Obligaciones Del Arrendador Ydel Arrendatario

Punto 6

Obligaciones del Arrendador

Por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención espe¬cial, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa arren¬dada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arren¬dado; y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arren¬dada (C.C. art.1.585). Pero nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad, las partes aumenten o disminuyan dichas obligaciones.

Obligación de Entregar la Cosa Arrendada

1. El arrendador debe entregar la cosa arrendada completa con sus accesorios.

2. A diferencia de lo que ocurre en la venta, el arrendador debe entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias (C.C. art. 1.586, encab.), sin distinguir entre éstas. Desde luego es posi¬ble el pacto en contrario incluso tácito; pero no basta para dar por cele¬brado el pacto la sola circunstancia de que el arrendatario conozca el mal estado de la cosa y comience no obstante el goce de la misma, ya que el arrendatario en tales condiciones puede esperar legítimamente que el arrendador cumpla con su obligación.

3. La entrega de la casa o predio rústico arrendado debe hacerse en el lugar de la situación del inmueble, sin perjuicio de que pueda fijar¬se un lugar distinto para la entrega de bienes muebles accesorios a la casa o predio rústico.

4. El momento de la entrega es el que resulte expresa o tácitamen¬te de la voluntad de las partes. El silencio de las partes al respecto da origen a delicados problemas de interpretación del contrato a cuya solu¬ción puede contribuir la consideración de los usos locales. El simple hecho de que la cosa se encuentre en buen estado y hechas las reparacio-nes necesarias no basta para demostrar que la intención de las partes es que la entrega sea inmediata.

Si realmente no existe acuerdo entre las partes acerca del momento de la entrega, el arrendamiento carecerá de una de las condiciones esen¬ciales a su existencia: el consentimiento respecto del tiempo. Pero la prueba de ese desacuerdo no debe inferirse fácilmente.

5. Los gastos de la entrega son por cuenta del arrendador, salvo pacto expreso o tácito en contrario.

6. La obligación de entregar la cosa arrendada es indivisible en¬tre los co-arrendadores y entre los causahabientes del arrendador.

7. Las sanciones por incumplimiento definitivo o retardo en la entrega de la cosa arrendada son las de Derecho común; pero en caso de arrendamiento de predios rústicos, como queda dicho, son procedentes, además, las sanciones específicas previstas porla ley para los casos de diferencia de cabida en materia de venta.

Obligación de Conservar la cosa arrendada en estadode servir al fin para el cual se ha arrendado

Esta obligación puede descomponerse en otras tres: reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, no variar su forma y garantizar en caso de vicios o defectos de la misma.

Obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada

El arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.

El contenido de la obligación varía sin embargo, según la perturba¬ción provenga del arrendador o de un tercero.

Obligaciones del Arrendatario

De acuerdo con la Ley el arrendatario tiene dos obligaciones princi¬pales: “1ª Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de conven¬ción para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias”; y “2ª Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (C.C. art.1.592). Pero esa enumeración legal es incompleta porque omite la obligación de hacer las reparaciones locativas, de devolver la cosa arrendada, de cuidar de ella y de notificar al arrendador determinados hechos.

En cambio, en Venezuela, a diferencia de lo que ocurre en Fran¬cia, el arrendatario no está obligado a amueblar el local arrendado.

Obligaciones de servirse de la cosa como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de estipulación, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias

Esta obligación se descompone en otras tres:

1° El arrendatario debe servirse de la cosa. Ello es su derecho, pero también su obligación en la medida en que sea necesario servirse de la cosa para evitarle perjuicios al arrendador (C.C. art.1.592).

2° El arrendatario debe servirse de la cosa como un buen padre de familia. En consecuencia, debe usarla sin dañar la cosa, sin perturbar a los vecinos, sin establecer instalaciones peligrosas, inmorales o insalu¬bres; etc. Ejemplos clásicos de incumplimiento de esta obligación son: causar daños por dejar grifos abiertos, no desinfectar el local si en éste ha estado un enfermo contagioso, introducir animales en ciertos casos, no abonar las tierras que se cultivan, establecer cultivos dañinos, etc.

3° El arrendatariodebe servirse de la cosa para el uso determina¬do en el contrato, o, a falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias. Así, por ejemplo, quien toma en arrendamiento para vivienda no puede instalar en el inmueble un hotel, escuela, establecimiento mercantil o, en general, cualquier cosa que no sea vivienda. Por lo mismo, se ha decidido que no puede un enfermo tomar una habitación en un hotel para “instalarse amorir”.

Obligación de pagar la pensión de arrendamiento

l. El objeto de esta obligación es pagar el canon convenido y ade¬más efectuar otros pagos que se consideran accesorios (p. ej.: en Vene¬zuela, pagar el aseo urbano). Desde luego comprende también los gastos del pago mismo, salvo los causados por una mora “accipiendi”.

II. El lugar de pago es el designado en el contrato o a falta de estipulación, el domicilio del arrendatario en el momento del vencimiento del canon. Según parte de la doctrina, la cláusula de que el pago se efec¬túe “en el domicilio del arrendador” debe interpretarse, en principio, en el sentido de que el pago debe efectuarse en el domicilio que tenía el arrendador al tiempo de la celebración del contrato.

III. El momento en que debe hacerse el pago es el designado en el contrato que puede establecer un pago único (en cualquier momento) o pagos periódicos (de cualquier periodicidad), por plazos vencidos o anticipados.

IV. En su caso, el arrendatario puede utilizar el procedimiento de oferta real y depósito subsiguiente.

V. Son las causas que exoneran al arrendatario de pagar la totalidad o parte del pago:

A) Los vicios o defectos de la cosa en los términos del artículo 1.587 del Código Civil.

B) La pérdida de

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