BREVE HISTORIA DE LA HIPOTECA EN MÉXICO

BREBE HISTORIA DE LA HIPOTECA EN MÉXICO

INTRODUCCIÓN

La hipoteca se origina en el Derecho Romano, la cual se fue consolidando con el trascurso del tiempo, ya que como bien sabemos, el Derecho no es estático sino más bien cambiario y se adapta a las necesidades de las distintas sociedades, las cuales adoptan o, en su momento, crean su propia forma de negociación, hasta que finalmente optan por la figura más adecuada y actualizada que sirva y de seguridad a sus contratos financieros con garantía.

La hipoteca es un medio de crédito territorial sumamente cómodo pues permite al propietario de un inmueble, mediante la constitución de una o varias hipotecas sucesivas, proporcionarse un capital que represente todo o parte del valor de un inmueble sin perder por eso su disfrute ni el derecho de enajenarlo; en una palabra, sin abandonar ninguno de los atributos de la propiedad. Persigue pues, asegurar el cumplimiento de una obligación así garantizada; sin embargo, es cierto que estas garantías tampoco dan al acreedor una seguridad absoluta, pues la cosa, al convertirse en dinero, puede resultar insuficiente para satisfacer el crédito. Pero de cualquier modo, el riesgo es mucho menor que el que dejan subsistente las garantías personales.

La hipoteca puede ser reputada entonces como el medio jurídico de asegurar el pago de un crédito.

En el presente trabajo tratamos de abordar un materia de gran importancia, tanto en el mundo jurídico como en la vida cotidiana de las personas debido a que son precisamente las hipotecas, el medio por el cual pueden conseguir objetos de gran valor como casas o terrenos, al carecer de bienes materiales suficientes para hacerle frente a su costo.

Desde las sociedades antiguas o primitivas, principalmente en el derecho Romano antiguo no se distinguía al principio el derecho de propiedad y la cosa sobre el cual recae ese derecho, por lo cual se dificultaba establecer distinción entre los diferentes derechos reales. Los romanos conocían a la hipoteca como est tota in qualiber parte, es decir, que ni aún tras la muerte de los contratantes la hipoteca se puede dividir.

De ahí, que para organizar una garantía Real tuvieran que incurrir en la transmisión de la propiedad, mediante lo cual el deudor efectuaba un datio de la cosa al acreedor, era la Fiducia cun creditore, y éste se comprometía a devolverla la cosa al pago. Esta forma le proporcionaba al deudor diversos obstáculos, pues agotaba de una sola vez todo el crédito que podía percibir de la cosa y se veía privado temporalmente de la cosa hasta que pagara, salvo que el acreedor se la arrendara.

Por otra parte, nuestros ancestros prehispánicos ya manejaban algún tipo de garantía en sus negociaciones comerciales, pero al deudor se le despojaba del bien, es decir que el acreedor podría vender el bien sin ninguna restricción; esto ya no es igual, hoy existen leyes que regulan tal situación; hay que subrayar que en nuestra legislación, las garantías (hipotecas) están regidas principalmente por el Código Civil, el cual tiene sus propias adaptaciones originadas en el Derecho Romano.

Los contratos de garantía generan una obligación accesoria, destinada a caucionar otra obligación principal, todos los contratos de garantía, tienen su antecedente en un contrato civil correspondiente, los cuales son: la prenda, la fianza o la hipoteca.

ANTECEDENTES Y EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LA HIPOTECA.

La hipoteca en la legislación griega.

En la antigüedad se le conocía con diferentes modalidades, en Grecia tenía el carácter de una dación en pago - datio insolutum - pago por entrega de bienes y era, además, pública, se consideró la afectación de un inmueble en favor de un acreedor, quien tenía preferencia para hacerse pago con su importe sobre cualquier otra persona, a pesar de quedar el inmueble en manos del deudor.

Para que ofreciera debida seguridad era necesario que tuviera publicidad, pero no existían medios suficientes que permitieran al público conocer que determinado inmueble estaba gravado con hipoteca, se colocaba en la fachada del inmueble hipotecado, un pedestal o una lápida para dar a saber que el inmueble había sido gravado con hipoteca y que, en consecuencia, existía un derecho preferente constituido sobre él.

La hipoteca en la legislación romana.

En el derecho romano, la hipoteca aparece después de la enajenación como fiducia y la prenda, como una garantía dada al propietario de un fundo destinado a la agricultura, podía ser general o especial, según recayera sobre la totalidad, uno o más bienes del deudor. No era tampoco indispensable señalar en el contrato el inmueble gravado, con lo cual, no se podía conocer si el inmueble que se ofrecía en garantía estaba libre de gravámenes o no.

Como toda institución primigenia era defectuosa; confería al acreedor un privilegio innecesario; el de entrar en posesión de los bienes, lo que imposibilitaba nuevas transacciones, además como no estaba sujeta a un régimen de publicidad, los terceros ignoraban su existencia con lo que se posibilitaba el fraude.

En Roma, se imaginó la hipoteca como una prenda sin desplazamiento en beneficio de los chacareros que se encontraban imposibilitados de entregar a sus acreedores los instrumentos agrícolas que por su naturaleza son indispensables para la explotación.

La diferenciación se hizo lentamente. El acreedor hipotecario adquirió el derecho de vender y se le concedió una acción contra el tercero adquiriente del bien hipotecado. En el caso de pluralidad de hipotecas, se daba preferencia a la más antigua. El acreedor tenía entonces lo que llamaríamos actualmente el derecho de preferencia y el derecho de persecución.

La hipoteca en la legislación francesa.

La introducción de la hipoteca en el derecho francés no ha sido el efecto de una adopción directa y de una sola vez del derecho romano. Apareció en primer lugar en el siglo XIII con el nombre de obligatio bonorum. El acreedor sólo tenía a su disposición procedimientos largos y difíciles para ejecutar los bienes de su deudor; en ciertas regiones, sólo se le permitía embargar los bienes muebles y los frutos de los inmuebles, entonces, por una convención especial, el deudor declaraba que obligaba todos sus bienes en garantía de la deuda y permitía al acreedor venderlos para pagarse. Fue esta "obligación de los bienes" la que tomó en el siglo XVI el nombre romano de hipoteca y era realmente su equivalente. Primitivamente la obligatium bonorum podía establecerse lo mismo por documento privado que por instrumento público.

Continuó siendo así hasta el siglo XV, pero esa igualdad primitiva no se mantuvo; la inferioridad del documento privado ya había sido señalada en el siglo

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