Arrendamiento

DIAGNOSTICO

El término arrendamiento surge de la etimología latina, proviene de ar por ad, acción; reddere volver de re, segunda vez y dere, tema frecuentativo de dar; el cual tiene tres conceptos diferentes como son: la acción de arrendar, el contrato por el cual se arrienda y el precio en el que se arrienda, tomando en cuenta el ámbito jurídico, el problema social-económico y político que se presenta en la sociedad, ya que tiene como objetivo primordial informar, actualizar y proponer soluciones en materia de arrendamiento. Cabe destacar que los antecedentes más antiguos del arrendamiento se encuentran en el derecho romano, en las figuras contractuales locatio rei, locatio operartum y locatio operaris fasciendi, por lo cual el locatio se practicó en sus inicios solamente en esclavos y animales, no fue hasta el siglo II a.C. cuando apareció la renta de tierras, que posteriormente, en la época del Imperio Romana fueron construidas grandes edificaciones con fines habitacionales; de esta manera comenzó el alquiler de viviendas. En el derecho romano en el caso de la locación, se aplica al acto jurídico por el cual una persona cede a otra el uso o goce de un bien mueble o inmueble y consiste esencialmente en la concesión temporal del uso o goce de un bien mediante el pago de una renta o precio determinado, teniendo como características principales que los bienes sujetos de arrendamiento pueden ser corpóreos e incorpóreos, tratándose de un contrato consensual, teniendo como objetivo el contrato de uso o goce siendo bilateral, por lo que es un contrato temporal, posee los siguientes elementos como son las partes (el arrendador, el arrendatario), la cosa arrendada, las obligaciones de las partes, el precio y el tiempo cierto.

En el ámbito internacional el arrendamiento en el Código Civil colombiano en su artículo 1973 establece que "El arrendamiento es un contrato en el que las partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado". Pero en el artículo 1543 del Código Civil Español se define el arrendamiento como "Aquel por virtud del cual una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto", a diferencia del Código Civil del Distrito Federal, en su artículo 2398 el cual precisa que "Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto." Por lo cual el arrendamiento llega a México a través del derecho español que trajeron los conquistadores y cuyos ordenamientos prevalecieron hasta mediados del siglo pasado; no es sino hasta la aparición del primer Código Civil en el año 1871, cuando esa figura jurídica adquiere carta de naturalización y en el mismo dice según Antonio de Jesús Lozano, en el título vigésimo del libro tercero “Trata de manera extensa y casi completa la materia de arrendamientos, modificando de una manera notable las antiguas doctrinas y preceptos legales"; a diferencia del Código Civil de 1884 el cual prácticamente transcribe el contenido que se disponía sobre arrendamiento.

A partir de la época posrevolucionaria surge un problema social muy notable en cuanto a la escasez de viviendas adecuadas para el desarrollo de la familia mexicana. Después de la Segunda Guerra Mundial, México disfruta de cierto auge económico que le permite mejores niveles de vida para prolongar la conservación y mejoría de la salud, lo cual propicia un desbordamiento demográfico que lleva al país de 26 millones de habitantes en 1950 a 87 millones en 1990, sin disponer de programas ni recursos capaces para resolver la demanda de casas-habitación, realidad que prevalece en el Valle de México y se agudiza en el Distrito Federal, el Valle de México es el lugar que posee la máxima concentración humana de la república, sufre graves problemas originados en la falta de viviendas apareciendo ciudades perdidas y de miseria, incrementando el alto costo del arrendamiento, habitaciones inadecuadas e insalubres que generan promiscuidad dando origen al pandillerismo y drogadicción, entre otras consecuencias negativas que desestabilizan a las familias.

El problema del arrendamiento, ligado estrechamente con la carencia de casas, principalmente en la ciudad de México y el área metropolitana, merece la atención de juristas, sociólogos, economistas, urbanistas, ecologistas, arquitectos, municipalistas, entre otros pues la morada en la cual se alberga una familia, es el escenario donde se desarrolla la vida de ésta. La vivienda configura la familia. En primer lugar, en el aspecto material como es la higiene de la vivienda la cual incide en la salud de sus ocupantes. El gobierno ha realizado serios esfuerzos por solucionar la falta de vivienda sin haberlo conseguido, pues el problema subsiste y crece paulatinamente a pesar de las cuantiosas inversiones y múltiples dotaciones de créditos (por lo demás insuficientes) a través de instituciones como el INFONAVIT, FOVISSSTE, FOVI, FONHAPO y la participación de los bancos. Este problema de arrendamiento originalmente es de índole jurídica, cuyo acierto o desacierto legislativo trae consecuencias, además de las que le son inherentes, de carácter social, económico, ecológico, de salud pública y político. El problema parte de la actitud reivindicatoria del Estado para las clases trabajadoras como fruto de la lucha revolucionaria iniciada en 1910. También es de reconocer la tendencia de gobiernos populistas por llevar a cabo políticas que representaron un alto costo social para el país por su carácter paternalista y proteccionista. En 1942, México, siguiendo el ejemplo de otros países tomó medidas para proteger a las clases trabajadoras y el 24 de julio

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