Concepto de comunidad

1. CONCEPTO DE COMUNIDAD

La comunidad es el derecho que tienen dos o mas personas sobre una cosa en particular, es denominada en el ordenamiento civil como un cuasicontrato, porque tiene un mismo derecho que pertenece a varias personas.

También podemos definir la comunidad como los derechos que tiene los propietarios de unidades privadas sobre bienes comunes. Las personas que adquieren estos derechos se denominan comuneros.

El articulo 2322 del Código Civil Colombiano reza: “La comunidad de una cosa universal o singular, entre dos o mas personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato”.

Con relación al ejercicio de la capacidad de disposición con la que se cuenta en la comunidad se le atribuye total disposición total del derecho a los titulares o integrantes de la comunidad.

La comunidad también puede tener manifestación en el hecho de posesión dando lugar al fenómeno de la coposesión, donde se ejerza por todos los comuneros o por el administrador en nombre de todos.

2. DIFERENCIAS ENTRE COMUNIDAD Y COPROPIEDAD

La situación de copropiedad o condominio se da cuando la propiedad de un objeto corresponde a una pluralidad de sujetos. Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

El Art. 2083 del Código Civil establece: “No es condominio la comunidad de bienes que no sean cosas”. Así por ejemplo si varias personas se unen y constituyen un ente para la realización de negocios en común, habrá sociedad pero no condominio, lo mismo sucede en el caso de obligaciones con pluralidad de sujetos acreedores o deudores. Así, en las obligaciones mancomunadas y en las solidarias, pueden haber varios deudores y un solo acreedor, o varios acreedores y un solo deudor; tampoco habrá en esta hipótesis, condominio, porque la pluralidad de sujetos existe con respecto a bienes y no a cosas

Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenece, pro indiviso, a dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción, es decir sobre parte alícuota.

Propiamente no es una división del inmueble, mas bien es "compartir" el inmueble, es decir, el inmueble sigue conservando su unidad, sigue siendo uno solo, pero los propietarios son varios y cada uno tiene una participación sobre el inmueble, dicha participación se mide en porcentaje y puede ser el mismo entre los propietarios (iguales porcentajes sobre la totalidad del inmueble) o diferente (diferentes porcentajes).

3. ¿COMO ESTA REPRESENTADO EL DERECHO COMUNERO?

Los comuneros son los titulares o integrantes de la comunidad, por ende a ellos les corresponde la adquisición de los derechos que se tienen sobre la cosa en común donde se da la comunidad.

Con relación a la administración de la comunidad, esta es regulada por la ley 95 de 1890, la cual hace referencia a la personería de la comunidad. El artículo 22 de la misma ley nos dice que el uso de la cosa le corresponde a todos y el disfrute de los frutos se distribuye con relación a la cuota aportada por el comunero a la comunidad; dicha ley fija unas pautas para evitar conflictos entre ellos:

1. Las deudas contraídas por un comunero durante la existencia de la comunidad solo le corresponde a el, y si la deuda fue adquirida por colectividad se obligara el aporte de la cuota por partes iguales ante el deudor (Art. 2325 C. C.)

2. Cada comunero debe a la comunidad lo que saca de ella (Art. 2326 C. C.) y debe contribuir a las obras y reparaciones proporcionalmente a su cuota (Art. 2327 C. C.).

3. Los frutos que produce el bien, objeto material de la comunidad, deben repartirse en proporción a sus cuotas (Art. 2328 C. C.).

4. La comunidad puede nombrar un administrador por mayoría absoluta de votos, siempre que en la reunión de nombramiento estén representados más de la mitad del total de los derechos (Art. 17 de la ley 95 de 1890).

5. El administrador nombrado tiene la facultad de solicitar las diferencias originadas entre los comuneros, decisión que puede ser controvertida jurídicamente (Art. 16 ley 95 de 1890).

6. Si los comuneros no están de acuerdo con el nombramiento del administrador, cualquiera de ellos puede solicitar al juez para que los convoque y en su presencia se haga el nombramiento. Esta reunión puede realizarse con cualquier número de comuneros que asista. Si en la reunión no se asigna, el juez tiene la facultad de hacerlo (Art. 18 ley 95 de 1890).

7. Si la cosa común no puede usarse por todos los comuneros, debe arrendarse o realizarse su expropiación en común, concurriendo cada comunero en la cuota que le corresponde de acuerdo a su derecho.

4. QUE DERECHO TIENEN LOS COMUNEROS?

El artículo 2322 del Código Civil dice que el derecho de cada uno de los comuneros tiene sobre la cosa común, es el mismo que el de los socios en el haber social:

• Actos de administración: Los comuneros pueden delegar en uno de ellos o en un tercero la administración de la cosa común, pero si no lo hacen cada uno de ellos puede oponerse a que otro ejecute determinados actos.

• Derechos de representación: Cuando la administración total del bien común no la tiene una persona determinada, “se entenderá que cada uno de ellos ha recibido de los otros el poder de administrar”.

• Derechos de enajenación de cuota: Se puede enajenar la cuota sin necesidad del consentimiento de los demás comuneros.

• Administración de la cosa común: Se ha autorizado a los comuneros a nombrar a un administrador.

En caso de que no todos estén de acuerdo, cualquiera de los comuneros puede acudir ante un juez para que este convoque a una reunión de condominios y en ella se haga esa elección.

5. ¿COMO PUEDE EL COMUNERO DISPONER DE SUS DERECHOS?

El comunero puede disponer, gozar y recibir los frutos del bien o de la cosa que tiene titularidad en comunidad, por ende este tiene plena facultad y poder legal sobre el bien.

Los artículos 467 y 468 del Código de Procedimiento Civil expresan que todo comunero puede pedir la división material de la cosa común o su venta para que se distribuya el producto.

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