Urbanismo y Propiedad. Función social de la propiedad

Unidad 1. Urbanismo y Propiedad. Función social de la propiedad.

I. Introducción.-

El derecho de propiedad del suelo se ha concebido tradicionalmente desde la óptica exclusiva del Código Civil como derecho de goce y disfrute de la cosa. El ejercicio del derecho tiene limitaciones, en cuanto a las propiedades colindantes, que vienen recogidas en el propio CC, pero también limitaciones en cuanto a una función social que la subordina a las necesidades colectivas, ordenándola en un entorno para su satisfacción.

Estado, Comunidad Autónoma y Entidades Locales, son entes territoriales cuyas competencias convergen sobre un mismo ámbito físico. La STC 61/97 ha negado competencia estatal alguna en materia urbanística en el sentido de considerarla atribuida en exclusiva a la CC.AA., por lo que el Estado, a través del TRLS/08 ejercita las competencias que le confiere el art. 149.1.1ª, 4ª, 8ª, 13ª, 18ª y 23ª CE. Las situaciones básicas del suelo determinan el régimen jurídico del derecho de propiedad del suelo especialmente mediatizado por la legislación urbanística y el planeamiento.

II. Objetivos.-

La Ordenación del Territorio y el Urbanismo son competencias autonómicas y la regulación del derecho de propiedad, de libre empresa, del procedimiento y organización administrativa, la del dominio público, etc., son competencias estatales. Delimitar las competencias nos va a facilitar el manejo de las fuentes adecuadas en cada momento, según la materia de la que se trate, a más de conocer los límites y atribuciones de los agentes intervinientes.

III. Exposición.-

1.- Urbanismo y propiedad del suelo.

2.-La propiedad privada en la Constitución de 1978.

3.- Régimen jurídico de la propiedad del suelo. Competencias.-

4.- La función social de la propiedad.-

5.- La imposición de límitaciones derivadas de la función social.

IV. Ideas clave.- Suelo, Urbanismo, Territorio, Competencias, Urbanizado, Rural, Propiedad. Función social.

1.- Urbanismo y propiedad del suelo.

La doctrina civilista define la propiedad como la expresión jurídica culminante del poder de la persona sobre las cosas; el propietario ostenta una prerrogativa de rango superior que le permite decidir acerca del destino de su propiedad, descartando intromisión alguna de terceros, sobre cuya defensa se justifica el sistema jurídico del Código Civil, la protección de la posesión frente a terceros, [1]siendo esta una cuestión trascendente y definitoria del sistema social establecido, porque como recuerda Luciano Parejo[2],

”..la propiedad resuelve, como institución jurídica, una necesidad social de contenido económico: la organización del uso, disposición y distribución de las riquezas o los bienes..”.

El título de propietario es un reconocimiento social que tiene su origen en la posesión material de la cosa, como elemento diferenciador del derecho del individuo frente a los demás, como resulta de la necesidad, en la consumación de la transmisión de inmuebles, de la “traditio”, aunque sea simbólica. También se infiere del otorgamiento a la posesión de naturaleza constitutiva del derecho de propiedad, no solo por el transcurso del tiempo[3], sino que la posesión es el elemento definidor del derecho sobre la cosa. El contrato para la transmisión del bien, sea de carácter público o privado, no es más que una acreditación de la cualidad del nuevo poseedor de la cosa.

Siendo única la institución del “derecho de propiedad”, existen necesidades concretas de regulación específica como es el caso de la materia urbanística en la que la legislación de cada una de ellas impone sus propias y específicas limitaciones al ejercicio de este derecho, un distinto estatuto jurídico al derecho de propiedad, como ha considerado el Tribunal Constitucional[4] que se ha hecho eco, no de la distinta regulación, sino de lo que ha denominado “pluralidad de figuras”, diversificación de la figura dominical, diferentes tipos de propiedades.

La legislación urbanística dispone de instrumentos y mecanismos de intervención en el derecho individual sobre el suelo para conseguir objetivos de interés general que, estando por encima de los intereses del individuo tienen unos límites amparados constitucionalmente.

En la conocida Sentencia del Tribunal Constitucional STC 37/87 sobre la Reforma Agraria en Andalucía, nuestro alto Tribunal reconoce que,

“..la propiedad privada, en su doble dimensión como institución y como derecho individual, ha experimentado en nuestro siglo una transformación tan profunda que impide concebirla hoy como una figura jurídica reconducible exclusivamente al tipo abstracto descrito en el art. 348 del Código Civil..”.

El derecho urbanístico confiere carácter estatutario al derecho de propiedad del suelo, vinculándolo a un conjunto de derechos y obligaciones para la satisfacción de unas necesidades colectivas, en atención a la función social que este derecho tiene asignada, de forma que lo general y lo particular definen conjuntamente el derecho, como ha manifestado el Tribunal Constitucional en distintas ocasiones[5].

La propiedad no constituye una relación entre el hombre y la cosa, sino una relación social codificada entre los hombres que se refiere al uso de las cosas[6], sin que el derecho de propiedad sea un derecho natural ajeno a la voluntad del derecho positivo.

Considera Luciano Parejo[7] que el carácter escaso y limitado del suelo confiere unas características que abundan en la necesidad de una mas incisa ordenación social de su distribución y ejercicio. Esas características revelan que, ese derecho individual[8], la propiedad de los poseedores del suelo, la patrimonialización de ese derecho, no es en realidad, fruto del esfuerzo individual sino consecuencia de hechos, decisiones, inversiones y esfuerzos de la colectividad que resultan así indebidamente patrimonializados, sin más.

El Profesor Lasarte[9] indica que nuestra norma civil, para definir el derecho de propiedad, destaca las facultades inherentes a la condición de propietario, como son las facultades de “goce[10] y disposición”, implicando esta última que el dominio no se agota en la utilización material, estando facultado el propietario incluso para dejar de serlo, destacando por ello Lasarte[11] que,

“el significado fundamental de la propiedad es su valor de cambio en sentido económico, permitiendo al propietario intercambiar sus bienes por

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