TÉCNICAS DE TASACIÓN:- RESUMEN DE PRÁTICAS EN GENERAL

TÉCNICAS DE TASACIÓN:- RESUMEN DE PRÁTICAS EN GENERAL

TASACION: determinación del justo precio de las cosas aplicando métodos y basando en los elementos que surgen de ellas.

LA TASACION DE INMUEBLES: medir el valor de una propiedad en función de la unidad monetaria para un mercado dado en un tiempo determinado.

PARA LA TASACION DE BIENES muebles, inmuebles o semovientes se involucran 3 aspectos JURIDICO, ECONOMICO Y TECNICO en el aspecto jurídico se tomara conocimiento de la COSA se deberá tener en cuenta si cumple con el ordenamiento, si la construcción esta conforme a la ordenanza que regula la ocupación del suelo, planos aprobados, estado parcelario para ver desde y hasta donde se extiende el dominio, etc. con respecto al PROPIETARIO se deberá tomar conocimiento de su carácter de dueño, tenedor, etc. si existen inhibiciones, embargos, etc.

ECONOMICO reconocimiento a fondo del mercado donde se comercializara la cosa con el fin de poder precisar a los clientes los vaivenes del aspecto económico y como inciden sobre el valor de sus bienes.

TECNICO métodos que nos brinda el ordenamiento para unir toda la información relativa al bien a tasar considerando la concurrencia de los aspectos jurídico y económico.

EL CRITERIO Y LA EXPERIENCIA DEL TASADOR SERAN EL PUNTO DE PARTIDA FUNDAMENTAL PARA ARRIBAR AL PRECIO.

Los elementos ordenados en los métodos de tasación nos brindan los datos necesarios a los fines de determinar un costo o importe que surja de las características propias del objeto y la situación del mercado OFERTA Y DEMANDA.

PRECIO  es una cantidad de dinero u otro bien que debe entregarse para adquirir una cosa o un servicio. No hay varios precios para un bien lo que hay es diferentes métodos para estimarlo DEBEMOS ELEGIR EL METODO CORRECTAMENTE

LA FUNCION DEL MARTILLERO TASADOR no es solo la de visitar la propiedad y observar superficialmente las comodidades, las medidas del terreno, etc. y hacer un calculo mental en el acto y determinar el valor que ofrezca inseguridad de certeza poniendo en riesgo el patrimonio del individuo, por el contrario debe brindarse un asesoramiento correcto razonado y documentado.

NECESIDAD DE AVALUO mayormente por una compraventa, una garantía de un préstamo, la división en condominio, la confección de inventarios, los reclamos por invasión de terrenos, la regulación de las cargas impositivas, las expropiaciones, la especulación.

SIMETRIA propiedad que tienen algunas figuras de aparecer equilibradas y armoniosas por estar sus partes distribuidas de manera tal que con respecto a un punto o una recta constituyen un conjunto armónico. En el caso de los terrenos cuanto mas simétricos (regular) sea el mismo mas aprovechable es su superficie al momento de realizar mejoras.

CENTRO DE SIMETRIA es el que dividida la figura coincide una mitad exactamente con la otra, es el que divide la figura en dos partes iguales.

MEDIDAS DE LONGITUD          MULTIPLOS                        

Decímetro------------10mts.

Hectómetro-----------100mts.                                      SIRVEN PARA MEDIR EXTENSIONES

Kilómetro-------------1000mts.                                    EN SUS 2 DIMENCIONES LARGO Y ANCHO

Miriámetro------------10000mts

                                                        SUBMULTIPLOS

Decímetro-------------0.1mts.

Centímetro------------0.01mts.

Milimetro-------------0.001mts.

HECTAREA      1ha = 10.000M2                      EJ: 300 ha   =10.000x300

AREA                 1a =   100M2                           EJ: 20 a       = 100x20

CENTIAREA     1ca =  1M2                               EJ: 5ca        =  1x5

SUPERFICIE la superficie de una figura es la medida de su extensión considerando 2 dimensiones largo y ancho la unidad de medida es el m2 para calcular una superficie habrá que averiguar cuanta veces la unidad de medida esta comprendida en dicha superficie.

Para averiguar  SUPERFICIE DE UN TRIANGULO se hará la siguiente ecuación

BASE X ALTURA / 2

Para un RECTANGULO

BASE X ALTURA

Para un ROMBO se tomaran las medidas trazando una cruz imaginaria de un vértice a otro y hacemos la siguiente ecuación  A X B /2

       A[pic 1][pic 2][pic 3][pic 4][pic 5][pic 6][pic 7][pic 8][pic 9]

                B[pic 10]

[pic 11][pic 12]

Y en los casos de formas por ejemplo   como la que vemos abajo será BASE X BASE / 2

 Base[pic 13][pic 14][pic 15]

[pic 16]

[pic 17]

Base                       [pic 18][pic 19][pic 20][pic 21][pic 22]

METODOS DE TASACION

SEPARATIVO separa por un lado el terreno y por el otro las mejoras

CONJUNTO se divide en ESPECIFICOS (tienen en cuenta las particularidades del bien, superficie, terreno, renta, categoría de la edificación, etc.)  COMPARATIVO (tiene en cuenta las características generales del bien a tasar y lo compara con propiedades semejantes)

METODOS USUALES DE TASACION

METODO DIRECTO (también llamado método de aplicación directa) es el cual se analiza por un lado el terreno y por otro el de las mejoras, luego sumamos y obtenemos el valor del bien (el valor del lote se hace de la forma comparativa buscando antecedentes de lotes libres de mejoras que posean similares características, ubicación, forma, servicios, superficie, etc.) luego se homogenizan a través de aplicaciones técnicas como por ejemplo las tablas y el valor de las mejoras se obtiene teniendo en cuenta las características generales de la edificación, categoría de construcción, antigüedad, estado de conservación, etc. el análisis se hace teniendo el presupuesto de la ejecución de la obra o determinando el valor del m2 cubierto, en ambos casos corresponde aplicar el porcentaje de descuento correspondiente a amortización, según su antigüedad y estado de conservación.

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