CONCEPTO LEGAL.

ORIGEN.

Con el surgimiento de los edificios destinados a viviendas multifamiliares en el mundo y más recientemente con el nacimiento de la propiedad horizontal, resultaron necesarios el mantenimiento y administración de las áreas comunes en los edificios. Estas tareas recayeron sobre los mismos copropietarios o inquilinos, así como también sobre Administradores contratados, quienes a su vez necesitaron tener una persona que atendiera en el sitio y en el momento requeridos, los asuntos cotidianos o urgentes. Es así como nació la figura del “conserje”, asistente necesario en la administración de los edificios. El vocablo tiene su origen en la palabra francesa “con sierge” (el que cuida o conserva). En otras latitudes, como en España, por ejemplo, se les denomina “porteros”; en otros países también se les denomina “encargados de casas de renta”, etc.

CONCEPTO LEGAL.

En nuestro país, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no establece o contempla la figura del conserje; su concepto se desprende de lo señalado en el literal “e” del artículo 5 de dicha ley, el cual señala que son cosas comunes a todos los apartamentos, los locales destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble. Igualmente el literal “a” del artículo 20 de la LPH establece que corresponde al Administrador, cuidar y vigilar las áreas comunes. Es el artículo 282 de la Ley Orgánica del Trabajo (LOT), la norma que define a los conserjes como los trabajadores que tienen a su cargo la custodia de un inmueble, la atención, el aseo y el mantenimiento del mismo.

En Propiedad Horizontal, la sola definición establecida en este artículo pareciera no resultar suficiente para que un trabajador pueda ser considerado como conserje, conforme al contenido del artículo 289 de la LOT, el cual establece que “en los Edificios de apartamentos destinados a vivienda multifamiliares y/u oficinas, deberá construirse obligatoriamente una vivienda para el conserje, de acuerdo a las normas de higiene y seguridad pertinentes. En tales edificios no podrá alterarse el destino originario de la vivienda en perjuicio del trabajador”.

De lo antes expuesto, podemos concluir que en los Edificios de apartamentos destinados a vivienda multifamiliares y/u oficinas, conserje es aquel trabajador que tiene a su cargo la custodia de un inmueble, la atención, el aseo y el mantenimiento del mismo y que además tiene su vivienda en el edificio en el cual presta estas labores. En esta clase de inmuebles, de faltar alguno de estos requisitos no podría considerarse al trabajador como conserje.

LA VIVIENDA DEL CONSERJE.

Tal como lo señalara anteriormente, La LOT establece en su artículo 289 que “en los Edificios de apartamentos destinados a vivienda multifamiliares y/u oficinas, deberá construirse obligatoriamente una vivienda para el conserje, de acuerdo a las normas de higiene y seguridad pertinentes. En tales edificios no podrá alterarse el destino originario de la vivienda en perjuicio del trabajador”.

Conforme a este artículo, la obligatoriedad de construirse una vivienda para el conserje solo corresponde a los edificios “residenciales y/u oficinas”, por lo que los centros comerciales no entran dentro de esta disposición.

La vivienda destinada al conserje, pudiera no estar ocupada, como resulta de los casos en que el trabajador contratado solo se encarga de la vigilancia o únicamente del aseo o limpieza y no pernocta en el conjunto; en tales situaciones, la conserjería pudiera tener otro destino sin que ello se considere una violación legal, debido a que ni la ley de Propiedad Horizontal, ni la Ley Orgánica del trabajo, establecen de manera obligatoria la contratación del conserje; lo que sí exige la ley (Art. 289 LOT) es que en los edificios de apartamentos destinados a vivienda multifamiliares y/u oficinas, en caso de contratar a un conserje, será obligatoria la asignación de una vivienda digna para este trabajador. Este tipo de situaciones pueden ocurrir, debido a la dinámica de la vida actual, las características especificas de algunos conjuntos y a la problemática existente con la inmovilidad laboral decretada por el Gobierno Nacional, lo cual ha traído como consecuencia que algunas comunidades prescindan de la contratación de un conserje, sustituyendo los servicios de este cargo por el de uno o varios trabajadores de mantenimiento y uno o varios trabajadores de vigilancia. Esto, repito, no viola ninguna norma. Bajo estas circunstancias, el apartamento destinado a la vivienda del conserje puede ser utilizado para fines análogos o similares, tales como: lugar de descanso y cambio de ropa de los trabajadores, depósito del conjunto o para fines que beneficien a todos los propietarios etc., ya que este apartamento siempre será un área común a todos los propietarios y con estas funciones mal podría decirse que se está desvirtuando su uso. Por supuesto, este apartamento nunca podría utilizarse como vivienda particular de algún propietario, ni como apartamento rentable en beneficio de la comunidad; en estos casos se violaría el contenido del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, el documento de condominio en caso que señale la existencia de una conserjería y el artículo 289 de la Ley Orgánica del Trabajo, antes comentados.

EL SALARIO DEL CONSERJE

En algunos condominios aún persistan dudas con relación al pago del salario de los conserjes. Sin embargo, debo confesar que la propia ley puede traer tales dilemas.

El artículo 288 de la LOT señala que cuando el patrono proporcione al conserje habitación en el inmueble donde presta sus servicios, el valor estimado de lo que corresponda al canon de arrendamiento se computará como parte del salario.

En este artículo se encuentran las causas de las dudas con relación al pago que debe hacerse al conserje y del régimen legal de la vivienda asignada a este trabajador.

Conforme al artículo antes mencionado, si al conserje se le asigna una vivienda, en principio, debería fijarse un valor como canon de arrendamiento por la vivienda asignada y descontar del salario del conserje este monto. Adicionalmente, por mandato del Decreto Presidencial Nº 892, el valor del canon de arrendamiento a estipular conforme al artículo 288 antes comentado, sería una cantidad equivalente al 30% del salario mínimo.

Sin embargo, en la actualidad esto no es así, ya que desde el 1º de Mayo del año 2.001, mediante Decreto Presidencial 1.426, el cual ha venido ratificándose hasta la presente fecha (Julio 2.010), los conserjes de los edificios residenciales, deben percibir en dinero en efectivo el salario mínimo y no se comprenderá como formando parte del salario, ningún tipo de salario en especie.

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