OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

1. Recibir el bien: no es un derecho, es una obligación el recibir el bien. [Art. 1681, inciso 1]

2. Obligación de custodia → de cuidar diligentemente el bien; porque al final del arrendamiento debe regresar el mismo bien que recibió. [Art. 1681, inciso 1]

3.  Obligación del arrendatario de otorgar garantía.

No está regulada en el CC, pero sí en el D.L 1177, Art. 7.4 → el arrendatario normalmente tiene que otorgar una garantía por los deterioros que podría efectuar él mismo por el uso del inmueble; normalmente es una garantía líquida (dinero – el valor de dos rentas), y el arrendador se mantiene como un depositario de esta garantía. [OJO: estos flujos sirven para que el arrendador pueda remediar esos desperfectos o deterioros que el arrendatario cause al inmueble. Será auto aplicada por el arrendador.]

Cuando le devuelven al arrendador el inmueble, él está en la posibilidad de ver si hay deterioros contra lo cual aplicar la garantía, pero para ello se tomará su tiempo (1 mes, quince días, etc.). No puede ser simultanea la devolución, es irrazonable.

4. El arrendatario deberá emplear el bien para el destino que se le concedió. [Art. 1681, inciso 1]

OJO: interpretemos esta prohibición como que es cuando usa el activo para un uso que es INCOMPATIBLE al destino que se concedió. [Ej.: puede usarse como residencia, pero también como lugar de comercio que también sigue siendo residencia. En cambio, sería incompatible si se tratase de un bien cuyo destino es residencia, pero se usa para almacén.]

5. Obligación del arrendatario de pagar la renta. [Art. 1681, inciso 2]

Nada te obliga a bancarizar los pagos desde el punto de vista civil; pero si tú eres un arrendatario, lo mejor para ti es pactar una cláusula por la cual se bancarizarán los pagos. Porque con el voucher generas un medio probatorio de haber depositado el importe de la renta, puedes probar que estas cumpliendo. Por tanto, a pesar de que la ley, si bien no obliga a bancarizar, lo mejor será pactar dicha bancarización.

6. Pagar los servicios públicos en beneficio del bien arrendado. [Art. 1681, inciso 3]

Esto es muy sencillo cuando se trata de inmuebles con servicios individuales, porque podrá determinarse cuánto se debe pagar por cada servicio, sí puede calcularse el consumo.

PROBLEMA: Es bien difícil de pactar cuando se trata de inmuebles de servicios comunes, es decir no sabes cuánto debe pagar cada unidad, porque no tienes una forma de tazar el consumo individual. Lo que podría hacerse es pactar un monto homogéneo, qué porcentaje de servicios comunes pagan.

7. Dar aviso al arrendador sobre actos perturbatorios, el arrendatario tiene la carga porque él tiene la inmediatez del bien, está en mejor posición de saber qué pasa con el bien. [Art. 1681, inciso 5]

OJO: una cosa es dar aviso y otra cosa es lidiar con los riesgos. Quien tiene que lidiar con dichos riesgos, es el arrendador como parte de su obligación de mantener el bien para el arrendatario.

8. Permitir inspecciones del bien. [Art. 1681, inciso 5]

Por el deber de buena fe no debe de afectar la operatividad del negocio del arrendatario (si es que hubiese un negocio); el arrendador al momento de la ocasión de la inspección no puede perturbar el normal desarrollo del negocio del arrendatario.

9. El inquilino debe de efectuar las reparaciones a su cargo. [Art. 1681, inciso 6 y Art. 1682]

Las reparaciones urgentes con cargo al arrendador. Las reparaciones generadas por la negligencia del inquilino Y las reparaciones generadas por el desgaste ordinario derivados por el uso del activo.

10. Tolerar las reparaciones a cargo del arrendador. [Art. 1673]

Tiene que tener un deber de tolerancia, no obstaculizar el desenvolvimiento del deber del arrendador de reparar el bien.

11. No hacer uso imprudente del bien ni contrario al orden público o a las buenas costumbres [Art. 1681, inciso 7]

12. No introducir cambios ni modificaciones del bien. [Art. 1681, inciso 8]

Escenario 1: si no acepto el muro, el inquilino está incumpliendo. Como tal el inquilino debe resarcir los daños.

Escenario 2: Pero ¿qué pasa si el inquilino recaba la autorización para realizar dicho muro, es decir, por un tema de seguridad o algo así? Y tú como propietario aceptas. Imagina que llega el plazo del vencimiento de arrendamiento, se restituye el inmueble rural con el muro perimétrico (que costó 100 mil dólares) ¿Se debe reembolsar el valor del muro al inquilino? 

La doctrina nacional piensa que a estas construcciones aceptadas por el arrendador se le da el tratamiento de mejoras, y como tal debe ser reembolsado porque si no sería enriquecimiento sin causa. El profesor no está de acuerdo con ello

¿Por qué se reembolsan las mejoras al poseedor? Porque él no conoce hasta cuándo podrá disfrutar de dichas mejoras, por ello la inversión puede que no sea aprovechada por él.

En cambio, en el arrendamiento la cosa es distinta, porque el inquilino sabe cuál será su horizonte de aprovechamiento que tendrá el activo, sabe que tendrá la posesión por un tiempo x; y si sabiendo eso efectúa la construcción, es porque ha hecho un análisis costo-beneficio, y entiende que podrá recuperar dicha inversión en lo que le queda de tiempo del arrendamiento. Vale la pena para él construirlo es una inversión eficiente que se recuperará en el plazo que le queda del arrendamiento. Lo que retorna luego de la restitución del arrendamiento al propietario, es un bien que ya ha sido empleado por el inquilino, que ya ha sido amortizado por él; entonces, EN OPINIÓN DEL PROFESOR, si es que el inquilino consciente que tenía un plazo, y aun así hizo la mejora, no tiene sentido reembolsarle dicha construcción.

13. No subarrendar ni ceder la posición contractual sin autorización del arrendador. [Art. 1681, inciso 9]

No es que sea nulo o ineficaz, sino que está incumpliendo el contrato de arrendamiento; como consecuencia, el arrendador puede resolver el contrato porque es un incumplimiento material, que la ley tipifica como causal de resolución.

14. Devolver el bien al arrendador al terminar el contrato. [Art. 1681, inciso 10 y Art. 1675]

15. Responder por la pérdida o deterioro del bien. [Art. 1684]

16. Recabar autorización escrita del arrendador para desocupar el bien. [Art. 1711]

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