Subarriendo

SUBARRIENDO

En el Proyecto de Código Civil argentino de 18 de diciembre de 1998 se prevé la figura del subcontrato, al cual se le define como “un nuevo contrato mediante el cual el subcontratante crea a favor del subcontratista una nueva posición contractual derivada de la que aquél tiene en el contrato principal”. Ahora bien, el subcontrato tiene como límite el hecho que se trate de obligaciones “que requieren la prestación personal del subcontratante”.

El Código Civil mexicano vigente regula como nominado al subarriendo y como innominado al traspaso: “el arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el subarrendatario, de los daños y perjuicios”.

Concepto.

El Código Civil francés, abandonó a la legislación secundaria y especial la regulación del arrendamiento. En Francia, en México y en muchos países el problema de la falta de viviendas ha provocado que se legisle muy frecuentemente sobre el arrendamiento. En Francia el 30 de septiembre de 1953 se expidió un decreto en el cual se regula así el subarriendo: “salvo estipulación contraria al arrendamiento o acuerdo del arrendador, todo subarrendamiento total o parcial está prohibido”. No obstante, se han seguido promulgando disposiciones legislativas en materia de vivienda destinada al arrendamiento.

El Código Civil alemán de 1 de enero de 1900 estableció: “el locatario no está autorizado a permitir el uso de la cosa arrendada a un tercero y especialmente a subarrendar la cosa, sin el permiso del arrendador…”

El Código Civil de la Rusia soviética de 1923, establecía: “el arrendatario tiene derecho, si el contrato no dispone otra cosa, de conceder en subarriendo toda la cosa arrendada o parte de ella, permaneciendo responsable según el contrato, hacia el arrendador”.

El Código Civil italiano de 1942 estatuye: “el arrendatario, salvo pacto en contrario, tiene la facultad de subarrendar la cosa arrendada, pero no puede ceder el contrato sin el consentimiento del arrendador”.

El Código Civil español de 1976 dispone lo siguiente: “cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador”.

El Código Civil argentino, estatuye que, el locatario puede subarrentar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada, si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este derecho pasa a sus herederos, sucesores o representantes.

El Código brasileño de 1916 reza: “no habiendo estipulación expresa en contrario, el arrendatario, en los arrendamientos a plazo fijo, podrá subarrendar el predio, en todo o en parte, antes o después de haberlo recibido… puede también ceder el predio, consintiendo el arrendador”.

El Código civil del Ecuador consagra este tipo normativo: “el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo, ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso, no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo”.

El Código Civil de Guatemala, dice que el arrendatario podrá subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada si no le ha sido prohibido expresamente, pero no puede ceder el contrato sin expreso consentimiento del arrendador. El subarriendo total o parcial no menoscaba los derechos ni las obligaciones que respectivamente corresponden al arrendador y al arrendatario, ni altera las garantías constituidas para seguridad del contrato de arrendamiento.

Doctrinal.

Hay subarriendo cuando el arrendatario arrienda la misma cosa que recibió en arrendamiento, es decir, respecto de una misma cosa existen dos contratos sucesivos de arrendamiento.

Es un nuevo contrato, un nuevo arrendamiento de cosa ya arrendada, es decir, un contrato superpuesto a otro contrato; esto es, existen dos contratos sucesivos.

Naturaleza Jurídica:

Es un contrato de idéntica naturaleza que el arrendamiento, del cual toma su origen. En realidad es un subcontrato.

Peculiaridades.

1) El arrendatario del primer contrato desempeña el papel de arrendador.

2) Como hay dos contratos superpuestos rige el axioma res inter alios acta, esto es, entre el arrendador del primer contrato y el subarrendatario no hay relación jurídica por que no han sido partes del mismo contrato. En el mismo sentido un precedente de la época quinta de la Corte Suprema de Justicia de la Nación reza: “no existen vínculos jurídicos entre el subarrendatario y el arrendador, si éste no ha aprobado expresamente el subarriendo”.

3) El subarriendo así como la cesión de los derechos del arrendatario (traspaso), requiere el consentimiento del arrendador. Una tesis jurisprudencial establece que “la interpretación que debe darse al artículo

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