El examen de evaluación de bienes raíces

EXPEDIENTE No.1144/97/VI.

C. JUEZ SEGUNDO DE

PRIMERA INSTANCIA.

P R E S E N T E.

ARQ. FELIPE ANTONIO HERNÁNDEZ MUÑOZ, designado perito valuador, personalidad que tengo reconocida en el Expediente Intestamentario que se indica al rubro, con el debido respeto, comparezco para rendir a usted el siguiente:

A V A L Ú O:

PRIMERO.- Se me solicita valuar el bien inmueble que se encuentra identificado como PARCELA 12 - A del predio rústico denominado “Casa de Campo” ubicado en La Ranchería de la Haya, Congregación del mismo nombre, Municipio de Xalapa, Ver. Lugar al que me trasladé y en donde me constituí.

I.- ANTECEDENTES

SOLICITANTE DEL AVALÚO C. Juez Segundo de Primera Instancia.

FECHA DEL AVALÚO 24 de Marzo del 2004.

VALUADOR Arq. Felipe Antonio Hernández Muñoz.

INMUEBLE QUE SE VALÚA PARCELA 12 - A del predio rústico denominado “Casa de Campo”.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD Privada.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE Finado Rafael Portilla Villalba.

PROPÓSITO DEL AVALÚO Conocer su valor comercial actual con fines Jurídicos.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE La Ranchería de la Haya, Congregación del mismo nombre, Municipio de Xalapa, Ver.

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL 001-00-000-652-00-000-3.

II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA Rural semi Urbana.

TIPO DE CONSTRUCCIONES Cobertizos para guardar camiones y casa habitación de calidad media y fabricas.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA 4 %.

POBLACIÓN Semi urbana.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL Ruido y emanaciones de vehículos automotores.

USO DEL SUELO Industrial, comercial y de servicios.

VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS Carretera antigua a Coatepec.

SERVICIOS PÚBLICOS Electrificación, Red de agua con toma domiciliaria, línea de teléfonos, transporte intermunicipal de pasaje, taxis.

EQUIPAMIENTO URBANO Escuela Universitaria Privada, Jardín Botánico, Restaurante Campestre y Tabiquera (Tabikal).

III.- TERRENO

TRAMO DE CALLES, TRANSVERSALES, LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN Sobre la Carretera antigua Xalapa- Coatepec.

Medidas y colindancias: según Contrato Privado de Compraventa, inscrito en forma definitiva en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio de esta ciudad de Xalapa, Veracruz, bajo el No.918 de la Sección Primera con fecha 23 de Agosto de 1948.

NORTE 135.00 Mts. Con parcela 12.

SUR 65.50 Mts. Con Carretera y Río Sordo.

ORIENTE 215.00 Mts. Con Carretera y parcela No. 13.

PONIENTE 172.00 Mts. Con parcela 11.

ÁREA TOTAL 20,000.00 M2. (Según Contrato Privado de Compraventa).

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN Plana, forma irregular.

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS Vista a la carretera y predios de enfrente.

DENSIDAD No estudiada.

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN 4 %.

SERVIDUMBRES Y/O RESTRICCIONES Las consideradas por el derecho de vía de la carretera.

IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

USO ACTUAL Casa habitación con estancia, comedor, tres recámaras, baño completo, pórtico T-1 superficie 108.00 M2, galera para tres camiones sup. 84.00 M2. Galera para taller y guardado de 2 camiones T-3, superficie 84.00 M2., Galera para guardado de 5 camiones T-4, superficie 128.00 M2., área a cubierto para descanso T-5 superficie 60.00 M2., tanque alto de almacenamiento de agua T-6.

NÚMERO DE NIVELES Todos de un nivel, las galeras con doble altura.

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN Buenas.

CALIDAD DEL PROYECTO Adecuado a su uso.

EDAD APROXIMADA 15 años aproximadamente.

ESTADO DE CONSERVACIÓN Buenos.

VIDA ÚTIL TOTAL 50 años para el T-1; 50 años para los T-2 y T-3, 25 años para el T-4, 50años para el T- 5 y 50 años para el T-6.

EDAD REMANENTE 35 años para T-1, T-2 T-3, T-5 y T-6, 10 Años para T-4..

UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE 5, una casa, y cuatro galeras.

V.- ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

A) OBRA NEGRA O GRUESA

CIMIENTOS Mampostería de piedra brasa con refuerzos de cadenas y castillos para tipo 1, los tipos 2, 3, 4 y5 con zapatas aisladas con contratrabes, Tipo 6 con estructura de concreto armado (tanque de almacenamiento de agua).

ESTRUCTURA Muros de carga en tipo 1, 2 con refuerzos de cadenas y castillos de concreto armado y columnas con trabes de concreto en T-3, 4 y 5.

MUROS Tabique de barro recocido asentados con mortero- cemento- cal arena.

ENTREPISOS No hay.

AZOTEAS Terminadas con lechada de cemento en tipos1, 2, 3.

TECHOS Losa de concreto armado en tipos 1, 2, 3, Lámina de asbesto estructural en T-4 y lámina de cartón en T-5.

BARDAS No hay.

B).- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.

APLANADOS Terminados con aplanados de mortero cemento- cal- arena en muros y plafones en T-1, 2 y 3.

LAMBRINES En baño y cocina en Tipo 1.

PISOS En tipo 1 mosaico, en el resto de cemento.

ESCALERAS Forjadas en concreto para subir al tanque.

PINTURA Vinílica sobre aplanados, esmalte en herrería.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES No tiene.

C).- CARPINTERÍA No hay.

D).- INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA Oculta reglamentaria con tubería y conexiones de cobre en ramales, tubería de fierro y conexiones de fierro galvanizado en alimentaciones, fosa séptica con pozo de absorción en sanitaria.

E).- INSTALACIÓN ELÉCTRICA Oculta reglamentaria con cable TW en diferentes calibres y accesorios de regular calidad.

F).- HERRERÍA Perfiles tipo tubular en T-1, 2, 3 y 5.

G).- VIDRIERÍA Sencillo de 3mm y translucido gota de agua.

H).- CERRAJERÍA Tipo medio del país.

I) FACHADAS Terminadas con aplanado y pintura vinílica con herrería y pintura esmalte en tipo- 1 y 3.

J) INSTALACIONES ESPECIALES Tanque de almacenamiento de agua de aproximadamente 50 Lts.

VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO

Métodos de Valuación.

El procedimiento

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