EL FENÓMENO LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA

EL FENÓMENO LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA

Desarrollo Urbano

         “Las ciudades son el principal motor del desarrollo social y económico. Las interacciones sociales que ocurren en ciudades permiten la innovación y la creatividad, generando sistemas de vanguardia en la producción tecnológica y cultural.”^[1]

         La concentración de la población, sin embargo, genera una alta demanda por servicios. Cuando la expansión de la oferta de servicios no es adecuada emergen los déficits en la cobertura y calidad de infraestructura y servicios, incluyendo las viviendas. Estos problemas se agravan con una capacidad estatal débil de los gobiernos locales.

El Estado mexicano se encuentra obligado por mandato Constitucional a normar y tutelar el desarrollo urbano y el mejoramiento de acceso a la vivienda digna en el país.

         El desarrollo urbano ha sido definido  por el Arquitecto Horacio Landa Castañeda, como el “Proceso de adecuación y ordenamiento, a través de la planeación del medio urbano, en sus aspectos físicos, económicos y sociales; implica además de la expansión física y demográfica, el incremento de las actividades productivas, la elevación de las condiciones socioeconómicas de la población, la conservación y mejoramiento del medio ambiente y el mantenimiento de las ciudades en buenas condiciones de funcionamiento. El desarrollo urbano persigue el equilibrio entre los aspectos físicos, económicos y sociales, siendo diferente del crecimiento parcial de algunos de estos que en ocasiones es interpretado como desarrollo. El desarrollo urbano debe ser concebido en forma integral con el desarrollo regional o territorial, ya que difícilmente se da en forma independiente”.^[2]

El modelo de desarrollo urbano que se ha consolidado en México, durante las últimas tres décadas, es determinado por el mercado inmobiliario, recayendo sobre los actores la Iniciativa Privada los protagonistas principales y únicos gestores de la satisfacción de la necesidad de vivienda en nuestro país, teniendo como consecuencia directa la formación de una especie de “Ciudades Inmobiliarias”.

La constitución de este modelo como visión dominante del desarrollo urbano, ha pasado por presentar los intereses particulares de la clase capitalista como los intereses de toda la sociedad, acompañándolo por un discurso expositivo con fuerte poder de convencimiento frente a las autoridades gubernamentales, que ha construido un imaginario colectivo que asume la vivienda como una mercancía, en su doble condición de bien de uso y depositaria de patrimonio.

         Este modelo de desarrollar a las ciudades, ha dejado de lado, las condicionantes de equilibrio y distribución en que se debe sustentar la planificación urbana, y acogidos por instrumentos normativos y regulaciones emitidas por el gobierno, que sumados con figuras jurídicas permisibles, han configurado un nuevo marco de actuación, desencadena en las ciudades en potencial crecimiento, una grave crisis habitacional y un espacio social cada vez más segregado y estratificado.

Especulación

         Según el diccionario de la Real Academia Española define Especular, existen diversas definiciones de la palabra especular, tomando consideración para los fines de interés, los conceptos siguientes:

“especular2, Del lat. speculāri.

1. intr. Reflexionar en un plano exclusivamente teórico. U. menos c. tr.

2. intr. Hacer conjeturas sobre algo sin conocimiento suficiente.

3. intr. Efectuar operaciones comerciales o financieras con la esperanza de obtener beneficios aprovechando las variaciones de los precios o de los cambios. U. m. en sent. peyor.”^[3]

Especulación Inmobiliaria

          Se conoce como Especulación Inmobiliaria al mercado de compraventa de bienes inmuebles, mediante el cual en primera instancia se compra un bien inmueble por un valor determinado, y cuyo precio se espera se eleve en periodo plazo previamente estimado, sin efectuarle ninguna modificación, y que finalmente se vende oportunamente con el único fin de obtener un beneficio económico.

        A esa diferencia de valor que obtiene un bien inmueble por causas extrínsecas, entre el acto de adquisición del bien inmueble (compra) y finalmente la enajenación (venta) del mismo, se le denomina Plusvalía.

El mercado de bienes inmuebles, queda a la espera del momento determinado en que los inversionistas y/o el consumidor final, se declinan por destinar su capital en la adquisición de bienes inmuebles, lo que incrementa la demanda y por lo tanto, el precio de los mismos, así aquellos que han comprado esperando el aumento del precio se encuentran con que sus propiedades valen más que cuando las compraron, obteniendo beneficio sin mediar producción, lo que según. Lo que a decir del autor Ramón Tamames, en su Diccionario de economía y finanzas esto se puede hacer de forma más o menos intencionada aprovechando su escasez.^[4]

La especulación inmobiliaria se realiza en primer grado en el suelo rústico, a través de su compra a bajo coste, recalificación y venta, con grandes rentabilidades para el especulador^[5]. 

La especulación bienes inmuebles que provoca el elevado número de viviendas o predios no habitados, se tiende a producir en terrenos de elevado valor, bien en zonas estratégicamente céntricas o en ensanches dedicados a viviendas de lujo. “En el primer caso la escasez de vivienda en el centro de las grandes ciudades puede hacer subir el precio del metro de suelo de forma casi ilimitada. En el segundo caso, el propietario se encuentra con las limitaciones del mercado de viviendas de lujo, que puede saturarse fácilmente, permaneciendo inhabitado por un largo periodo de tiempo a la espera de un comprador.”^[6] 

Cuando se dan grandes elevaciones de precio en el suelo y la vivienda, de forma provocada o no, el bien inmueble puede pasar por propietarios, cada una de las cuales obtiene su parte de ganancia especulativa. Cuando los precios del suelo se disparan, al ser tal la tasa de ganancia de estas inversiones, los propietarios tienen tendencia a no vender o vender solo a precios tales que no pueden pagar a menudo más que sociedades que compran con una finalidad superespeculativa.

La especulación ha sido siempre criticada, en el lenguaje popular y en el discurso político, como una ganancia fácil semejante a las del juego y el azar; también se la ha hecho responsable -en especial cuando se une al acaparamiento- de producir el alza de los precios y de perjudicar así al consumidor. De hecho, sin embargo, la especulación es una práctica comercial normal que casi todo el mundo realiza de un modo u otro y que sirve para regular indirectamente los mercados, favoreciendo tanto al especulador como a los consumidores.^[7]

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