EL SISTEMA TORRENS EN LA REPÚBLICA DOMINICANA

El sistema Torrens en la republica dominicana

Ya hemos visto en temas anteriores, que las distintas legislaciones adoptan distintos criterios tanto en lo que se refiere al modo de adquirir el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, como a la publicidad registral, caracterizándose el Sistema Torrens por ser un sistema registral de los llamados absolutos, donde el derecho sobre el bien inmueble nace como consecuencia de la Inscripción en el Registro de Títulos.

El Sistema Torrens fue introducido en Australia por Robert Richard Torrens en Australia en el año 1858, y es conocido como sistema australiano o sistema de inmatriculación Parte de un principio de derecho feudal de que todo inmueble es propiedad de la Corona. Conforme a dicho principio no hay propiedad de los particulares, sino sólo tenencias o concesiones. El título del inmueble es otorgado por la Corona y cuando se transfiere el título vuelve a la Corona y esta lo otorga nuevamente al adquirente, anulando todos los títulos anteriores.

La inscripción es obligatoria para todos los títulos otorgados por el estado, y voluntaria en los demás casos, pero una vez inmatriculado el inmueble no puede salir del mismo, y toda su vida transcurre dentro del Registro. Para la primera inscripción es preciso acompañar a los títulos la documentación de la mensura en que se determina e individualiza el inmueble.

El principio de legitimidad está más reforzado que en otros sistemas; el Certificado de Titulo es prueba concluyente de que el titular registral es el propietario y de la situación jurídica e incluso física del inmueble; produce plena prueba de su existencia y pertenencia del derecho a favor del titular registral. La fe pública del registro se extiende a todos los elementos registrados. Las consecuencias de la inatacabilidad del título, son cubiertas por un seguro inmobiliario, destinado a indemnizar a quienes pudieran verse perjudicados.

El Sistema Torrens fue implantado en la República Dominicana por el Gobierno Militar Norteamericano que ocupaba el territorio Dominicano. A través de la Orden ejecutiva número 511 de uno de julio de 1920, se pasó de! sistema francés al sistema australiano, y posteriormente por Ley 1542 de 11 de octubre de1947, se estableció la actual Ley de Registro de Tierras.

La exposición de motivos del proyecto de Ley del Registro de Inmobiliario, en su segundo Considerando establece que: " el Sistema Torrens es la base y pitar de nuestro derecho registro inmobiliario, y por lo tanto debe reforzar su aplicación, adecuándolo a la modernidad de los tiempos actuales".

Roca Sastre clasifica los sistemas regístrales en función de los efectos que produce la inscripción de la siguiente manera:

Sistemas Declarativos o de oponibilidad: el derecho nace fuera del registro y su inscripción le da oponibilidad contra terceros (sistema francés).

Sistemas con presunción de exactitud: El contenido del asiento registral se presume exacto mientras no se pruebe lo contrario, y esta presunción no puede admitir prueba en contrario cuando se trata de terceros adquirentes de buena fe. Los sistemas con presunción de exactitud adoptan dos modalidades:

1-Constitutivos: el derecho nace con la inscripción en el Registro siendo la inscripción una condición para la existencia del Derecho (sistemas alemán y suizo).

2-No constitutivo: El derecho nace fuera del registro y la inscripción no es una condición para la existencia del derecho sino para su oponibilidad a terceros (sistema español)

Sistemas Convalidantes con plena eficacia formal v sustantiva: El contenido del registro se considera exacto de un modo absoluto sin distinguir entre partes y terceros (Sistema Torrens o Australiano). Dicho sistema participa de la clasificación, establecida en el apartado b en el sentido de que la inscripción es constitutiva del derecho, pero a diferencia de los anteriores la inscripción en República Dominicana es constitutiva del derecho.

El Principio II del proyecto de Ley establece como uno de los principios rectores del sistema el de Publicidad Material que establece la presunción de exactitud del registro dotando de fe pública su constancia.

El artículo 91 del proyecto de Ley del Registro Inmobiliario, al regular los efectos del Registro establece: “El Registro es constitutivo y convalidante deI derecho, carga o gravamen registrado. El contenido de los registros se presume exacto y esta presunción no admite prueba en contrario, salvo lo previsto por el recurso de revisión por causa de error material y por causa de fraude... Sobre inmuebles Registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de minas y aguas".

En el mismo sentido se pronuncia el artículo 53 del proyecto del Reglamento de Registro de Títulos, el cual establece: “La inscripción es constitutiva y convalidante de los derechos, cargas y gravámenes asentados en los Registros. El contenido de los Registros se presume exacto y válido, y esta presunción no admite prueba en contrario, salvo las previsiones contenidas en la Ley y los reglamentos referidas a la revisión por causa de fraude y por causa de error material.

Como vemos, tanto del proyecto de Ley como del Reglamento, resulta que en República Dominicana, como ya hacía la anterior legislación se adopta el Sistema Torrens, caracterizándose por las siguientes notas:

-1- Es un sistema constitutivo del Derecho; el derecho nace con la inscripción registral.

-2- Es un sistema convalidante; la inscripción purifica por sí misma los actos y contatos, que pudiendo ser nulos, los convierte en válidos.

-3- La presunción es iuris et de iure; es decir es una presunción que no admite prueba en contrario, salvos los casos de revisión por causa de error material o fraude.

El Sistema Torrens se resume en la frase, ya tradicional en el campo del Derecho Registral, de que “lo que no está en el Registro no está en el mundo".

Es por estas razones, que dicho sistema, exige que la conexión del derecho con el objeto esté perfectamente determinada ab initio razón por la cual, es pieza clave dentro de todo este proceso la previa mensura catastial cuando el objeto ingresa por primera vez en el registro, o en los casos en que por subdivisión, refundición, condominio se crean nuevos objetos de derecho. La creación de un nuevo objeto de derecho inmobiliario como es la parcela debe de estar sometida a la aprobación previa de la Dirección de mensuras.

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