelos, mano de obra, traslados, facilidad de adquisiciones, etc.

Se realizará a continuación un estudio de los puntos importantes a considerar para reducir dicho riesgo en los proyectos de construcción.

Factibilidad legal

En el desarrollo de todo proyecto inmobiliario el principal aspecto que debe ser analizado es la viabilidad del mismo, este comienza por conocer las principales caracteristicas que afectan el lugar enestudio. La mayoria de estos se encuentran reglamentados en las normas y decretos del gobierno que hacen de obligatoriedad su cumplimiento. Se deben consultar estas normativas en los servicios públicos.

Todo tipo de proyecto esta regido por una serie de normas que lo afectan por el solo hecho de estar ubicado dentro del territorio nacional. Una de estas disposiciones es el plan regulador u ordenamiento territorial en el cual se consultan a las municipalidades dispuestas para cada lugar en el territorio nacional en donde se incluyen las normas de ordenamiento y uso de los suelos tomando en cuenta la preservación y defensa del patrimonio ecológico y previniendo desastres en asemntamientos de alto riesgo y protegiendo la agricultura entre otros.

Otras normas quie se deben tener en cuenta son las normas sanitarias, medioambientales, la regulación de y politicas sobre ekl patrimonio cultural, la conservación y uso de areas verdes, preservación de recursos naturales, la red vial y suministros de energía.

Ya que estas pueden condicionar o cambiar las condiciones iniciales del proyecto.

En el plan regulador el suelo se clasifica en suelo urbano y suelo agrícola de expansión urbana y se delimitan en el plan de ordenamiento territorial.

Importante tener encuenta el indice de ocupación el que denota las areas mínimas de lotes para el desarrollo por parcelación. El area minima del lote sera consecuente con las necesidades que se establezcan y las normas sobre el indice de de ocupación, altura máxima y area que se determinen.

Densidad de la vivienda y de población

Se define como el grado de ocupación de un territorio por personas, costrucciones usos y actividades. Se define cono la relacion que expresa el número de habitantes por unidad de superficie. Las densidades e indices permiten conocer las posibilidades del proyecto, cuanto se puede construir en un lote especifico.

Vias obligadas

Dentro de los planes de ordenamiento territorial se fijan una serie de lineamientos en cuanto a las vias indicandose la posibilidad de urbanizaciones con sus reglamentos de calzadas mínimas según proyecto a realizar. Importante considerar posibles inundaciones del ligar, canalizaciones correspondientes y saneamiento de aguas lluvia y alcantarillado para toda la zona incluyendo su respectivo porcentaje de areas verdes de la población.

Se requiere la construcción de equipamientos para la población tales como salas de recreación u sedes sociales. Posibles requisitos para estacionamientos privados y de visitantes si se requirieren.

Se requiere un estudio de impacto ambiental que debe contener los siguientes elementos:

-La evaluacion del entorno, la descripción clara del proyecto inmobiliario, áreas construidas , zonas verdes, planeamiento vial, etc.

-El impacto del proyecto, generados por la construcción y operación y su area de influencia.

-La mitigacion de estos impactos con una propuesta para estos.

-Restricciones de altura

-Conos de aeropuerto, antenas de comunicación u cualquier construccion que interfiera con el normal funcionamiento de la ciudad.

Estudiar escrituras de propiedad

En la negociación de de terrenos para nuevos proyectos urbanisticos, ademas de las consultas sobre usos de suelo, posibles afectaciones, limitacion en la prestación de servicios públicos existe una evaluacion y análisis del saneamiento de la propiedad y la forma como se ha transferido historicamente esta propiedad de un dueño a otro. Los estudios de título de ventas, hipotecas, sucesiones del inmuerble para detectar posibles irregularidades u problemas del terreno a construir.

Metodología para evaluar la factibilidad legal:

1. dirección del predio en estudio

2. ubicar el predio de estudio dentro del plan regulador y definir el uso de suelo y aprovechamiento del mismo.

3. determinación de densidad, indice de construcción y ocupación, obligaciones urbanisticas, viales, etc.

4. tener en cuenta las restricciones ambientales, conservación de patrimonio, proyectos de expansiones viales y permisos pertinentes para llevar a cabo dicha construcción.

Diseño y construcción de un proyecto

El proceso de un proyecto consta de siete etapas claramente diferenciables:

• Desarrollo de un programa arquitectónico

El proceso de diseño se inicia a partir de un programa médico arquitectónico (PMA), definido

por la institución solicitante, en el cual se establecen los servicios y espacios físicos para el establecimiento

de salud. Este programa típicamente indica todos los servicios y áreas funcionales y las

dimensiones deseadas en metros cuadrados

• Selección del grupo que desarrollará el anteproyecto

En esta etapa se establecen los requisitos que deberán cumplir los especialistas que desarrollarán el anteproyecto se presentan los requisitos que debe satisfacer este grupo.

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