La regulación del corretaje en el Código Civil y Comercial

Voces: UNIFICACION CIVIL Y COMERCIAL ~ CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION ~ CORRETAJE ~ LEY APLICABLE ~ CONSTITUCION NACIONAL ~ CELEBRACION DEL CONTRATO ~ CORREDOR ~ PERSONA FISICA ~ PERSONA JURIDICA ~ MATRICULACION DE INMUEBLE ~ COMITENTE ~ OBLIGACIONES DEL CORREDOR ~ COMISION DEL CORREDOR ~ DERECHOS DEL CORREDOR

Título: La regulación del corretaje en el Código Civil y Comercial y su armonización con las normas nacionales y locales subsistentes

Autor: Esper, Mariano

Publicado en: Sup. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Contratos en particular 2015 (abril), 21/04/2015, 143

Cita Online: AR/DOC/1138/2015

Sumario: I. Introducción. — II. Metodología del nuevo Código. — III. Aclaraciones previas necesarias. — IV. Orden de aplicación de las normas nacionales y locales sobre corretaje. La cuestión constitucional involucrada. — V. Definición legal del contrato de corretaje — VI. Caracteres del contrato. — VII. Formación del contrato. — VIII. Partes del contrato. — IX. Obligaciones del corredor. — X. Prohibiciones del corredor. — XI. Facultades del corredor. — XII. Derechos del corredor. — XIII. Conclusiones. — XIV. Bibliografía.

(*)

I. Introducción(1)

Este trabajo se dedicará a examinar cómo se encuentra regulado el corretaje en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (C.Civ.yCom., en lo sucesivo) sancionado por ley 26.994 (B.O. del 08/10/2014), cuya entrada en vigencia se ha fijado para el 1º de agosto de 2015 por el art. 1º, ley 27.077 (B.O. del 19/12/2014).

Como lo señalé en mis anteriores colaboraciones para este Suplemento, al analizar los contratos de permuta y de consignación, evitaré aturdir al lector con incansables disquisiciones doctrinarias o teóricas relativas a cuestiones controvertidas de la nueva regulación, que seguramente serán materia de otros futuros trabajos del autor o de terceros. Por lo tanto, limitaré mi intervención a resaltar las principales notas del contrato de corretaje y a destacar las cuestiones que se mantienen y aquellas que han variado con el nuevo ordenamiento.

II. Metodología del nuevo Código

El ordenamiento aprobado por ley 26.994, como se sabe y lo indiqué al tratar el contrato de consignación, culmina las pretensiones de un sector relevante de la doctrina nacional dirigidas a unificar lo sustancial del Derecho Privado Civil y Comercial de nuestro país, englobando en un solo cuerpo de disposiciones las materias que antes se regulaban separadamente en el Código Civil y en el Código de Comercio.

Con independencia del acierto o no de esa decisión de unificación, y de la necesidad o no de ella, lo real y concreto es que el nuevo texto fusiona y condensa en un solo cuerpo legal las disposiciones que antes se reunían en dos Códigos diferentes. En el ámbito obligacional, pero, sobre todo, en el área contractual, la unificación tiene un impacto decisivo.

En materia de corretaje, esa unificación no se ha logrado en modo alguno, sino más bien todo lo contrario, ya que se ha desdoblado el régimen nacional en la temática: a) por una parte, se mantienen sin cambios casi todas las disposiciones del decreto-ley 20.266/1973 de Martilleros que rigen la actividad de martilleros y corredores, con excepción de los arts. 36, 37 y 38 de ese decreto-ley que se eliminan (art. 3º, ley 26.994), y también subsiste el olvidado art. 77, ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción (ley E-1979, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939); y b) por la otra, se crea un nuevo régimen paralelo que regula el contrato de corretaje en los arts. 1345 a 1355, C.Civ.yCom.

Por lo tanto, tendremos en lo sucesivo dos grupos de normas nacionales que tratan la misma disciplina, con los inconvenientes que ello genera en materia de armonización, integración y coordinación de dos textos legales que no son necesariamente idénticos y coherentes entre sí. El denominado proceso de unificación tiene, en nuestro tema, un sentido inverso: se ha desdoblado lo que estaba mayormente unificado en un solo cuerpo de disposiciones —el decreto-ley 20.266/1973 de Martilleros—.

Desconozco cuál fue el motivo para separar el tratamiento legal dado a una materia que tenía una disciplina única. Pero arriesgo la siguiente causa, y estoy convencido de ella: los arts. 1345 a 1355, C.Civ.yCom., que disciplinan el contrato de corretaje en el nuevo Código, son sumamente similares a los arts. 1268 a 1277, que regulaban la misma materia en el precedente proyecto de unificación, esto es, en el Proyecto de Código Único Civil y Comercial de 1998, que también se basó en los Proyectos de Reforma anteriores. (2)

Ahora bien: el Proyecto de 1998, resultado de la Comisión designada por decreto nº 685/1995, fue elaborado y redactado cuando el corretaje se regía, a nivel nacional, por las antiguas y tradicionales disposiciones del Código de Comercio en materia de corredores (arts. 88 y ss., CCom.). El Proyecto de 1998 derogaba el Código mercantil y, con él, las normas sobre corretaje que lo integraban; con lo cual, si ese Proyecto se hubiera convertido en ley, hubiera quedado como único cuerpo de disposiciones regulatorias del corretaje a nivel nacional, con más el art. 77, ley 24.441, ya aludido.

Pero en el año 1999 se sancionó la ley 25.028 de Régimen Legal de Martilleros y Corredores que, simultáneamente: a) derogó la regulación del corretaje de los arts. 88 a 112, CCom.; y b) incorporó los arts. 31 a 38 al decreto-ley 20.266/1973 de Martilleros que, hasta entonces, sólo reglaba el régimen de los martilleros y que, con esa reforma, pasó a regular a nivel nacional el régimen de los martilleros y también de los corredores. Aun con esas reformas, el régimen nacional de corretaje prosiguió siendo único, circunscripto básicamente a las disposiciones contenidas en el decreto-ley mencionado. El régimen aprobado había constituido un enorme avance hacia la profesionalización del corredor, ya que se había impuesto la obligatoriedad del título universitario para ejercer como tal (art. 33, decreto-ley 20.266/1973) y las obligaciones a su cargo resultaban más extensas.

Con ese trasfondo legal, aparece el nuevo Código Civil y Comercial, que crea un doble régimen nacional en la materia al mantener aquel decreto-ley, sin sus arts. 36, 37 y 38, y al disciplinar el contrato de corretaje en los arts. 1345 a 1355, C.Civ.yCom.

Entiendo, entonces, que ha habido un descuido por parte de la Comisión creada por decreto nº 191/2011, que diera origen al proceso que culminó con la sanción del nuevo ordenamiento, ya que el articulado del Proyecto de 1998 sobre la materia fue replicado con pocas variantes, mas sin tener en cuenta, según entiendo, todo el escenario normativo que acabo de referir, es decir, que el texto del Proyecto 1998 se había elaborado cuando la actividad de corretaje se regía por otras disposiciones.

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